Недокомплект штата работников отделения почтовой связи послужил основанием для признания договора отчуждения жилья недействительным

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» регулярно в рамках проекта «Юридическая помощь по вопросам жилья и финансов» останавливается на том, что может послужить основанием для оспаривания сделок с жильем. Порой повлиять на такое развитие событий могут неожиданные обстоятельства.

Гражданка С. обратилась в Копейский городской суд Челябинской области с иском о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру, оспаривании договора отчуждении жилья.

В обоснование заявленных требований женщина указала, что является собственником доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру. Другой участник общей долевой собственности, гражданин Т., с нарушением предусмотренного законодательством порядка отчуждения доли в праве общей долевой собственности в ноябре 2024 года продал свою долю в праве собственности гражданке В. При этом, гражданин Т. имел возможность как лично, так и через представителей известить истицу о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Однако, зная о желании гражданки Т. выкупить долю в праве собственности на квартиру, имея намерение не продавать ей свою долю, реализовал свое желание о продаже доли с нарушением прав гражданки С. О продаже доли покупателю истец узнала от покупательницы из пересланного ей фото акта приема-передачи квартиры, а также устных пояснений о покупке доли за 1250000 рублей.

В марте 2025 года суд принял решение, которым в удовлетворении исковых требований гражданки С. отказал.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истица подала на него апелляционную жалобу.

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда, рассматривая дело, установила, что на основании вступившего в законную силу решения от 01 июля 2024 года гражданка С. и гражданин Т. являлись собственниками квартиры.

Их право собственности на указанное имущество было зарегистрировано в установленном законом порядке в августе и ноябре 2024 года.

В ноябре 2024 года между гражданином Т. (продавец) и гражданкой В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого была продана доля в праве собственности на квартиру за 1250000 рублей. Договор был удостоверен нотариусом, денежные средства в размере за проданную долю получены гражданином Т., что подтверждается его распиской.

В декабре 2024 года гражданка В. заключила с гражданкой Б. договор дарения, по условиям которого подарила последней долю в праве собственности на вышеуказанную квартиру.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что гражданин Т. надлежащим образом исполнил свою обязанность по извещению истца о намерении продать принадлежащую ему долю, а истец не воспользовалась имеющимся у нее преимущественным правом покупки.

Судебная коллегия не согласилась с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права и неверном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно пункту 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с пунктом 3 указанной статьи при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Как следует из материалов дела, в сентябре 2024 года нотариусом удостоверено заявление гражданина Т., адресованное гражданке С., о намерении продать долю в праве общей долевой собственности на квартиру, с указанием стоимости продаваемой доли в размере 1250000 рублей, с разъяснением преимущественного права покупки, а также указанием срока (в течение месяца) для направления сведений о желании или отказе приобрести указанную долю квартиры и возможности в случае неосуществления права преимущественной покупки в течение месяца продажи на тех же условиях другому лицу.

Нотариусом по адресу гражданки С. было направлено вышеуказанное заявление.

Заказное письмо прибыло в место вручения в конце сентября 2024 года и выслано обратно отправителю из-за истечения срока хранения в конце октября 2024 года.

В октябре точно также было выслано второе письмо, которое вновь вернулось.

В ноябре 2024 года нотариусом было выдано свидетельство о направлении документов, согласно которому направленное в адрес гражданки С. заявление гражданина Т. о продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру было возвращено из отделения почтовой связи из-за истечения срока хранения и поступило нотариусу в начале ноября 2024 года.

В силу пункта 46 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минцифры России от 17 апреля 2023 года № 382, операторы почтовой связи обязаны обеспечивать качество услуг почтовой связи в соответствии с нормативными правовыми актами, регламентирующими деятельность в области почтовой связи, и условиями договора.

Суд указал, что, согласно отчету об отслеживании, оно прибыло в место вручения 26 сентября 2024 года и выслано обратно отправителю из-за истечения срока хранения 27 октября 2024 года. Вместе с тем, отчет не содержит сведений о статусах и производимых операциях с почтовым отправлением как «передано почтальону» и «неудачная попытка вручения».

Отчеты об отслеживании почтовых отправлений иных писем также не содержат указанных сведений.

В материалах дела имеется отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, содержащий штамп почтового отделения и рукописную отметку начальника отделения об отсутствии почтальона.

Согласно ответу АО «Почта России», в отделении почтовой связи имеется недокомплект штата работников, а именно почтальонов.

Как следует из письма ТСЖ, в июле-декабре 2024 года почтовые отправления не доставлялись в связи с отсутствием в почтовом отделении почтальона.

Из ответа АО «Почта России» на запрос судебной коллегии следует, что документы о подтверждении доставки отправлений в отделении почтовой связи отсутствуют.

Поскольку в материалах дела не имеется сведений об оставлении почтальоном извещений о поступлении письма по месту жительства гражданки С., отметка о совершении почтальоном попытки вручения письма адресату отсутствует, судебная коллегия считает обоснованными доводы апелляционной жалобы гражданки С. о том, что ей не было известно о поступлении на почту сообщения гражданина Т. и в связи с этим об отсутствии у нее возможности явиться в отделение почтовой связи за получением корреспонденции.

Доказательств уведомления истца о продаже доли иным способом в материалах дела не имеется.

Утверждения о том, что ответчик (гражданин Т.) и его риэлтор звонили гражданки С. с предложениями о покупке доли, судебной коллегией признаются необоснованными, поскольку опровергаются имеющейся в материалах дела детализацией телефонных соединений, из содержания которой следует, что в период с 21 августа 2024 года по 21 ноября 2024 года входящих и исходящих звонков с телефонов названных лиц на номер истца не было.

Принимая во внимание, что уведомление продавца доли других участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу не должно носить формальный характер извещения, а должно исходить из принципов добросовестности и разумности продавца, судебная коллегия полагает, что гражданином Т. не была надлежащим образом исполнена обязанность по уведомлению истицы, как другого участника долевой собственности, о продаже своей доли, в связи с чем было нарушено право гражданки С. на преимущественную покупку.

В силу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение права истца на преимущественную покупку доли в праве собственности на квартиру является основанием для перевода на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному между ответчиками.

В подтверждение финансовой возможности приобретения доли в праве собственности на квартиру гражданкой С. были внесены на счет Управления судебного департамента в Челябинской области денежные средства в размере 1250000 рублей.

Оценив обстоятельства дела и представленные доказательства, судебная коллегия летом 2025 года отменила решение суда первой инстанции и приняла по делу новое решение об удовлетворении исковых требований гражданки С. о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ноября 2024 года в отношении доли в праве собственности на квартиру. В счет оплаты стоимости указанной доли судебная коллегия считает необходимым взыскать с гражданки С. в пользу гражданки В. денежные средства в размере 1250000 рублей путем списания указанной суммы с депозитного счета Управления судебного департамента в Челябинской области. Также суд признал недействительным договор дарения доли в праве общей долевой собственности на квартиру, заключенный в декабре 2024 года между гражданкой В. и гражданкой Б., погасил в Едином государственном реестре недвижимости государственную регистрацию права собственности гражданки В, и гражданки Б. Отмечено, что настоящее решение является основанием для регистрации права собственности гражданки С. на долю в праве общей долевой собственности на квартиру после перечисления денежных средств гражданке В.

Проект «Юридическая помощь по вопросам жилья и финансов» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации, предоставленного Фондом президентских грантов.