- Здравствуйте. В самом начале нашего разговора хотелось бы спросить Вас о том, что лично Вы понимаете под понятием «черные риэлторы»?

- Черные риэлторы – это система по обману обычных граждан с целью завладения их собственностью, без цели оказания услуг гражданам. Я лично столкнулась с квартирными мошенниками, вернее с одной из махинаций, которые «проворачивают» черные риэлторы. А именно: действующее законодательство устанавливает, что если за несовершеннолетним, оставшимся без попечения родителей, закреплена квартира, то ее нельзя отчуждать. Однако, черные риэлторы находят способы обойти данный запрет; они трактуют закон так, что если отца лишили родительских прав, то ребенок уже не является членом его семьи и теряет право на его жилплощадь. И совершаются сделки по отчуждению квартиры. А ребенок уже должен сам решать возникшую проблему. Но не все могут решить данный вопрос. И, как следствие, возникает много людей без определенного места жительства именно молодого возраста.

- Вы сейчас начали рассказывать пример из личной жизни. Могли бы Вы поподробнее рассказать о данном случае.

- Жила семья: мать, отец и сын. После смерти матери, ее супруг пытался справиться с одиночеством, но ребенок был помехой на этом пути. В судебном порядке его лишили родительских прав, ребенка передали под опеку бабушке, и на основании постановления главы органа местного самоуправления за ним было закреплено родительское жилье. Отец, желая продать квартиру, неоднократно обращался в органы опеки и попечительства с целью получения на это согласия. Но ему было отказано. Тогда отец начал обращаться к риэлторам и искал тех, кто «не дружит с законом», тех, кто сможет обойти закон. Как известно, кто ищет, тот всегда найдет. Вот и в данном случае нашлось агентство недвижимости, готовое решить его проблему. Сделка по продаже квартиры была удостоверена нотариусом, хотя мы твердо убеждены, что нотариус знал о том, что данное жилье закреплено за ребенком. Документы в последующем были сданы на государственную регистрацию. Росреестр, несмотря на то, что приостанавливал процесс регистрации, но документов из органов опеки и попечительства все равно не запросил, и право собственности было зарегистрировано за покупателем. Черные риэлторы на этом не остановились – была совершена еще одна сделка с квартирой, что бы появился так называемый «добросовестный приобретатель».

- Каким образом Вы (Ваша сторона) узнали о совершенных сделках, нарушающих права ребенка?

- Вот этот «горе-папаша» в день своего рождения позвонил ребенку и сказал: «Сын я тебя очень сильно подставил». И в этот день отца не стало. Ни кто не стал разбираться в причинах смерти; правоохранительные органы решили, что он перепил, да и все. Но именно в этот день отец подписал окончательные документы на квартиру (в ЖЭКе). А сама сделка купли-продажи была за 5 месяцев до дня смерти.

- Какие действия совершили Вы для восстановления нарушенного права?

- На тот момент ребенку было 14 лет и он проживал с опекуном в Челябинской области. Когда мы узнали, что отец умер, то естественно подумали, что если право проживания у ребенка имеется, значит оно должно за ним сохраниться. Мы даже в первое время не подумали о том, что квартира должна перейти к ребенку в порядке наследования. С целью проверки имеющихся у нас данных мы позвонили в ЖЭК и нам сказали, что квартира продана. Мы написали заявление в прокуратуру о преступлении с целью принятия мер прокурорского реагирования. Первое, что сделала прокуратура, она заказала выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в которой было указано, что квартира перепродана не родственнику ребенка и не родственнику бывшего собственника. Нас насторожило, что в договоре купли-продажи, прошедшем регистрацию, указано, что ребенок имеет право проживания до совершеннолетия. То есть данный договор, составленный юристами риэлторов и удостоверенный нотариусом, изначально был создан в интересах покупателя: при достижении ребенком 18 лет, его как не члена семьи собственника, можно будет выписать из квартиры.

- Были ли приняты прокуратурой какие-нибудь меры?

- Да, прокуратура первоначально подала иск в суд о признании договора недействительным. Однако в последующем прокуратура отказалась от своих исковых требований в защиту несовершеннолетнего. Причиной этого было указано то, что по данным органов Управления федеральной миграционной службы ребенок был прописан в ином месте и, якобы, не нарушаются его права.

- И получается, что Вы самостоятельно должны были защищать права ребенка?

- Да, мне самой пришлось включаться. Так как это мой племянник. Нами был составлен иск в суд о признании договора недействительным, о регистрации ребенка по месту жительства в спорной квартире. На втором судебном заседании мы узнали, что квартира вновь перепродана. Мы уточнили состав ответчиков и исковые требования, и просили уже признать обе сделки недействительными. В качестве правового обоснования мы ссылались на п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (в п. 4 ст. 292 ГК РФ указано, что Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Примечание ЧГОО «Правосознание»). Также в процессе судебного разбирательства мы узнали, что первоначальным покупателем был заместитель начальника риэлторской фирмы. Новый же собственник совершенно не внушал доверия, выглядел также как отец ребенка, то есть злоупотребляющим спиртными напитками, постоянно приходивший в суд с синяками. У нас сложилось мнение, что новый собственник квартиры – это просто подставное лицо. В процессе ответчики указывали, что, по их мнению, сделки были правомерными, права ребенка не нарушаются, так как ему до 18 лет можно пользоваться данным жильем, и они якобы не препятствуют ему в проживании. Также ответчики указывали в обоснование своей позиции на то, что отец был лишен родительских прав и соответственно ребенок не является членом его семьи. Суд первой инстанции признал обе сделки купли-продажи квартиры ничтожными и вернул стороны в первоначальное положение; за ребенком было признано право собственности на квартиру в порядке наследования. Так как в договоре купли-продажи значилась покупная цена 990000 рублей, то суд обязал несовершеннолетнего выплатить данную сумму. Суд второй инстанции оставил решение в силе и, соответственно оно вступило в законную силу. В настоящее время идет процесс оформления права собственности на квартиру за ребенком.

- Как Вы считаете, в описанной ситуации восторжествовала справедливость?

- Стоит сказать, что при ознакомлении с материалами судебных дел, мы не обнаружили расписку от отца ребенка в получении денег. И соответственно мы считаем, что взыскание денежных средств не обосновано. Но мы пошли другим путем. Мы написали заявление в полицию и прокуратуру о возбуждении уголовного дела в отношении двух покупателей и неизвестных нам лиц регистрационной службы, а также нотариуса по факту мошеннических действий. К сожалению, в настоящее время единственным процессуальным документом по нашему обращению является определение об отказе в возбуждении уголовного дела, которое мы естественно обжалуем. Интересным видится тот момент, что в определениях указывается, что, например, нотариус не является на беседу в правоохранительные органы, то есть не способствует установлению истины.

- А решение суда, вступившее в законную силу, Вами предоставлено в правоохранительные органы?

- Копия решения нами была предоставлена в полицию. Мы считаем, что установленные решением суда факты должны быть использованы при проведении расследования.

По мере появления новых обстоятельств в данном деле я готова Вас информировать. И надеюсь, это будет интересно для читателей.

- Спасибо. Мы с удовольствием будем следить за развитием событий в Вашем деле. Давайте теперь поговорим не о конкретном случае, а о проблемной ситуации в общем. Кто, по Вашему мнению, способствует деятельности черных риэлторов?

- Из примера, описанного ранее, я могу сказать, что зачастую в связке с мошенниками работают недобросовестные участковые, которые информируют их о «неблагонадежных гражданах», рядовые сотрудники Росреестра, принимающие документы на регистрацию сделки с недвижимостью, которые могут закрыть глаза на отсутствие каких-либо документов. Также можно указать и нотариусов, которые занимаются заверением сделок. Но стоит сказать, что нотариусы, как правило, без прямого умысла способствуют черным риэлторам, не проверяя должным образом документы.

- Кто становиться жертвой черных риэлторов? Почему люди идут на поводу у мошенников?

- По моему мнению, как специалиста и как человека, неправомерно лишаются жилья люди, которые далеки от юридических тонкостей сделок, люди, которые склонны к употреблению спиртных напитков, а также пожилые люди, в силу возраста не способные сориентироваться в ситуации. Также жертвами мошенников становятся граждане, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации и нуждающиеся в финансовых ресурсах, необходимых либо для погашения долга, либо для лечения родственников и др. Именно данные граждане почти безоговорочно принимают схемы предлагаемые мошенниками. Они не задумываются о последствиях своих действий.

- То есть данные граждане, желая реализовать жилье, сами обращаются к риэлторам. Но ведь бывают и обратные случаи, когда мошенники сами находят себе жертв.

- Да, бывает и так. В таких ситуациях помощь черным риэлторам оказывают «осведомители». Во-первых, они могут сообщить о том, что в таком-то доме живет одинокий пожилой человек или алкоголик. А во-вторых, они указывают, что у такого-то человека финансовые проблемы, у него огромный долг по кредиту в банке. В этой ситуации «осведомителями» могут быть и сотрудники банков.

- Человек, оказавшийся в подобной ситуации, по прошествии времени осознавший, что он лишился жилья, либо денег за проданное жилье (либо достаточных денег). Что ему необходимо делать в подобной ситуации?

- Если это молодые люди, то необходимо без паники взять себя в руки, сесть и изучить нормативную базу (законы) – как можно себя вытянуть из данной ситуации. Получить подобную информацию можно и в интернете. Пожилым людям стоит уповать на органы внутренних дел, органы прокуратуры, куда необходимо обратиться. Данные органы, в силу закона, обязаны провести проверку и принять необходимые меры для защиты прав заявителя.

- Посоветуйте, пожалуйста, как не стать жертвой черных риэлторов. Есть у человека цель – продать или обменять жилье. Что необходимо сделать, чтобы сделка была для него выгодной и привела к тому результату, который он хочет, а не ему навязывают?

- Первое – это человек должен сам понимать, что он хочет сделать: продать квартиру, либо получить денежные средства под залог недвижимости. Стоит указать на то, что, по моему мнению, залог квартиры – это неоправданный риск. Всегда имеется иное имущество, которое можно оставить в залог (автомобиль, гараж, сад и т.д.). Либо имеются иные способы решить проблему. Получается, что человек торопиться, соглашаясь подчас на непродуманные варианты. В таких ситуациях всегда возможно, что на человека кто-то давит.

Второе – это то, что необходимо внимательно читать договор. Что бы в нем было написано то, что он хочет, то с чем он согласен. И только потом его подписывать.

- Как, по Вашему мнению, гражданин может (и должен) определить честного риэлтора, того, кто его не обманет, не подставит?

- Мошенниками, как правило, оказываются те риэлторы, которые работают «на себя». Над ними нет контроля. Именно они подвержены соблазну получения «легких денег». Таким образом, не стоит только ориентироваться на советы знакомых, которые говорят, что это хороший риэлтор, что он помог продать квартиру. Но у человека могут измениться жизненные приоритеты и не факт, что в Вашем случае он не обманет. Поэтому я считаю, что необходимо все-таки обращаться в риэлторские организации. Необходимо знакомиться с организацией, куда Вы обращаетесь. Надо оценивать офис организации: либо это кабинет снят на пять минут, либо это постоянное место.

- Существует мнение, что появлению жертв черных риэлторов способствует несовершенное законодательство. По Вашему мнению, стоит что-либо изменить в действующем законодательстве?

- В настоящее время рассматривается возможность передачи функций проверки «чистоты» сделки с недвижимостью нотариусам. По моему мнению – это ошибка. Так как, к сожалению, в преступных цепочках находится место и им.

Возможно, эффективным способом вытеснения с рынка недобросовестных риэлторов было бы введение гражданско-правовой ответственности для риэлторов за совершаемую при их помощи сделку.

- И напоследок хочется Вас спросить: у населения за последние годы появилось собственное жилье, нормальным является его оборот на рынке (обмен, продажа). Нужны ли вообще риэлторы, либо граждане самостоятельно могут решить проблему распоряжения жильем? Стоит ли за данную услугу платить деньги?

- Я считаю, что стоит пользоваться услугами риэлторов. Когда человек принимает решение купить, продать, обменять жилье, то психика человека немного выходит из нормального состояния, сделка с недвижимостью – это всегда стресс. И именно поэтому в подобный момент человек не всегда адекватно может оценить процессы, происходящие вокруг него. Именно в такой ситуации и нужен риэлтор, он разъяснит, что и когда необходимо сделать. Он сможет на обыденном языке объяснит человеку, что от него требуется для совершения сделки, для ее беспрепятственной регистрации.

Ну и помимо всего выше сказанного – не каждый человек сможет найти приемлемый для себя вариант жилья. Объявление в газете – это не выход из ситуации. Выбирая квартиру человек обратит внимание на красивые обои на стене, но не увидит какие дефекты имеются в квартире. А специалист, в силу того, что он занимается этим профессионально, знает, где получить информацию об интересующим Вас жилье, знает, где могут быть недостатки в квартире.

- Вы считаете, есть ли необходимость в правовом просвещении населения по теме оборота недвижимости? Готовы ли Вы поддерживать ЧГОО «Правосознание» в реализации проекта «Формирование общественного иммунитета к «черным риэлторам»?

- Мы считаем, что данное начинание очень необходимо и надеемся, что оно даст положительные результаты. Со своей стороны мы готовы оказывать посильную помощь в реализации Вашего проекта.