тел.: 8-912-77-82-707

КОНСУЛЬТАЦИИ по телефону Горячей линии

Одновременная передача на госрегистрацию договора об участии в долевом строительстве и об уступке права требования по такому договору возможна

Одновременная передача на госрегистрацию договора об участии в долевом строительстве и об уступке права требования по такому договору возможна

13 Января 2020 г.
Одновременная передача на госрегистрацию договора об участии в долевом строительстве и об уступке права требования по такому договору возможна

25 декабря 2019 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019).

Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» видится интересным дело, которое рассмотрено Судебной коллегией по гражданским делам и описано в разделе «Разрешение споров, возникающих из договорных отношений». Знание позиции Верховного Суда в аналогичных ситуациях позволит гражданам выбрать верный способ защиты своих прав, связанных с жильем. Описанная далее ситуация содержится в определении № 14-КГ19-1.

Рассматривая данное дело, Верховный Суд РФ пришел к выводу о том, что заключение договоров об участии в долевом строительстве и об уступке права требования по таким договорам с одновременной передачей их для государственной регистрации не противоречит требованиям закона.

Суть дела: Б. обратился в суд с иском к обществу о проведении государственной регистрации договоров уступки права требования.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 16 ноября 2016 года между Б. и обществом были заключены семь договоров уступки права требования (цессии), согласно которым ответчик передал истцу права требования от организации-застройщика семи однокомнатных квартир. Согласно условиям указанных договоров расчет между сторонами за уступаемые права производится полностью до подписания договора.

Права требования передачи от застройщика указанных квартир принадлежали ответчику на основании заключенных 15 ноября 2016 года между организацией-застройщиком и обществом договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимости.

После подписания договоров уступки права требования, в этот же день, 16 ноября 2016 года истец и ответчик обратились в регистрирующий орган за государственной регистрацией семи договоров уступки права требования (цессии).

Одновременно на регистрацию были сданы договоры участия в долевом строительстве указанных объектов недвижимости от 15 ноября 2016 года, заключенные между организацией-застройщиком и обществом, государственная регистрация которых состоялась 21 ноября 2016 года.

10 января 2017 года от общества в регистрирующий орган поступили заявления о прекращении государственной регистрации договоров уступки права требования (цессии).

Б., полагая, что сделки по уступке права требования состоялись по воле обеих сторон, все условия были согласованы, денежные средства по договору истцом переданы полностью, предъявил требование о проведении государственной регистрации указанных договоров.

Общество возражало против заявленных Б. требований и обосновывало свой встречный иск о расторжении указанных выше договоров уступки права требования тем, что в нарушение условий заключенных с истцом договоров цессии об оплате цены договоров до их заключения Б. денежные средства в кассу общества не внес, что послужило основанием для обращения общества в регистрирующий орган с заявлением о прекращении регистрационных действий по данным договорам уступки права требования.

Разрешая спор и принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований как Б., так и встречных исковых требований общества, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения между обществом и Б. спорных договоров уступки права требования на передачу объектов недвижимости от 16 ноября 2016 года общество каких-либо прав на данные объекты долевого строительства не имело, поскольку государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве от 15 ноября 2016 года между организацией-застройщиком и обществом была произведена только 21 ноября 2016 года. По мнению суда, общество не имело прав на заключение договоров цессии с истцом Б. до окончания процедуры государственной регистрации ранее заключенных с организацией-застройщиком договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимости, что влечет признание заключенных между сторонами договоров цессии ничтожными в соответствии с п. 4 ст. 166 ГК РФ по инициативе суда. В качестве основания, по которым указанные сделки признаны судом ничтожными, суд сослался на ст. 170 ГК РФ, приведя в решении ее положения о ничтожности мнимых и притворных сделок.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о ничтожности договоров цессии между обществом и Б., указав при этом на то, что на момент подписания этих договоров у общества не было права на спорные объекты недвижимости и, следовательно, права на их отчуждение, в связи с чем договоры цессии между сторонами являются незаключенными.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении иска Б. и встречного иска общества, суды исходили из того, что договор участия в долевом строительстве не зарегистрирован в установленном законом порядке, а значит, договоры цессии между Б. и обществом не могут считаться заключенными, а права (требования) по ним - перешедшими к Б. в силу нарушения положений ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Между тем судами не учтено следующее.

В ст. 17 названного закона предусмотрено, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Как в целом названный закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому позиция судов, посчитавших, что при отсутствии регистрации спорного договора и уступки прав по нему гражданин не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения, не учитывает отмеченных целей указанного закона.

Данная позиция не учитывает также того, что в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснено, что согласно взаимосвязанным положениям ст. 388.1, п. 5 ст. 454 и п. 2 ст. 455 ГК РФ договор, на основании которого производится уступка, может быть заключен не только в отношении требования, принадлежащего цеденту в момент заключения договора, но и в отношении требования, которое возникнет в будущем или будет приобретено цедентом у третьего лица (будущее требование). Если иное не установлено законом, будущее требование переходит к цессионарию, соответственно, непосредственно после момента его возникновения или его приобретения цедентом. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что будущее требование переходит позднее (п. 2 ст. 388.1 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что договоры участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 15 ноября 2016 года и договоры уступки права требования (цессии) от 16 ноября 2016 года были сданы для регистрации перехода прав на объекты недвижимости одновременно.

Судами не принято во внимание, что заключение договоров об участии в долевом строительстве и об уступке права требования с одновременной передачей их для государственной регистрации не противоречило требованиям закона.

Из разъяснений, содержащихся в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года № 54, следует, что по смыслу ст. 390, 396 ГК РФ невозможность перехода требования, например, по причине его принадлежности иному лицу или его прекращения сама по себе не приводит к недействительности договора, на основании которого должна была производиться такая уступка, и не освобождает цедента от ответственности за неисполнение обязательств, возникших из этого договора. Например, если стороны договора продажи имущественного права исходили из того, что названное право принадлежит продавцу, однако в действительности оно принадлежало иному лицу, покупатель вправе потребовать возмещения причиненных убытков (пп. 2 и 3 ст. 390, ст. 393, п. 4 ст. 454, ст. 460 и 461 ГК РФ), а также применения иных предусмотренных законом или договором мер гражданско-правовой ответственности.

Равным образом, если иное не вытекает из существа соглашения между цедентом и цессионарием, цедент, обязавшийся уступить будущее требование, отвечает перед цессионарием, если уступка не состоялась по причине того, что в предусмотренный договором срок или в разумный срок уступаемое право не возникло или не было приобретено у третьего лица.

Следовательно, вывод судов об уступке несуществующего требования является ошибочным, поскольку на момент рассмотрения дела в суде оно существовало, права по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости были зарегистрированы, тогда как в соответствии с законом права по договору уступки права требования у цессионария возникают не с момента заключения договора, а с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433, ст. 389 ГК РФ).

При таких условиях выводы судов о том, что договоры цессии между сторонами являются ничтожными сделками, поскольку на момент их заключения договоры участия в долевом строительстве между организацией-застройщиком и обществом не прошли государственную регистрацию, основаны на неправильном толковании и применении норм материального права о недействительности сделок, а вывод о том, что договоры цессии между сторонами являются незаключенными, противоречит как предыдущему выводу о его недействительности, так и материалам дела, а также правовым позициям сторон, признававших в суде и факт заключения данного договора, и факт совершения обеими сторонами действий по его реальному исполнению, включая передачу договоров цессии на государственную регистрацию.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требования Б., признал спорные договоры уступки права требования (цессии) ничтожными.

Вместе с тем из материалов дела видно, что обществом заявлено встречное исковое требование о расторжении договоров цессии в связи с их неоплатой, в качестве основания указано на ст. 450, 453 ГК РФ. При этом требований о признании сделки недействительной общество не предъявляло.

Согласно ст. 12 ГК РФ нарушенное гражданское право (законный интерес) подлежит защите способом, указанным в законе.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы этих требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В абзаце втором п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» установлено, что выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Процессуальный закон не предоставляет суду полномочий по изменению по своему усмотрению основания и предмета иска с целью использования более эффективного способа защиты, а также выбора иного способа защиты.

Выводы суда первой инстанции о том, что к спорным правоотношениям возможно применить способ защиты путем признания сделки недействительной без заявления соответствующих требований со стороны общества, ошибочны.

В соответствии с п. 4 ст. 168 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 ГК РФ).

По смыслу ст. 56 ГПК РФ при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон.

В мотивировочной части решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда.

Таким образом, положения ст. 168 ГК РФ судом первой инстанции применены вопреки данным разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации. Решение не содержит указания ни на закон, позволяющий выйти за пределы заявленных требований, ни на нарушения публичных интересов.

Так, соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований Б., судебная коллегия пришла к выводу незаключенности договоров цессии, тогда как общество, предъявляя встречные требования о расторжении договоров уступки права требования, признавало эти сделки заключенными, ссылаясь в обоснование заявленных требований о расторжении договоров на неоплату Б. уступки права требования. При этом факт оплаты или неоплаты Б. уступки права требования по договорам судом апелляционной инстанции также не выяснялся, на обсуждение сторон не выносился.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции также отсутствовали правовые основания для оставления решения суда в указанной части без изменения.

 

Другие разделы

Добавить комментарий