Нововведения в вопросах долевого участия в строительстве

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем» отмечает, что одним из распространенных и приемлемых способов приобретения жилья для граждан является их участие в долевом строительстве. С принятием федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у населения появилась возможность привлекать собственные денежные средства для строительства жилья, и, как следствие, возникновения права собственности на объекты долевого участия.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На сегодняшний день можно выделить несколько плюсов долевого строительства – удешевление стоимости квартиры, предоставление рассрочки и т.п. Однако имеются и отрицательные стороны, такие как – вероятность сдвига срока сдачи объекта строительства, невозможность оценить планировку самой квартиры, а также инфраструктуру вокруг будущего дома.

Если покупатель решил приобрести жилье с помощью участия в долевом строительстве, то пригодится следующая информация.

В конце 2018 года в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» внесены новые изменения, которые совершенствуют правовое регулирование деятельности застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков для строительства объектов недвижимости.

Так, в частности с 10000 до 5000 кв.м. площади ранее построенных многоквартирных домов снижается требование к опыту участия застройщиков в строительстве многоквартирных домов, при наличии которого допускается привлечение средств дольщиков; застройщикам предоставляется возможность привлекать целевые займы от любых учредителей (участников) застройщика (а не только от своего основного общества); исключается механизм плановых проверок застройщиков с одновременным расширением перечня оснований для проведения внеплановых проверок; требования граждан по передаче машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв.м. приравниваются к требованиям граждан по передаче жилых помещений; предусматривается создание публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» фонда в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, для строительства которых привлекались денежные средства участников долевого строительства; предусматривается перевод новых договоров участия в долевом строительстве по ранее начатым проектам, где в качестве механизма обеспечения исполнения обязательств застройщика перед гражданами использовался договор поручительства или договор страхования гражданской ответственности, на уплату взноса в компенсационный фонд; закрепляется положение о переходе с 01 июля 2019 года на проектное финансирование с использованием счетов эскроу в отношении всех реализуемых застройщиками проектов строительства многоквартирных домов, включая проекты, договоры участия в долевом строительстве по которым заключались до 01 июля 2019 года, за исключением проектов, соответствующих установленным Правительством РФ критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве (согласно Постановлению Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. № 480, застройщик может привлекать средства дольщиков по старой схеме, если его проект завершен на 30% и не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, включая машино-места, будет продано без использования эскроу-счетов. Готовность объекта может составлять 15%, если строительство ведется в рамках развития застроенной территории, комплексного освоения территории или по договорам с органами власти, предусматривающим передачу объектов социальной или инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность либо снос ветхого и аварийного жилья).

Таким образом, с июля 2019 года единственно возможной схемой участия в долевом строительстве новых объектов является проектное финансирование. Оно подразумевает хранение денежных средств покупателей (дольщиков) на специальных счетах банковских организаций до момента полной готовности объекта (счета эскроу). Застройщики же должны вести строительство на свои средства или воспользоваться услугами банка, то есть взять в кредит.

В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на создание многоквартирных домов все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу.

Важно знать, что банк, в котором будут открываться счета, выбирает застройщик. Но потенциальному покупателю следует проверить, что выбранный банк имеет право на открытие эскроу-счетов по договорам участия в долевом строительстве. Список таких банков размещен на сайте Центрального банка. На случай банкротства банка, где был открыт эскроу-счет, дольщики будут застрахованы. Агентство страхования вкладов гарантирует выплату суммы до 10 миллионов рублей.

Деньги дольщиков со счетов эскроу застройщик получит только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства. Если же дом не будет достроен, то деньги с эскроу-счета будут возвращены дольщику или дом достроит другой застройщик.

Новая схема финансирования долевого участия в строительстве должна, по мнению законодателей и экспертов, обезопасить граждан от невыполнения застройщиком своих обязательств, должна предотвратить появление новых обманутых дольщиков.

С целью защиты и восстановления прав граждан, чьи права уже нарушены застройщиками, то есть обманутых дольщиков, в конце июня 2019 года были подписаны два новых закона.

Так, Федеральным законом от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в частности установлено, что фонд субъекта РФ создается в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед дольщиками путем передачи Фонду имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов или объектов инженерно-технической и социальной инфраструктуры (при этом субъект РФ вправе создать не более одного фонда). Фонд может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства с учетом определенных особенностей.

А Федеральным законом от 27 июня 2019 года 153-ФЗ «О признании утратившими силу отдельных положений статьи 25 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и внесении изменения в статью 62 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» закреплено, что договор страхования гражданской ответственности застройщика либо договор поручительства банка досрочно прекращаются со дня вступления в силу данного закона, за исключением договоров, по которым на день его вступления в силу наступил страховой случай и предъявлено требование о выплате страхового возмещения (об исполнении обязательств по договору поручительства) или вступило в силу решение суда об исполнении обязательств, и договора, обеспечивающего исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома, который на день вступления в силу Федерального закона введен в эксплуатацию. Страховщик и банк в течение сорока рабочих дней со дня вступления в силу настоящего Федерального закона должны перечислить на номинальный счет Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства часть страховой премии по договору страхования (часть платы по договору поручительства) по досрочно прекращенным договорам страхования (поручительства). Также законом определен порядок выплаты возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, которые предусматривают передачу жилых помещений и исполнение обязательств застройщика по которым обеспечивалось досрочно прекращенными договорами страхования (поручительства), в том числе в случае наступления страхового случая и признания страховщика (банка) несостоятельным (банкротом).

Проект «Безопасность сделок с жильем» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.