Патрушева Яна Валентиновна

Заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости жилого назначения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области

Тезисы из выступления на вебинаре «Жилье и право», организованном Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организацией «Правосознание», состоявшимся 17 декабря 2024 года, на тему: «Перепланировка жилых помещений».



01 апреля 2024 года вступил в силу Федеральный закон (от 19 декабря 2023 года № 608-ФЗ), который внес изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в части перепланировки помещений. Данный закон уточнил понятие перепланировки.

Ранее суть перепланировки по Жилищному кодексу Российской Федерации сводилась к изменению конфигурации помещения в многоквартирном доме.

С 01 апреля 2024 года под перепланировкой понимаются:
- действия по изменению границ и (или) площади жилого помещения;
- образование новых помещений;
- изменение внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).

К перепланировке относятся, например:
- разборка, установка или перенос внутренних перегородок при объединении или разграничении комнат;
- расширение, устройство или перенос дверных проемов;
- увеличение жилой комнаты за счет вспомогательных помещений (например, кладовки);
- объединение санузла и др.

В этом отличие перепланировки от ремонта, который подразумевает реновацию квартиры с помощью отделки стен, потолков, напольных покрытий, сантехники.

Перепланировку нередко путают с реконструкцией.

Реконструкция проводится в отношении зданий, тогда как квартира – это помещение, часть здания.

Реконструкция предполагает изменение параметров объектов недвижимости, например, возведение пристроя к квартире – это не перепланировка квартиры, это реконструкция всего многоквартирного дома, потому что при этом необходимо снести часть стены дома под окном для устройства дверного проема.

Реконструкция проводится на основании разрешения на строительство, которое необходимо получить да начала работ.

Итак, собственник квартиры решил осуществить ее перепланировку. Что ему необходимо предпринять?

В первую очередь собственник квартиры может обратиться в орган местного самоуправления для получения консультации, что можно и что нельзя делать при перепланировке в конкретных помещениях. Об этом лучше знать заранее, чтобы не тратить время и деньги на проект, который нельзя реализовать.

Например, нельзя увеличивать комнату за счет балкона.

Нельзя объединять жилую комнату и кухню, если там газовая плита (должны быть установлены плотно закрывающиеся двери или газовая плита заменена на электрическую).

При перепланировке санузла нельзя убирать порожек, если вся квартира не гидроизолирована.

Нельзя затрагивать технические и вентиляционные короба.

Нельзя устанавливать мокрую зону (санузел, кухня) над жилыми комнатами соседей снизу.

Нельзя сносить несущие стены, прорубать в них проемы без усиления.

Также хотелось бы отметить такой важный момент. В том случае, если квартира приобретена за счет кредитных средств банка и находится у него в залоге, для осуществления перепланировки нужно получить согласие банка-залогодержателя.

Затем необходимо обратиться в орган местного самоуправления для получения согласования. На территории города Челябинска это структурное подразделение администрации – Управление градостроительных разрешений (сектор согласования перепланировок и переустройства помещений), которое находится по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, д. 2).

Обратиться в Управление градостроительных разрешений можно лично (на ул. Воровского, д. 2 или через МФЦ) или направить заявление и все необходимые документы в электронном виде.

Перечень необходимых документов установлен статьей 26 Жилищного кодекса Российской Федерации и Административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Согласование проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» (утвержден Постановлением Администрации города Челябинска от 09 января 2019 года № 1-п).

До обращения в орган местного самоуправления собственнику необходимо подготовить проект перепланировки и технический паспорт квартиры.

Заказать проект перепланировки можно проектному бюро, которое состоит в СРО (саморегулируемой организации) проектировщиков. Это специальная организация, которая создается в сфере строительства и контролирует, кто имеет право работать на строительном рынке.

Это можно проверить:
- посмотреть на сайте организации, в какой СРО она состоит;
- проверить в государственном реестре, что такая СРО существует и действует (не исключена из реестра);
- найти на сайте СРО в списке ее членов выбранную организацию.

Технический паспорт квартиры необходимо заказать в БТИ (если квартира расположена в доме, построенном до 2011 года) или заказать его изготовление у кадастрового инженера.

Найти кадастрового инженера можно с помощью сервиса «Поиск кадастрового инженера» на портале Госуслуг или на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.gov.ru): услуги и сервисы – сервисы – реестры саморегулируемых организаций – реестр кадастровых инженеров.

Орган местного самоуправления рассматривает заявление и приложенные к нему документы и принимает решение о согласовании/об отказе в согласовании (в течение 45 дней).

Решение о согласовании в течение 3 рабочих дней направляется заявителю.

После завершения перепланировки собственник квартиры направляет в орган местного самоуправления уведомление о завершении работ. К уведомлению прикладывается технический план квартиры, изготовленный кадастровым инженером в электронном виде. В случае если в результате перепланировки образовались новые помещения, в уведомлении указываются сведения об уплате государственной пошлины.

В течение 30 дней со дня получения уведомления орган местного самоуправления утверждает акт приемочной комиссии.

В течение 5 рабочих дней со дня утверждения акта приемочной комиссии орган местного самоуправления направляет в орган регистрации прав заявления в электронном виде:
- об осуществлении государственного кадастрового учета или
- об осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации прав на образованные в результате перепланировки помещения.

К заявлениям орган местного самоуправления прикладывает все необходимые документы.

То есть, начиная с 01 апреля 2024 года, собственнику квартиры не нужно обращаться в орган регистрации прав с такими заявлениями самостоятельно. За него это обязан сделать орган местного самоуправления.

После внесения необходимых сведений в ЕГРН перепланировка будет считаться завершенной.

Если перепланировка осуществлена без согласования с органом местного самоуправления (самовольно), собственник может обратиться в суд с заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.



Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» выражает благодарность Заместителю начальника отдела государственной регистрации недвижимости жилого назначения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области Патрушевой Я.В. за участие в вебинаре и представленные тезисы для размещения на нашем сайте в рамках проекта «Юридическая безопасность жилья и финансов».

Проект «Юридическая безопасность жилья и финансов» реализуется с использованием гранта Губернатора Челябинской области, предоставленного Фондом «Центр поддержки гражданских инициатив и развития некоммерческого сектора экономики Челябинской области» при софинансировании Фонда президентских грантов.

Другие мнения экспертов