Установлен минимальный размер площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого из сособственников

Известно, что у одного объекта недвижимости (в том числе жилого помещения) может быть несколько собственников. Но порой количество таких собственников становится большим, каждому из них принадлежит определенная доля в жилье, порой очень не значительная, фактически не позволяющая использовать ее по прямому назначению (для проживания). Некоторые такие собственники долей могут использовать права на них в ущерб иным сособственникам. Недавно были приняты изменения в законодательство, которые устанавливают новые правила в данном вопросе, а также вносят иные изменения в ряд законов. Данные изменения начнут действовать с осени 2022 года.

Федеральным законом от 14 июля 2022 года № 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены новые правила раздела долей в праве собственности на жилое помещение.

Так, указанный закон дополнил статью 30 Жилищного кодекса Российской Федерации новой частью. Данная статья регламентирует права и обязанности собственника жилого помещения. Она дополнена частью 1.1 следующего содержания:
«1.1. Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений».

Введение обозначенного выше правила означает, что нельзя будет дробить до бесконечности доли в праве собственности на жилые помещения. Нельзя совершать сделку, отчуждая долю в жилье, если приходящаяся на нее площадь будет менее 6 кв.м. Это должно обезопасить собственников долей в жилье от появления иных собственников, которые владеют минимальными долями, фактически которыми пользоваться по назначению невозможно, но которые своими действиями смогут ставить палки в колеса добросовестным собственникам.

Необходимо уточнить, что появление собственников долей менее 6 кв.м. общей площади жилого помещения все же возможно, но только в порядке наследования или приватизации жилья.

Еще одним исключением из данного нового правила про минимальную площадь жилого помещения, приходящейся на каждого сособственника, является обязанность получателя сертификата на материнский капитал оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Часть 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» дополнена указанием на то, что при оформлении жилья, приобретенного на средства материнского капитала, не применяются правила новой части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме указанных выше нововведений Федеральный закон от 14 июля 2022 года № 310-ФЗ вводит нормы, защищающие супруга, чьи права нарушены при отчуждении жилого помещения сделки по распоряжению общим имуществом.

Статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации закрепляет, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Обозначенное выше право на оспаривание сделки дополнено положением о том, что это происходит по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая регламентирует недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления.

Кроме этого, внесены изменения в Семейный кодекс Российской Федерации, уточняющие исключение из общего правила равенства долей супругов при разделе общего имущества. Согласно данным изменениям, суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга.

То есть, если механизмы применения последствий недействительности сделок не помогли защитить интересы супруга, не выражавшего свою волю на совершение сделки (по разным причинам - не удалось доказать недобросовестность третьего лица, истцом была пропущена давность и т.д.), то совершение сделок по отчуждению общего имущества без согласия второго супруга является основанием для уменьшения размера доли в общем имуществе, причитающейся супругу-отчуждателю.

Необходимо отметить, что Федеральный закон от 14 июля 2022 года № 310-ФЗ вступает в силу с 01 сентября 2022 года. Внесенные в Семейный кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации поправки применяются к отношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего закона.

Проект «Правовая помощь по безопасности сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.