Фадеева Ольга Викторовна

Начальник отдела государственной регистрации недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Челябинской области

Тезисы из выступления, подготовленного к вебинару об обеспечении прав на жилье, организованном Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организацией «Правосознание», состоявшимся 27 мая 2026 года, на тему: «Оформление прав на индивидуальные жилые дома».



Федеральным законом № 487-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации, регулирующие данный вопрос.

Согласно указанным изменениям, с 01 марта 2025 года введен принцип «построил – оформи»: лицо, построившее жилой дом, теперь обязано подготовить и направить в орган регистрации прав документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на указанное здание.

Эксплуатировать построенные здания можно только после того, как они будут зарегистрированы надлежащим образом в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

В настоящее время застройщик (правообладатель участка) вправе самостоятельно выбирать, в каком порядке оформлять права на возведенный жилой дом.

В начале строительства необходимо учитывать, что индивидуальным жилым домом является:
- отдельно стоящее здание;
- количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров;
- состоящий из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
- не предназначенный для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Первый способ – это упрощенный порядок (срок действия которого определен до 01 марта 2031 года), предусмотренный частью 12 статьи 70 Закона о регистрации.

После окончания строительства застройщику необходимо обратиться к кадастровому инженеру за составлением технического плана, который подготавливается на основании декларации и документов на земельный участок.

Застройщику земельный участок может принадлежать как на праве собственности, так и на праве аренды.

Кадастровый учет и регистрация прав носят заявительный характер и проводятся на основании заявлений и необходимых документов.

В данном случае заявление об осуществлении кадастрового учета и регистрации в орган регистрации прав может быть представлено как самим застройщиком, так и кадастровым инженером, при наличии в договоре подряда условия по представлению без доверенности документов, подготовленных в результате выполнения кадастровых работ.

Второй способ – это уведомительный порядок, который введен Федеральным законом от 03 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

При выборе уведомительного порядка оформления документов, перед началом строительства застройщик направляет в орган местного самоуправления (далее – ОМС), уполномоченный на выдачу разрешений на строительство уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома.

После проведения экспертизы представленного уведомления о планируемом строительстве индивидуального жилого дома ОМС принимает решение о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта, либо о несоответствии.

Получение застройщиком уведомления о соответствии дает право застройщику осуществлять строительство объекта в течение десяти лет со дня направления застройщиком такого уведомления в ОМС.

Застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства обязан направить в ОМС уведомление об окончании строительства. К уведомлению об окончании строительства прилагается технический план.

ОМС в течение 7 рабочих дней рассматривают представленные документы и принимают решение о несоответствии построенного жилого дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о его соответствии.

Технический план подготавливается на основании декларации, уведомления о планируемом строительстве, уведомления о соответствии установленных параметров в уведомлении о планируемом строительстве и допустимости размещения жилого дома на земельном участке, выданном ОМС.

К техническому плану должно быть приложено уведомление об окончании строительства индивидуального жилого дома с отметкой ОМС о соответствии параметров жилого дома, установленных требованиями законодательства о градостроительной деятельности, а также содержащее сведения об уплате государственной пошлины, размер которой составляет 1000 рублей.

Заявление о кадастровом учете и государственной регистрации прав на жилой дом в орган регистрации прав направляет ОМС с приложением технического плана и уведомления об окончании строительства.

В случае если заявление и документы не направлены ОМС, застройщик вправе направить такое заявление в орган регистрации прав самостоятельно.

Третий способ – это так называемый «Дачная амнистия 2.0.», который введен Федеральным законом от 30 декабря 2021 года № 478-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие которого ограничено 01 марта 2031 года.

Гражданин, который использует для проживания возведенный до 14 мая 1998 года жилой дом и право собственности на который у гражданина и иных лиц отсутствует, сможет подтвердить свое право собственности при отсутствии правоустанавливающих документов, а также оформить права на земельный участок, расположенный под таким домом.

Участки, которые были предоставлены до 30 октября 2001 года гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, автоматически считаются их собственностью. Данный порядок относится и к наследникам.

Такие дома могут числиться учтенными в старых документах совхозного (колхозного) учета, похозяйственного учета бывших поселковых советов, в учетных документах бывших БТИ. Законом определен перечень документов.

Для оформления прав на жилой дом и земельный участок под таким домом гражданам необходимо обращаться с заявлением в ОМС о предоставлении участка под существующим домом и приложить любой документ, подтверждающий факт владения домом (документы об уплате коммунальных услуг, документ о проведении государственного технического учета и (или) технической инвентаризации).

Кадастровый учет и регистрация права собственности на земельный участок осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом (если дом не стоит на государственном кадастровом учете) и регистрацией права собственности данного гражданина на такой жилой дом, которые проводятся по заявлению ОМС с приложением межевого плана на земельный участок и технического плана жилого дома.

За осуществление единой процедуры взимается госпошлина в размере 1000 рублей.

В случае если в отношении жилого дома, расположенного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, осуществлен кадастровый учет (то есть сведения о жилом доме содержатся в ЕГРН), государственная регистрация прав на такие жилые дома осуществляется только на основании правоустанавливающего документа на земельный участок.

Госпошлина составляет 700 рублей (часть 22 статьи 70 Закона о регистрации).

Догазификация распространяется на бесплатное подключение, в частности индивидуальных жилых домов, жилой дом блокированной застройки, принадлежащих на праве собственности.

Необходимо отметить, что права на объекты недвижимости, которые возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их регистрации в ЕГРН. Регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей.

При этом действующим законодательством установлено, что права на объекты недвижимого имущества возникают с момента их государственной регистрации в ЕГРН.

Как отмечалось ранее, газификация распространяется на ИЖС, права на вновь созданные жилые дома подлежат госрегистрации.

С 01 марта 2025 года указанным Федеральным законом № 487-ФЗ введена обязанность собственника здания оформить земельный участок, на котором оно расположено.

В случае если у гражданина или юридического лица, являющихся собственниками зданий, отсутствуют права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены такие здания, указанные лица обязаны приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

С 01 марта 2025 года регистрационные действия в отношении земельного участка не могут быть выполнены, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ, то есть не установлены границы.

Например, земельный участок, право на который зарегистрировано в ЕГРН, но его границы не установлены, нельзя продать, подарить.

Также нельзя поставить на кадастровый учет или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке без учтенных границ.




Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» выражает благодарность Начальнику отдела государственной регистрации недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Челябинской области Фадеевой О.В. за представленные тезисы для размещения на нашем сайте в рамках проекта «Юридическая помощь по вопросам жилья и финансов».

Проект «Юридическая помощь по вопросам жилья и финансов» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации, предоставленного Фондом президентских грантов.

Другие мнения экспертов