Жилье поменяли, а право собственности не зарегистрировали

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в ходе реализации проекта «Безопасность сделок с жильем», рассказывая о сделках с объектами недвижимости, всегда акцентирует внимание на том, что право собственности (как и иные права) подлежат обязательной государственной регистрации. Как быть в ситуации, если сделка с жильем совершена, а право не зарегистрировано расскажем на конкретном примере.

Четыре человека (все члены одной семьи) в конце 1998 года заключили договор мены принадлежащего им ранее жилья. В результате указанного договора в собственность истцов перешла равными долями каждому двухкомнатная квартира в Сосновском районе Челябинской области. Также по условиям договора мены к другим участникам сделки перешли права в отношении комнаты истцов. Указанный договор был произведен без доплаты, удостоверен нотариусом. Договор сторонами исполнен, фактически обмен объектами недвижимости произведен в день подписания договора. Стороны договора мены согласовали все его существенные условия, в связи с чем следует его считать заключенным. Квартира фактически перешла в пользование и владение истцов в день подписания договора мены. Один из истцов зарегистрирован в указанной квартире с 1999 года. С указанного времени истцы несут бремя содержания квартиры, осуществляют текущий и капитальный ремонт, оплачивают жилищные и коммунальные услуги, налоги. Договор был поставлен на учет в 2006 году в ОГУП «ОблЦТИ». Однако по причине юридической неграмотности стороны договора мены не осуществили государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости, указанные в договоре. В августе 2018 года истцы подали заявление в Управление Росреестра по Челябинской области для регистрации права собственности, однако получили отказ. В настоящее время истцам не известно место нахождение иных сторон договора мены, в связи с чем не представляется возможным всем сторонам сделки обратиться в Росреестр по Челябинской области для регистрации перехода права собственности. По этой причине они и обратились в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истцы дополнили, что с момента заключения договора истцы проживали в спорной квартире. Из прежней комнаты выехали в день заключения договора. После заключения договора мены с остальными участниками договора не встречались. Ввиду того, что им не известно местонахождение ответчика им не предоставляется возможным осуществить государственную регистрацию права на указанный объект недвижимости.

Заслушав истцов, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу о том, что исковое заявление подлежит удовлетворению.

Судом было установлено, что договор мены не оспорен, не расторгнут, сторонами исполнен, составлен в требуемой законом письменной форме, подписан сторонами, в судебном порядке не признавался недействительным. Отсутствие одной из сторон сделки препятствует в настоящее время истцам зарегистрировать право собственности в Управлении Росреестра по Челябинской области.

Вынося решение, суд руководствовался следующим: согласно ст. 567 ГК РФ (в редакции, действующей на дату заключения договора) каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне одну вещь в обмен на другую. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. К договору мены положения норм о купле-продаже применяются субсидиарно (ст. 571 ГК РФ и ст. 461 ГК РФ). Таким образом, при заключении договора мены права найма на право собственности право найма выступает в роли товара, имеющего определенную цену, в то время как собственником жилого помещения, на которое заключен договор найма, является муниципальное образование. Ст. 67 ЖК РФ, регулирующая вопросы обмена жилых помещений, говорит о праве одного нанимателя обменять жилое помещение с другим нанимателем.

Право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в момент регистрации соответствующего права на него, если иное не установлено законом (ст. 8 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Возникновение права собственности на объекты недвижимости, а также переход права подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

С учетом изложенного, суд исковые требования удовлетворил и признал за истцами право общей долевой собственности в размере 1/4 доли за каждым на квартиру.

Проект «Безопасность сделок с жильем» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.