Торги по продаже жилья признаны недействительными, победителю торгов возвращена уплаченная за квартиру сумма

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в ходе проекта «Безопасность сделок с жильем и финансами» уделяет внимание различным аспектам защиты и восстановления прав участников сделок с жильем. Бывают случаи, когда продавец совершает сделку с нарушением правил, предусмотренных законом. В качестве такого примера приведем дело об оспаривании торгов по продаже недвижимого имущества.

Гражданка П. обратилась в Центральный районный суд г. Челябинска с иском к Межрегиональному Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, в котором просила признать недействительными результаты торгов по продаже квартиры, расторгнуть договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, взыскать с ответчика в ее пользу уплаченные по договору денежные средства в сумме 666000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 26052 рубля 41 копейка, проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательств. Также истец просила взыскать расходы по оплате государственной пошлины - 10056 рублей, расходы по оплате услуг представителя – 10000 рублей.

В обоснование иска было указано, что по результатам торгов между истцом и Межрегиональным Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, цена квартиры, согласно договору, составила 666000 рублей. Гражданка П. свои обязательства исполнила, оплатила на счет ответчика денежные средства в общей сумме 666000 рублей. Впоследствии, при регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, истцу стало известно, что решением суда право собственности на часть квартиры признано за другим лицом, имеются аресты, в связи с чем в предоставлении данной услуги ей было отказано. В досудебном порядке ответчик договор купли-продажи не расторг, в связи с чем истец обратилась в суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела было установлено, что постановлением судебного пристава-исполнителя Тракторозаводского РОСП УФССП России по Челябинской области было арестовано имущество должника, гражданина С., в виде квартиры. Данное имущество было передано ответчику для его реализации на торгах. Организация торгов была поручена ООО «Феникс». Протоколом о результатах торгов по продаже арестованного имущества подтверждается, что вышеуказанная квартира была реализована по цене 666000 рублей участнику – гражданке П. Позднее между организатором торгов ООО «Феникс», действующим от имени и по поручению МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях (продавца), и гражданкой П. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры.

Также было установлено, что решением Тракторозаводского районного суда г. Челябинска, вступившим в законную силу, право собственности гражданина С. на приобретенное истцом на торгах жилое помещение было прекращено, признано право совместной собственности на квартиру с определением долей. В результате, поскольку часть квартиры должнику не принадлежит, в государственной регистрации права собственности ей было отказано, в связи с чем она просит признать недействительными торги по продаже арестованного имущества и расторгнуть договор купли-продажи.

Разрешая по существу требования гражданки П., суд нашел их подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Так, исходя из положений абзаца 2 пункта 2 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, которое заложено по договору об ипотеке и на которое обращено взыскание, реализуется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об исполнительном производстве», иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В данном случае из материалов дела усматривается, что при реализации арестованного имущества в виде спорной квартиры имели место существенные нарушения, которые повлияли на результаты публичных торгов и привели к ущемлению прав и законных интересов истца – на торгах была реализована не доля должника С. в жилом помещении, а целый объект недвижимого имущества. МТУ Росимущесива в Челябинской и Курганской областях, зная о решении суда, не сообщило покупателю имеющие значения для заключения договора сведения об имуществе, не известило участников долевой собственности о проведении торгов, что привело к ущемлению прав и законных интересов истца.

По мнению суда, такое нарушением порядка проведения торгов является существенным и влечет за собой признание их недействительными и применение последствий недействительности торгов, установленные частью 2 статьи 449 Гражданского кодекса РФ; имеются основания для удовлетворения требований истца о признании недействительными публичных торгов. А поскольку торги признаны недействительными, следует признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества и взыскать с ответчика в пользу истца уплаченные по договору денежные средства в сумме 666000 рублей.

Поскольку в добровольном порядке ответчик требования истица не удовлетворил, суд считает иск о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами обоснованным. Также с учетом объема оказанных истцу представителем услуг, а также требования разумности, справедливости, суд счел возможным удовлетворить требования истца о возмещении расходов по оплате услуг представителя частично, взыскав с ответчика в пользу истца 5000 рублей. Также взысканию с МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях в пользу истца подлежат понесенные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 10056 рублей.

Проект «Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.