Полдома сгорело, вторую половину суд признал самостоятельным объектом недвижимости

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем и финансами» отмечает, что порой граждане сталкиваются с запутанными ситуациями, которые касаются их прав на жилье. Зачатую разрешить такую коллизию можно только в суде. Приведем подобный пример.

Гражданка О. обратилась в Златоустовский городской суд Челябинской области с иском к гражданке Н., Администрации Златоустовского городского округа, в котором просила прекратить право общей долевой собственности истца и ответчика на жилой дом, площадью 94,9 кв.м. и признать за истцом право собственности на жилой дом, площадью 62,7 кв.м.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ей и ответчику на праве общей долевой собственности, по ½ доли каждой, принадлежит жилой дом общей площадью 94,9 кв.м. Часть дома, принадлежащая ответчице, была повреждена пожаром, реконструкций и восстановлений не производилось, фактически часть дома уничтожена пожаром, жилой не является. Состояние дома отражено в техническом плане здания, согласно которому, жилой дом имеет два этажа, состоит из двух блоков: 1-й блок площадью 62,7 кв.м., жилой, состояние удовлетворительное, 2-ой блок площадью 25 кв.м., фактически полностью отсутствует, вследствие уничтожения пожаром. Истец считает, что право долевой собственности на долю, принадлежащую ответчику, прекращено в связи с уничтожением.

Представитель истца в судебном заседании дополнительно пояснил, что в результате пожара практически полностью уничтожена часть дома, имеется лишь фундамент со стороны огорода, крыши нет, полы сгнили. Земельный участок снят с кадастрового учета. Ответчик либо ее родственники ни домом, ни земельным участком не пользовались, восстановить строение не пытались, налоги не платили. Со слов соседей известно, что ответчица переехала, попытки разыскать ее успеха не имели, на момент рассмотрения дела ответчик скончалась. Жилой дом был завещан племяннику, который также умер. Половина дома, принадлежащая истцу, может существовать, как самостоятельное строение.

В ходе рассмотрения дела, описанные истцом обстоятельства нашли свое подтверждение. При этом суд руководствовался следующими нормами права:

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно статье 211 Гражданского кодекса Российской Федерации, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

В статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (статья 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Жилищный кодекс Российской Федерации объектами жилищных прав признает жилые помещения, то есть изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан, а именно: отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (статья 15).

Статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом

Под гибелью или уничтожением в соответствии с гражданским законодательством понимается необратимое физическое прекращение существования вещи в первоначальном виде, которое делает невозможным удовлетворение исходных потребностей собственника.

Таким образом, возможность осуществления прав собственника и беспрепятственная реализация его правомочий обусловлены, в числе прочего, и выполнением установленных законом обязанностей по содержанию и сохранению в надлежащем виде принадлежащего имущества. Устранение лица от выполнения таких обязанностей влечет для него неблагоприятные последствия.

Наряду со способами защиты гражданских прав, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в абзаце 4 пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указан такой способ защиты права собственности как признание права отсутствующим.

При этом, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из системного толкования указанных норм, указал суд, следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество, при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Суд указал, что в ходе судебного разбирательства было установлено, что никаких действий по сохранению находившегося на земельном участке части жилого дома ответчики (наследники) длительное время (более 10 лет) не предпринимали, каких-либо работ по восстановлению, благоустройству жилого дома, прилегающей территории, земельного участка не проводили.

Проанализировав представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что в настоящее время спорного сооружения не существует, в соответствии с нормами жилищного законодательства ответчики (наследники) не воспользовались своим правом на восстановление объекта, при этом в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена по причинам ее недостоверности.

В силу того, что установлен факт уничтожения части жилого дома и утрата им в целом свойств объекта гражданских прав, право собственности на данный объект недвижимости подлежит прекращению.

Также суд пришел к выводу о том, что требования истца о признании ее собственником жилого дома, общей площадью 62,7 кв.м., подлежат удовлетворению.

Поскольку спорный объект недвижимости частично утратил свои свойства в связи с уничтожением, что исключает его использование в части поврежденной пожаром в соответствии с первоначальным назначением, в ЕГРП необходимо внеси изменения относительно уменьшения площади дома.

Проект «Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.