Купила дом, который был обременен ипотекой. Для признания права собственности пришлось выкупать закладную и идти в суд

Предметом консультаций и разъяснений в ходе проекта «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» бывают разные ситуации со сделками с жильем. Сегодня расскажем о рассмотренном судом деле, когда было приобретено жилье, еще находящееся в залоге по кредитному договору.

Металлургический районный суд г. Челябинска рассмотрел гражданское дело по иску гражданки Н. к гражданину Д. о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на земельный участок и жилой дом.

В обоснование требований было указано, что в 2014 году между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, стоимость которых составляет 100000 рублей (80000 рублей земельный участок, 20000 рублей – жилой дом). Согласно договору, расчеты между истцом и ответчиком проводятся в момент подписания договора наличными денежными средствами, о чем составлена расписка. Указанные жилой дом и земельный участок переданы истцу также в день подписания договора. Согласно пункту 5 договора, ответчик приобретал ранее объекты с привлечением кредитных средств, полученных в банке на основании кредитного договора. Согласно договору купли-продажи, в обязанности ответчика входило совершение всех необходимых действий по оформлению перехода права собственности на земельный участок и жилой дом на истца, а именно перевод прав и обязанностей по кредитному договору, а также оформление перехода права собственности в Управлении Росреестра. Согласно пункту 10 договора купли-продажи, стороны договорились, что на период с заключения договора до замены стороны в кредитном договоре, покупатель (истец) оплачивает все расходы на исполнение обязательств по кредитному договору, в том числе ежемесячные платежи, предусмотренные кредитным договором. Выполняя данное условие, истец передавала ответчику денежные средства для погашения ежемесячных обязательств по кредитному договору в размере 47300 рублей ежемесячно, начиная с декабря 2014 года по июнь 2021 года. Также ежегодно, истец передавала ответчику денежные средства на погашение налоговых платежей за объекты недвижимости. Таким образом, с ноября 2014 года по настоящее время истец нес и несет все финансовые обязательства собственника объектов недвижимости, а также с ноября 2014 года по настоящее время проживает в жилом доме.

Исследовав материалы дела, суд подтвердил обстоятельства, на которые ссылался истец. Суд указал, что в силу положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, что предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

При этом, как следует из статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из разъяснений, данных в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Также при рассмотрении дела суд установил, что в 2014 года права по закладной по кредитному договору ответчика по данному делу были переданы в иной банк на основании договора купли-продажи закладных.

В октябре 2021 года между данным банком и гражданином Ф. заключен договор купли-продажи закладной, удостоверяющей право продавца (банка) на получение исполнения по денежным обязательствам ответчика по делу, возникшим из кредитного договора и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно п. 1.2 договора купли-продажи закладной, объем прав продавца на получение от должника исполнения по денежным обязательствам, удостоверенным закладной, определенной по состоянию на день заключения настоящего договора, составляет 929469,03 рублей.

Как следует из отзыва банка, взаиморасчеты между банком и гражданином Ф. произведены в полном объеме.

Позднее гражданином Ф. (продавец) и гражданкой Н. (покупатель), истцом по настоящему делу, заключен договор купли-продажи закладной, согласно которому, продавец передает в собственность покупателю документарную закладную, удостоверяющую право продавца на получение исполнения по денежным обязательствам гражданина Д., возникшим из кредитного договора и право залога на имущество, обремененное ипотекой, с произведенными из закладной отметками о новом владельце, а покупатель обязуется принять и оплатить закладную в порядке и на условиях, установленных договором.

Объем прав продавца на получение от должника исполнения по денежным обязательствам, удостоверенным закладной, определенной по состоянию на день заключения настоящего договора, составляет 929469,03 рублей.

Факт расчета по договору подтверждается распиской, согласно которой гражданин Ф. получил от гражданки Н. наличные денежные средства в размере 850000 рублей, в качестве оплаты по договору купли-продажи закладной.

Таким образом, учитывая, что законным владельцем закладной в настоящее время является гражданка Н. (истец), суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о признании договора купли-продажи заключенным, а также о признании за истцом права собственности на жилой дом и земельный участок.

Проект «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.