Наймодатель вправе расторгнуть договор краткосрочного найма жилья во внесудебном порядке (например, при неуплате за наем)

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» при реализации проекта «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» информирует о том, что недавно Конституционный Суд Российской Федерации рассматривал вопрос о конституционности положений законодательства о краткосрочном найме жилых помещений. Рассказываем в чем суть дела, и к какому выводу пришел суд.

06 июня 2022 года Конституционный Суд Российской Федерации опубликовал Постановление № 23-П, принятое в соответствии со статьей 47.1 ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации». Дело касалось проверки конституционности пункта 1 статьи 310, пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422, пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 450.1 и абзаца второго пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации и рассматривалось в связи с жалобой гражданки Т.В. Пыкиной. Постановление было основано на ранее вынесенных правовых позициях суда.

История вопроса Татьяны Пыкиной связана с оспариванием в судах выселения ее из съемного жилья в г. Калининграде. В арендованной квартире она прожила менее двух месяцев на основании договора найма жилого помещения сроком на 11 месяцев. Договор расторгла собственница квартиры в одностороннем порядке за неуплату за жилье в срок. Бывшая квартиросъемщица с выселением не согласилась, обращалась в полицию, затем в суды, указывая на нарушение ее права на жилище.

В своем решении Конституционный Суд Российской Федерации защитил право на свободу договора и высказался о презумпции диспозитивности норм договорного права.

Сложившаяся в настоящее время практика включения в договор краткосрочного найма условия о его расторжении наймодателем в одностороннем порядке связана с тем, что судебный порядок расторжения договора длителен, а это не стимулирует к легализации рынка сдачи жилья и уплате налогов в бюджет.

Включение такого условия в договор допустимо, прежде всего потому, что нанимателю доступен последующий судебный контроль, и он вправе прибегнуть к защите правосудия. При рассмотрении дела в суде обеспечивается конституционно значимый принцип добросовестности. Тем самым стороны обладают правом включать в договор краткосрочного найма условия о его внесудебном расторжении наймодателем, которые обязательно должны быть конкретными и позволять однозначно определять их наступление.

В Постановлении Конституционный Суд Российской Федерации отметил: «условия об одностороннем внесудебном расторжении договора наймодателем, определяемые договором, во всяком случае не могут обладать неопределенным характером. Указание обстоятельств, с наступлением которых договор связывает право наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление. Когда же условие сформулировано в носящих оценочный характер выражениях и терминах и даже при отсутствии спора о фактах стороны имеют повод придерживаться разных позиций в вопросе о том, свидетельствуют ли эти факты об обстоятельствах, о которых идет речь в данном условии, тогда наступление оснований для досрочного прекращения договора согласно такому его условию может быть установлено лишь судом. Иное создавало бы предпосылки для произвольного правоприменения, что может не только вести к нарушению права нанимателя на жилище, но и затрагивать достоинство личности (статья 21, часть 1; статья 40, часть 1, Конституции Российской Федерации)».

Кроме того суд указал, что баланс прав и законных интересов наймодателя и нанимателя в любом случае нарушало бы установление в качестве оснований для расторжения договора краткосрочного найма жилья таких обстоятельств, которые не могут считаться существенным образом затрагивающими интересы наймодателя. Вместе с тем нарушение нанимателем срока внесения платы по договору не может относиться, по общему правилу, к числу недопустимых условий для его расторжения, поскольку получение таковой, причем нередко к определенному дню, представляет собой основной интерес наймодателя в соответствующих правоотношениях.

Подводя итог анализа конкретного дела заявительницы, суд отметил, что основание для расторжения договора, примененное в ее деле, состояло в неуплате за наем и не может быть сочтено произвольным и беспочвенным. Повода к пересмотру ее дела не имеется, отметил суд.

Проект «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.