Собственник вправе истребовать свое жилье из чужого незаконного владения, если докажет факт выбытия имущества помимо его воли

Недавно было опубликовано «Обобщение судебной практики Челябинского областного суда за первый квартал 2024 года», утвержденное президиумом Челябинского областного суда 03 июня 2024 года. Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» в рамках проекта «Юридическая безопасность жилья и финансов» видится интересным дело, которое описано в разделе «Споры, возникающие из жилищных правоотношений». Знание позиции областного суда в аналогичных ситуациях позволит гражданам выбрать верный способ защиты своих прав, связанных с жильем или финансами. Описанная далее ситуация содержится в апелляционном определении по делу № 11-2359/2024.

Рассматривая данное дело, Челябинский областной суд пришел к выводу о том, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества помимо его воли.

Ф. обратился с иском к Л. о признании ее утратившей право пользования жилым домом, указав в обоснование, что он купил дом у З., а потом узнал о регистрации в доме по месту жительства ответчика, который членом его семьи не является.

Л. с таким иском не согласилась, обратилась в суд со встречным исковым заявлением к З. и Ф. о признании недействительными заключенных в отношении дома и земельного участка договоров купли-продажи, в результате которых они стали собственностью сначала З., а потом Ф. В обоснование встречного иска указала, что дом и земельный участок принадлежали ее бабушке и дедушке, после их смерти ее мама начала оформлять наследство, но при жизни этого сделать не успела, она же с братом уехала в другой город, перед этим вселив в дом З. как временного жильца на условиях оплаты ею коммунальных услуг.

Решением суда исковые требования Ф. удовлетворены, Л. признана утратившей право пользования спорным домом со снятием ее с регистрационного учета по этому адресу. Встречные исковые требования Л. удовлетворены в части прекращения права собственности З. на спорный дом с погашением в ЕГРН записи о государственной регистрации ее права собственности на дом, в удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

Удовлетворяя первоначальный иск, суд первой инстанции исходил из того, что спорное имущество было бесхозяйным, а З., вселившись в дом, приобрела у администрации земельный участок в установленном законом порядке, на основании технического плана здания оформила свое право собственности на дом и продала их Ф., которого суд признал добросовестным приобретателем.

Судебная коллегия с выводами суда о том, что спорное имущество было бесхозяйным, не согласилась, указав на то, что, исходя из пояснений Л., изначально земельный участок под строительство был предоставлен ее бабушке и дедушке в 1950-х годах. Формой же первичного учета и официальным документом сельсовета в те времена являлись похозяйственные книги, которые велись сельсоветами на каждое хозяйство в поселке. При этом действовавшее в то же время земельное законодательство РСФСР допускало возможность предоставления земельных участков под строительство только лишь в пользование, в собственности вся земля находилась у государства, а один жилой дом мог находиться у граждан в собственности.

Истребовав в районной администрации похозяйственные книги, судебная коллегия установила, что земля была предоставлена дедушке и бабушке Л. под строительство, дом находился в собственности главы хозяйства (дедушки Л.), в более поздних похозяйственных книгах членом хозяйства числилась уже Л., из чего судебная коллегия сделала вывод о том, что дом перешел к Л. по наследству, а с домом перешло право пользования земельным участком, которое было бессрочным, а потому земельный участок не мог быть продан администрацией З., соответственно, та не могла продавать Ф. земельный участок с домом.

Не согласилась судебная коллегия и с выводами суда первой инстанции об отказе в признании заключенных сделок недействительными по мотиву добросовестности Ф. как приобретателя, указав на то, что суд не принял во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где указано, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Право собственности перешло к Ф. помимо воли Л., а потому добросовестность Ф. значения не имеет. Кроме того, Ф. и не являлся добросовестным приобретателем, так как добросовестным является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающее права и законные интересы другой стороны – так Ф., покупая у З. дом, сам не осведомился в администрации поселения о содержании похозяйственных книг, не потребовал от продавца предъявить ему справку из похозяйственной книги, не выяснил, имеются ли в доме зарегистрированные по месту жительства граждане и, если имеются, – по какой причине они в доме не проживают, нет ли у них притязаний на этот дом. Такую справку сам Ф., пояснивший, что при покупке дома он доверился риелтору, получил лишь в 2023 году и на её основании обратился в суд со своим иском. Допрошенные в суде первой инстанции свидетели (соседи) показали суду, что в доме изначально жили бабушка, дедушка, мама Л. и только после их смерти в доме стали жить посторонние лица, которым дом сдавался внаем, в том числе З., продавшей дом Ф.

На основании этого судебная коллегия, оставив без изменения решение суда о частичном удовлетворении встречного иска, отменила решение в остальной части и удовлетворила встречный иск Л. полностью, отказав Ф. в удовлетворении его первоначального иска о признании Л. утратившей право пользования домом, заключенные в отношении дома и земельного участка сделки признаны недействительными с погашением в ЕГРН записи о регистрации права собственности Ф. на дом, записей о праве собственности З. и Ф. на земельный участок со взысканием с З. в пользу Ф. уплаченных последним за недвижимое имущество денежных средств.

Проект «Юридическая безопасность жилья и финансов» реализуется с использованием гранта Губернатора Челябинской области, предоставленного Фондом «Центр поддержки гражданских инициатив и развития некоммерческого сектора экономики Челябинской области» при софинансировании Фонда президентских грантов.