- Добрый день. Спасибо, что Вы согласились обсудить с нами такую непростую тему, как мошенничество в сфере недвижимости. Как Вам кажется, почему проблема жертв «черных риэлторов» так остро встала в 2012 году?

- Да, именно в 2012 году в Челябинской области впервые сложилась чрезвычайно острая и сложная ситуация с массовым нарушением прав человека, когда граждане становились жертвами мошенничества в отношении жилья. Естественно, что эта проблема возникла не в прошлом году, она развивалась очень долго. В своих обращениях в мой адрес люди рассказывают о потере жилья и в 2008 году, и в 2010 году.

После того, как ситуация благодаря нашим усилиям получила огласку, число пострадавших граждан стало быстро увеличиваться за счет «молчунов», которые были лишены квартир ранее, но переживали свою жизненную трагедию молча, как «идеальные жертвы». Сложившаяся ситуация толкала людей и на суицид, и массовые голодовки. Именно голодовку 07 февраля 2012 года в г. Магнитогорске можно считать отправной точкой, после которой ни государственные органы, ни общество уже не может просто так оставаться в стороне от данной проблемы.

- В результате каких махинаций граждане, как правило, теряют свое жилье?

- Если коротко описать суть ситуации, то денежные ростовщики, «приходя на выручку» людям в критическом финансовом положении, заключали договор ссуды денежных сумм в обмен на договор купли-продажи квартир при устной договоренности о возвратности договора.

Анализ поступающих в мой адрес обращений позволил выделить основные схемы, по которым происходит отъем жилья у граждан, а именно:

а) гражданин, являясь собственником жилого помещения, желает получить взаймы (в долг) денежные средства и согласен на залог жилья. Мошенники предлагают заключить договор купли-продажи квартиры, убеждая, что именно так оформляется заем денег с залогом недвижимости. При возврате денежных средств мошенник отказывается переоформлять квартиру обратно. Гражданин теряет свое жилье.

б) гражданин, являясь собственником жилого помещения, желая оказать помощь иному лицу, соглашается быть поручителем по договору займа денежных средств и передает в залог свое жилье. Заемщик не выполняет условия договор (не выплачивает денежные средства) и происходит обращение взыскания на объект залога. Гражданин теряет свое жилье.

в) гражданин, являясь собственником жилого помещения, желает продать (обменять) жилье. Мошенник, оказывая риелторские услуги, оформляет на себя доверенность с условием определения цены на свое усмотрение. Мошенник, за продажу квартиры, получает сумму, которая превышает сумму, указанную в договоре и на которую рассчитывает продавец. Гражданин теряет свое жилье и не получает денежных средств эквивалентных стоимости квартиры (либо вообще не получает денежных средств).

г) гражданин, являясь собственником жилого помещения, желает продать жилье. Мошенник приобретает жилье и обещает выплатить денежные средства позже, но под влиянием обмана или введения в заблуждение вынуждает продавца подписать документ, подтверждающий получение денег. Гражданин теряет свое жилье и не получает денежных средств эквивалентных стоимости квартиры (либо вообще не получает денежных средств).

д) гражданин, являясь одним из собственников жилого помещения, желает продать жилье (либо долю в нем). Мошенник, под влиянием обмана или введения в заблуждение, с целью уйти от получения продавцом согласия на сделку иного лица (супруга), либо уйти от преимущественного права на покупку доли сособственниками, вынуждает продавца вместо договора купли-продажи оформить договор дарения. Жилье в такой ситуации теряет иное лицо (сособственник продавца), либо данное лицо ставится перед фактом появления нового (не желательного) сособственника.

Естественно, данный перечень не является исчерпывающим. Выдумка у жуликов очень хорошо развита.

- В чем, по Вашему мнению, Алексей Михайлович, главная причина того, что граждане становятся жертвами мошенников при совершении сделок с недвижимостью?

- Почти каждый человек хотя бы раз в жизни приобретает жилье или сталкивается с необходимостью его обмена. В России, как правило, граждане зарабатывают недостаточно для того, чтобы накопить необходимую сумму средств и купить жилье, и это значит, что им приходится использовать заемные средства. С другой стороны, к сожалению, наши граждане не привыкли читать те документы (договор, расписка и т.д.), которые они подписывают, они относятся к этому формально, считая, что все «должно быть правильно» само по себе. Массовая правовая неграмотности населения приводит к тому, что практически любой человек может стать жертвой черных риэлторов, и, не зная своих прав, не обращая внимания на смысл и содержание документов, которые он подписывает, потерять не только приобретаемое им жилье, но и деньги, оставшись при этом еще и должником мошенников. А это значит, что существует огромная, незащищенная от незнания группа граждан, права которых могут быть потенциально нарушены и уже нарушаются.

- Что Вами, как Уполномоченным по правам человека в Челябинской области, делалось для решения проблем граждан?

- После того, как в феврале 2012 года началась голодовка граждан, а затем ее приостановление, в городе Магнитогорске мной были проведены встречи с пострадавшими с участием представителей Общественных палат Российской Федерации и Челябинской области, направлены запросы в следственные органы и прокуратуру по каждому из случаев мошенничества.

В помощь гражданам была подключена юридическая клиника Магнитогорского филиала Российской Академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ.

Было проведено множество мероприятий по данному вопросу. Так, на состоявшемся круглом столе в Правительстве Челябинской области 29 мая 2012 года с участием Владислава Гриба (заместителя председателя Общественной палаты РФ) всесторонне была обсуждена проблема мошенничества в отношении граждан, связанного с жильем.
В Москве, в Общественной палате Российской Федерации, было проведено рабочее совещание, в котором участвовали как жители Челябинской области, пострадавшие от черных риэлторов, так и представители правоохранительных органов.

На встрече с Президентом РФ В.В. Путиным я лично рассказал о ситуации с мошенничеством с жильем в нашем регионе и предоставил предложения по решению данной проблемы. Наша позиция была услышана и поддержана как руководством страны, так и Уполномоченными по правам человека в субъектах Российской Федерации.

Стоит указать, что на столь активный запрос гражданского общества последовала реакция прокуратуры – по ряду дел были вынесены представления Главного Управления Министерства внутренних дел и Главного следственного Управления о принятии достаточных мер по раскрытию преступлений, о ненадлежащем исполнении должностных обязанностей. Материалы проверки по некоторым обращениям направлены на возбуждение уголовных дел. По ряду дел отменены постановления о приостановлении расследования ранее возбужденных дел. Кроме того, в переговорах с сотрудниками областной прокуратуры было достигнуто соглашение о том, что по некоторым делам они готовы принести надзорное представление на решения судов с целью поддержки пострадавших граждан, но необходимо юридическое обоснование для восстановления пропущенного срока.

- Что может (и должно) сделать государство для того, чтобы восстановить права граждан, а случаев мошенничества в сфере оборота недвижимости стало меньше?

- Главными задачами на пути к разрешению сложившейся ситуации являются: во-первых, возвращение гражданам их собственности, изобличение виновных лиц и привлечение их к уголовной ответственности, организация профилактической работы по прекращению и предотвращению подобных правонарушений; а во-вторых, это усиление правового просвещения населения с целью недопущения нарушения прав граждан в будущем, усиление координационной работы между ведомствами с целью защиты прав граждан, создание информационного поля, повышение эффективности средств правовой защиты. На предупреждение описанной ситуации, на восполнение информационного вакуума, на развитие самозащиты прав потенциальных приобретателей жилья, на усиление эффективности средств правовой защиты граждан, должна быть направлена деятельность, как государства, так и юридического сообщества.

В подготовленном мной, как Уполномоченным по правам человека в Челябинской области, заключении по материалам проверки, было указано на необходимость инициировать общественное обсуждение сложившейся ситуации с целью поиска решений, а также способов недопущения возникновения подобных ситуаций в будущем, проведение широкой просветительской компании в прессе для информирования граждан о возможных вариантах мошенничества со стороны недобросовестных лиц.

В качестве вариантов мер профилактики (предотвращения) преступлений, связанных с завладением жильем и создания механизма противодействия аналогичным схемам мошенничества и обмана граждан, было предложено:
1) проведение широкомасштабной компании по разъяснению населению области возможных преступных схем отъема жилья, в том числе путем размещения билбордов (иных рекламных конструкций), публикаций в прессе и Интернете, создание специализированного консультационного Интернет-ресурса; подключение к данной работе банковских и риэлторских организаций. Проект ЧГОО «Правосознание» как раз и направлен на реализацию обозначенных мероприятий.

Важным фактором предотвращения преступлений, связанных с незаконным завладением жилыми помещениями, по моему мнению, является деятельность банков по информированию своих потенциальных и имеющихся клиентов (населения) о существующих законных способах кредитования, а также разъяснение широкому кругу лиц в доступной форме (создание специальных информационных стендов, буклетов и т.п.) о возможности оформления кредитных отношений только с банками, имеющими специальную аккредитацию, лицензию на осуществление подобной деятельности; о недопустимости заключения договоров займа под залог недвижимого имущества (жилья) с частными лицами, осуществляющими незаконную банковскую деятельность, представляющую собой состав преступления, предусмотренного ст. 172 Уголовного кодекса РФ.

2) проведение разъяснительной (консультационной) работы с гражданами, собирающимися заключать договора отчуждения жилья (либо внесения его в залог) органами государственной власти и органами местного самоуправления (в том числе и органами прокуратуры).

3) бесплатные юридические консультации населения с применением опыта юридической клиники г. Магнитогорска и при участии адвокатов в рамках реализации Закона Челябинской области «Об оказании бесплатной юридической помощи в Челябинской области».

4) проведение органами внутренних дел проверок по объявлениям в газетах и иной рекламе услуг по предоставлению денежных средств под залог недвижимости, с целью установления истинных намерений лиц, выявления схем и порядка оформления документов по сделкам, разъяснительной работы по недопущению противоправной деятельности.

5) обзор и обобщение судебной практики по данной категории дел с целью выработки.

6) разработка методики профилактики и расследования мошенничеств в отношении граждан, связанных с хищением жилья.

7) проведение семинаров с сотрудниками Россреестра.

8) поддержка со стороны субъекта федерации профессиональных участников рынка недвижимости (строителей, риэлторов, зарегистрированных общественных организаций и объединений, имеющих систему контроля и обучения), в том числе путем участие в наблюдательных советах, в обучении, в проводимых мероприятиях.

- Вы указали на профессиональных участников рынка недвижимости. А как они могут не допустить в свое сообщество мошенников? Что они должны сделать, чтобы понятие «риэлтор» не очернялось?

- Полагаю, что в настоящее время возникла острая необходимость создания саморегулируемой организации риэлторов (по типу саморегулируемой организации арбитражных управляющих «Южный Урал» в г. Челябинске), как лиц, профессионально занимающихся оказанием услуг населению по купле-продаже недвижимости, в том числе и жилых помещений. Наличие подобной организации поможет, на мой взгляд, исключить, либо значительно сократить на рынке данных услуг наличие недобросовестных черных риэлторов, сделать их деятельность наиболее прозрачной и контролируемой.

- По Вашему мнению, Алексей Михайлович, является ли корректным само понятие «черные риэлторы»?

- Да, мне известно, что профессиональные риэлторы не любят, когда используют понятие «черные риэлторы». Они не признают их в качестве риэлторов, они считают, что называть данных лиц надо просто «мошенниками», так как они не действуют во благо клиента, а просто обманывают их и лишают жилья. Но данное понятие уже прочно вошло в наш язык. И я не вижу ничего страшного в использовании такого понятия.