Различие залога и купли-продажи недвижимости

Самой распространенной схемой, используемой в последнее время при совершении мошенничеств в сфере недвижимости, является использование неграмотности населения при подмене злоумышленниками юридических понятий «купля-продажа» и «залог недвижимости», что мы и рассмотрим в настоящей статье.

Оказавшись в тяжелой жизненной ситуации, гражданин, срочно нуждаясь в денежных средствах, обращается в недобросовестные коммерческие компании, где ему поступает предложение получить крупную сумму денежных средств, то есть заключить договор займа под определенный процент, и под залог имеющейся у гражданина недвижимости.

Фактически же, при регистрации сделки в Росреестре, гражданин, либо в силу незнания, либо невнимательности подписывает уже договор купли-продажи, полагая, что так и должен быть оформлен залог его недвижимости.

Итак, разберемся подробнее в терминах «Залог» и «Купля-продажа».

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

То есть залог – это возможность обеспечения исполнения обязательств кредитора, то есть лица, имеющего право требовать возврата своих денежных средств.

Главное, что при залоге собственник имущества остается прежний, то есть гражданин, желающий получить в заем денежные средства, и при регистрации именно договора залога в Росреестре в свидетельстве о праве собственности будет указано обременение недвижимого имущества, а именно слово «ипотека». Собственник не изменится.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

То есть купля-продажа недвижимости – это сделка, направленная на ее отчуждение прежним собственником и появление у покупателя (перехода к нему) права собственности на данное имущество.

Таким образом, обе указанные сделки осуществляются через регистрацию в соответствующем компетентном органе, Росреестре, однако различия в последствии их заключения очевидны, при купле-продаже происходит переход права собственности на иное лицо, которое становится полноправным хозяином, и вправе предъявлять к прежним собственникам любые законные требования, в том числе об их выселении.

На основании изложенной информации, самым очевидным советом в такой ситуации будет Ваша особая внимательность и предусмотрительность при заключении и подписании договоров с недвижимостью, ведь если Вы передаете свою недвижимость в залог, то и сам договор должен иметь соответствующее наименование, и только если Вы решили продать свою недвижимость, то исключительно в этом случае Ваш договор должен называться «договор купли-продажи».