Договор купли-продажи недвижимости

Сделка купли-продажи квартиры не относиться к числу часто совершаемых сделок. И, в том числе, и поэтому, когда возникает необходимость купить или продать недвижимость, то появляется множество вопросов, особенно касающихся юридической части сделки.

Естественно, что лучше все доверить профессионалам, но даже в этом случае об основных этапах и покупатель, и продавец должны иметь четкое представление.

Первое, что необходимо сделать продавцу и покупателю, это заключить договор купли-продажи жилого помещения (квартиры).
В соответствии со ст. 454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязуется принять эту квартиру и уплатить за нее определенную денежную сумму. При этом, сторонами в данном договоре могут выступать как физическое, так и юридическое лицо. Договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора купли-продажи (ст. 550 ГК РФ).

Какие условия должны быть прописаны в договоре?

К обязательным условиям договора купли-продажи относятся:
- предмет договора, то есть данные, которые позволяют определенно установить жилое помещение, подлежащее передаче покупателю: адрес местонахождения жилого помещения (квартиры), общая площадь передаваемого жилого помещения, в том числе сведения, определяющие расположение помещения на земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества (п. 1 ст. 554 ГК РФ);
- цена передаваемого помещения (ст. 555 ГК РФ);
- перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения, если такие имеются (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Ранее договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Договоры купли-продажи недвижимости, заключенные после 1 марта 2013 года теперь регистрировать не нужно. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю*.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Надо иметь ввиду, что если вышеперечисленные условия не будут предусмотрены в договоре, то такой договор может быть признан незаключенным.

Процесс проведения сделки по купле-продаже недвижимости можно условно разделить на пять основных этапов:
- предварительные договоренности или, при необходимости, подписание предварительного договора;
- проверка пакета документов;
- подписание договора;
- государственная регистрация сделки и права собственности;
- передача недвижимого имущества.

Если по договоренности Вы будете заключать предварительный договор и принято решение об авансовом платеже, то уплату аванса и основные условия предстоящей сделки купли-продажи недвижимости необходимо зафиксировать в предварительном договоре.

Затем необходимо проверить весь пакет документов продавца: существует ли у него право собственности, нет ли ранее наложенных на недвижимость запретов, арестов или обременений, не были ли нарушены права проживающих в квартире при приватизации, нет ли проблем с наследованием и прочие нюансы.

Для совершения сделки продавцу необходимо иметь следующие документы:
1. План жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения, - технический (кадастровый) паспорт. Надо иметь в виду, что срок действия плана жилого помещения и технического паспорта составляет 1 год со дня его выдачи.
Для получения таких документов собственнику жилого помещения (продавцу) надо обратиться в органы технической инвентаризации (территориальное Бюро технической инвентаризации и др.). Техническая инвентаризация, а также выдача гражданам документов об объектах учета осуществляется за плату, размер и порядок взимания которой устанавливаются законодательством РФ (п. 10 положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утв. постановлением Правительства России от 04.12.2000 № 921).
2. Выписку из домовой книги с указанием, кто зарегистрирован в продаваемой квартире, которую можно получить в ЖКХ, ДЕЗ, РЭУ, бухгалтерии ЖСК и ТСЖ.
3. Финансово-лицевой счет с указанием того, что за собственником не числится задолженности по оплате коммунальных платежей, который получают в едином информационном расчетном центре (ЕИРЦ). Срок действия выписки из домовой книги и финансово-лицевого счета - 1 месяц с момента выдачи.

Следующий этап — составление (заключение) договора. Законодательство позволяет по соглашению сторон составить договор в простой письменной форме, либо нотариально заверить сделку купли-продажи квартиры.

Заключительный этап сделки — государственная регистрация, которая является единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности на недвижимость. Все данные в пакете документов подаваемых на регистрацию документах необходимо тщательно проверить.

Продавец, получив деньги, должен выдать расписку (либо в самом договоре купли-продажи, если деньги передавались при его подписании, указать, что деньги переданы и получены в полном объеме) и передать покупателю недвижимое имущество; подписывается акт приема-передачи. Покупатель становится собственником жилья. По договоренности передача жилья может производиться непосредственно после подписания договора купли-продажи квартиры, во время проведения государственной регистрации или после получения покупателем свидетельства о праве собственности.

_________________________________

* Изменения, касающиеся того, что договор купли-продажи теперь не регистрируется, а регистрируется только переход права собственности, появились в 2013 году.