Бабичев Александр Иванович

28 Июля 2013 г.

Директор ООО «Риэлтерская компания «Проспектъ» (г. Екатеринбург), вице-президент Уральской палаты недвижимости (г. Екатеринбург), вице-президент Российской гильдии риэлторов (г. Москва)
Адрес: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Свердлова, д. 22
тел.: 8(343) 370-37-34, 370-24-00

- Сколько лет лично Вы занимаетесь риэлторской деятельностью?

- Риэлторством я занимаюсь с апреля 1992 года, то есть более 21 года.

- Является ли актуальной для Екатеринбурга и Свердловской области проблема мошенничества на рынке недвижимости? Что делается в Вашем регионе для борьбы с мошенниками?

- Нельзя сказать, что мошенничество отсутствует на екатеринбургском рынке недвижимости. Преступность, как таковую, еще не в одной стране победить не удалось. Но именно в Екатеринбурге и именно на рынке недвижимости это явление, не проявляется как проблема. Безусловно, есть отдельно взятые случаи, но в системе этого явления нет. Причина простая: у нас в городе в 1993 году была создана и по сей день работает профессиональная ассоциация риэлторов – Уральская палата недвижимости. К слову, на сегодня самая эффективная на всем российском пространстве, что в риэлторской среде является общепризнанным фактом. Одной из уставных задач ассоциации было и сегодня является создание цивилизованного рынка недвижимости, что записано в уставе Уральской палаты недвижимости и в чем она преуспела. В частности, в Екатеринбурге созданы условия для комфортного и доверительного взаимодействия риэлторов и клиентов, поэтому порядка 80% всех сделок сопровождается риэлторами. Поскольку мошенники всегда используют неосведомленность людей, их неграмотность, а обмануть профессионала сложно, то на нашем рынке, по сути контролируемом профессионалами, мошеннику делать нечего.

Также совместно с Администрацией Екатеринбурга Уральская палата недвижимости активно участвовала в программе по борьбе с мошенниками на рынке аренды жилья. Мы не считаем его рынком риэлторских услуг, скорее информационным, но он связан с недвижимостью. Конторы, которые продают людям заведомо ложную или устаревшую информацию о сдаче квартир в наем, называются не редко агентствами по недвижимости. Поскольку они опосредованно портят имидж профессии риэлтора, то ассоциации пришлось поработать и в этом сегменте рынка: разъяснительные листовки, статьи в газете, совместные рейды с представителями городской администрации... Не скажу, что проблема решена полностью, но порядка стало больше.

Уральская палата недвижимости, кроме прочего, имеет собственную газету – «Есть вариант!», которая с 1993 года ведет большую просветительскую работу среди населения. Кстати, на днях мы отметили 20-летие издания!

Все это в совокупности и делает рынок недвижимости Екатеринбурга более безопасным.

- Может ли человек самостоятельно совершить сделку со своей квартирой или ему необходимо обязательно обращаться к профессионалам?

- Конечно, любой человек самостоятельно может совершить сделку со своей недвижимостью. Просто надо понимать, что это – процесс, который требует достаточного времени для ведения дел, соответствующих навыков и знаний. Правда в том, что если Вы действительно всем этим обладаете, то Вы, как правило... риэлтор.

В магазинах продаются хлебопечки и ингредиенты для выпечки свежего хлеба, но подавляющее большинство людей покупают его в магазине. Можно самому разобраться с поломкой автомобиля, но большинство из нас склонны обращаться в автосервис. Почему так происходит? Потому что это более эффективно, как правило, менее затратно как по деньгам, так и по времени. На рынке недвижимости тоже самое: риэлтор способен удовлетворить потребность клиента в меньшие сроки, продать квартиру дороже, профессионально поторговавшись, обеспечить клиенту покупку дешевле. Просто потому, что есть определенные навыки и он занимается этим постоянно и профессионально.

При этом, всегда были и будут люди, которые хотят и будут делать все сами. Просчитывать и уменьшать риски, тратить на это свое время и т.д. Точно так же, как и всегда были и будут те, кто предпочтет доверить дело профессионалу, высвободив свое время и энергию для других своих дел. И таких – большинство. Потому как стоит недвижимость дорого, а риски на рынке существуют. Поэтому каждый человек волен выбрать сам, как ему поступить.

- Как человеку определить является ли конкретный риэлтор надежным? Почему ему можно доверять?

- Признаюсь, выбрать сложно. Здесь можно дать только общие рекомендации, поскольку любой выбор всегда очень субъективен и критериями люди руководствуются каждый своими. Но есть и общие признаки, причем для любого выбора, на любом рынке. 1. Рекомендации друзей и знакомых, которые воспользовались услугами риэлтора. 2. Обратить внимание на участие агентства в профессиональной ассоциации. Любое профессиональное объединение предполагает наличие корпоративных правил, соблюдение обычаев делового оборота и применение наказания за их нарушение. Любые правила, тем более выработанные самим сообществом, дисциплинируют и направлены на повышение качества услуг. Если агентство не входит в такое объединение, то причина одна – не хочется следовать этим правилам. У нас в Екатеринбурге, например, можно позвонить в Уральскую палату недвижимости и получить дополнительную информацию об агентстве: как давно работает, кто директор, есть ли нарекания на работу агентства. 3. Всегда полезно посетить офис агентства и посмотреть в каких условиях работают люди – задать вопросы, в том числе ответы на которые Вы сами знаете, и оценить компетентность специалиста. В его ответах должна быть логика, разумные доводы и сам он всем своим видом должен вызывать доверие. 4. Узнать имеет ли агентство сертификат на свои услуги. На федеральном уровне национальной ассоциацией – Российской гильдией риэлторов, создана система добровольной сертификации, к слову – зарегистрированная в Росстандарте, которая предъявляет дополнительные требования к агентству (их около 60). Ценность сертификата, на мой взгляд, как раз в добровольности прохождения такой процедуры. Если агентство принимает на себя дополнительные обязательства по соблюдению требований к квалификации персонала, экспертизе заключаемых с клиентами договоров, поддержанию определенного качества услуг, то это как нельзя лучше характеризует такое агентство в глазах потребителя. Потому что это подход к ведению бизнеса, это желание выделиться среди конкурентов именно качеством услуг, а не сделанным недавно в офисе агентства ремонтом, например.

- Как определить (проверить), что объект сделки может принести проблемы для участников сделки? Что риэлторы делают для совершения гарантировано законной сделки, которая отвечает интересам всех участников сделки?

- Во-первых, на рынке всегда были и будут риски, исключить которые полностью невозможно. Но, обратившись к профессионалам, их можно максимально уменьшить. К общему сожалению риэлторов и клиентов, закон не наделяет сегодня специалистов по недвижимости правами, необходимыми для полноценного сбора необходимой информации, документации и их проверки. Мы не можем сделать запрос по истории квартиры или получить подтверждение дееспособности человека, как например судебные или правоохранительные органы. Поэтому и возлагать полную ответственность по сделке на риэлтора тоже не логично: как от кузнеца требовать качественной подковы, если ему для работы не дали ни молота, ни наковальни?

Свои способы проверки у профессионалов безусловно есть, но, к сожалению, этот инструментарий ограничен. Поэтому проверяем, что можем. Тем не менее, сегодня только риэлтор может помочь клиенту уменьшить риск в сделке: законодательство противоречиво, институт добросовестного приобретателя должным образом не работает, правоохранительные органы... ну Вы сами знаете, как обращаться в полицию за помощью.

Но при этом не менее важным является и во-вторых - страхование рисков. С титульным страхованием у нас тоже не все в порядке, но именно в его использовании мне видится правильная работа с рисками. Ни к чему здесь изобретать велосипед. Институт страхования работает во всем мире и работает эффективно. Да, русский «авось» сложно переформатировать в необходимость, но надо. Как с ОСАГО. У страховой компании принципиально другие возможности по проверке рисков и реагированию на страховые случаи. Это отдельный и серьезный бизнес, функции которого на риэлторов возлагать совсем не логично.

- Какая сделка с недвижимостью является, по Вашему мнению, наиболее сложной? Расскажите, на что необходимо обращать особое внимание при совершении подобной сделки.

- Простая сделка – это когда нужно просто продать квартиру. Если нужен обмен, значит требуется искать встречный, или как еще называют – альтернативный, вариант покупки. Не совсем хватает денег, значит к этому добавляется оформление ипотечного кредита. Кроме этого, квартира может быть еще не приватизированная или иметь не согласованную перепланировку. Продажа доли или комнаты в коммуналке требует получения согласия сособственников или соседей по коммуналке... И каждое такое «наслоение» усложняет любую сделку, но по-своему. Здесь в двух словах не рассказать, поэтому могу лишь повторить – обращайтесь к профессионалам.

- Что, по Вашему мнению, необходимо сделать государству и обществу для решения проблемы «черных риэлторов» (мошенников на рынке недвижимости)? Возможно изменения в законы, реестры агентств недвижимости, страхование и т.д. и т.п.

- Для начала давайте разберемся с терминологией.

Если чиновник допустил хищение казенных средств, то его так и называют – казнокрад.

Если должностное лицо вымогает деньги, то его так и называют – взяточник. Это преступники. Никто не говорит «черный чиновник», «черный автодилер», «черный гаишник» или «черный юрист», потому что это преступники. Однако, дельцов, орудующих на рынке недвижимости, почему-то иногда называют «черными риэлторами». Несмотря на то, что эти люди вообще никакого отношения к нашей профессии не имеют, никогда не работали риэлторами. Подделал доверенность, обманул продавца или покупателя – мошенник. Именно так квалифицирует это уголовный кодекс. И даже если в этих делах «замарался» риэлтор, то и в этом случае «очернять» профессию в целом не правильно. Этот человек, как и в предыдущих случаях – банальный преступник.

Чем должно заниматься государство и чем может помочь общество для снижения рисков? О титульном страховании сделок, мы уже говорили. Помимо этого, на мой взгляд, есть еще 2 способа.

Во-первых, развитие саморегулирования. Сегодня региональные профессиональные объединения обеспечивается фактическое саморегулирование риэлторской деятельности, что необходимо развивать и дальше. На федеральном уровне создана система сертификации этого вида услуг, базирующаяся на выработанном практикой стандарте, которая называется «Риэлторская деятельность. Услуги брокерские». Этим документом, к слову, зарегистрированным Росстандартом, определено содержание риэлторской услуги и требования, которым должны соответствовать профессиональные риэлторы. У нас в области, как и в Челябинской, кстати, действует территориальный орган системы сертификации, который обучает и аттестует риэлторов, проверяет соответствия услуг требованиям стандарта, рассматривает споры между агентствами и их клиентами, наказывает нарушителей.

Де-факто существующее сегодня саморегулирование хорошо само по себе, но оно не обеспечивает необходимой защиты законных интересов потребителей. Идеальным решением вопроса могло бы стать принятие закона о риэлторской деятельности, который бы:

а) формулировал требования к лицам, осуществляющим профессиональную риэлторскую деятельность, попросту запретил этим заниматься если персонал не обучен и не аттестован, профессиональная ответственность не застрахована, а формы договоров не прошли специальную экспертизу. Другими словами - если услуги не сер-ти-фи-ци-ро-ва-ны.
б) определял порядок получения необходимой информации риэлтором для более качественной проверки всех составляющих сделки.

В данном случае речь не идет о каких-либо дополнительных административных барьерах, а о законодательном закреплении той практики, которая уже более 10 лет существует, введена на рынок самим профессиональным сообществом, опробована и доказала свою состоятельность, как система повышения качества риэлторских услуг и снижения рисков на рынке.

По факту, профессиональные нормативы и стандарты уже существуют и применяются многими региональными профессиональными объединениями при рассмотрении споров в досудебном порядке. Такой орган в Екатеринбурге – Комиссия по этике – достаточно эффективен и очень полезен для рынка в целом.

Все это в совокупности способно сделать рынок более прозрачным и безопасным.