Малоедова Наталия Валерьевна

Судья коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда
Адрес: г. Челябинск, ул. Труда, д. 34

- Спасибо Наталия Валерьевна, что Вы согласились пообщаться с нами в рамках нашего проекта. Начнем с общего - можете ли Вы сказать примерно какое количество дел, рассматриваемых в Челябинском областном суде, связаны с возвратом жилья?

- Судами Челябинской области рассматривается значительное количество гражданских дел по искам об оспаривании права собственности на недвижимое имущество, истребовании жилых помещений из незаконного владения, признании сделок недействительными. Ведение статистики указанной категории дел законом не предусмотрено, можно сказать, что количество рассматриваемых дел из года в год не становится меньше.

- Что Вы можете сказать о проблеме «черных риэлторов», мошенниках, занимающихся недвижимым имуществом?

- Здесь надо четко обозначить границы разговора. В жизни выражение «черный риэлтор» давно стало синонимом слова «мошенник», совершающий какие-либо мошеннические действия, связанные с принудительным отъемом жилья, что мы нередко наблюдаем в кадрах криминальной хроники. Когда обманным путем, возможно с применением насилия, пытаются завладеть недвижимым имуществом людей, как правило, неблагополучных, одиноких, с какой-либо зависимостью.

По материалам судебной практики, скажу, что в нашей области понятию «черные риэлторы» придают немного другой смысл. Например, могу привести примеры, связанные с Магнитогорском. Условно говоря, было три группы сделок с жильем, которые оспаривались. Одна группа – сделки, когда между сторонами заключался в письменной форме договор займа под залог квартиры заемщика, но залог квартиры оформлялся с нарушением закона, не проходил обязательную государственную регистрацию и одновременно между теми же сторонами заключался договор купли-продажи этой же квартиры, причем регистрировался в установленном порядке и договор, и переход права собственности на квартиру к займодавцу – покупателю. Такие договоры купли-продажи, если они оспаривались впоследствии в суде заемщиком – продавцом, суды, как правило, признавали недействительными. Другая группа – продавцы квартир оспаривали сделки купли-продажи, согласно которым они квартиры продали, деньги получили, но затем стали утверждать, что фактически с покупателем квартиры тоже заключали договоры займа под залог квартиры, при этом никаких допустимых доказательств, в том числе договоров займа, залога квартир суду не представляли. Третья группа – продавцы квартир оспаривали договоры купли-продажи, согласно которым они также свои квартиры продали, деньги получили, но утверждали, что фактически это были договоры залога квартир, в обеспечение возврата денег по договору займа, заключенному с третьими лицами, не являвшимися покупателем квартиры. Истцам, оспаривающим сделки из второй и третьей групп, и утверждавшим, что им обещали вернуть квартиры, после того, как они вернут долг по договору займа, суды, как правило, в исках отказывали, так как истцы не представляли суду допустимых доказательств в подтверждение своих требований. Из материалов гражданских дел следовало, что эти граждане заключали в установленной законом форме именно договоры купли-продажи квартир, получали деньги, сами сдавали документы на государственную регистрацию договора и перехода права собственности.

- Поскольку мы коснулись конкретной категории дел, то возникает вопрос: что делать гражданину, если он заключил договор купли-продажи, но подразумевал иное, какие доказательства могут помочь гражданину, если он оказался в такой ситуации?

- Доказывание заключения сторонами именно прикрываемой сделки представляется довольно непростой задачей. Если имеет место приговор суда, то на практике рассматривать гражданские дела о гражданско-правовых последствиях тех лиц, в отношении которых установлена вина и вынесен приговор, гораздо легче, потому что вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда рассматривающего гражданское дело.

Если доказательства виновности в совершении уголовно-наказуемого деяния органами предварительного расследования в установленном законом порядке не собраны, истцу, отыскивающему защиту в суде в гражданском порядке, придется самостоятельно доказывать обоснованность своих доводов о пороке воли при заключении договора купли-продажи имущества.

Одним из принципов гражданского судопроизводства является принцип состязательности сторон, который заключается в том, что каждая из сторон гражданского процесса обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу положений Гражданского кодекса РФ, если сделка должна заключаться в простой письменной форме, то в подтверждение сделки и ее условий стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания. При этом сторона не лишена права представлять письменные доказательства.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме, соответственно подтверждением сделки должны быть в первую очередь письменные доказательства, поскольку именно в договоре указаны его условия – предмет сделки, стоимость имущества, а также условия об исполнении обязанности по оплате приобретенного недвижимого имущества. Именно поэтому необходимо представлять письменные доказательства. Это, договор займа, который может содержать указание на том, что квартира передается под залог, и при этом с тем же лицом, который дал деньги в долг, заключен договор купли-продажи, расписки о получении денежных средств по договору займа, расписки о возврате долга, о выплате процентов. Указанные документы будут являться допустимыми доказательствами.

Если допустимых доказательств в подтверждение исковых требований истец не представляет, то слов истца против слов ответчика недостаточно для того, чтобы удовлетворить исковые требования. Недоказанность истцом своих исковых требований влечет за собой отказ в иске, и в этом нельзя винить суд. 

Также необходимо иметь в виду, что в гражданском процессе суд не вправе обязать явкой какую-либо из сторон сделки. По действующему процессуальному законодательству как истец, так и ответчик вправе участвовать при рассмотрении гражданского дела лично, либо через своего представителя. И ответчик, который мог бы пояснить обстоятельства совершения сделки, ответить на вопросы суда, в судебное заседание не является, его интересы представляет представитель, который не являлся очевидцем события и участником сделки. При обращении с заявлением о преступлении, проверке указанного заявления и возбуждении уголовного дела, правоохранительные органы берут объяснения лично у участников сделки, указанные объяснения могут быть использованы в качестве доказательств по гражданскому делу. Если Вы считаете, что в отношении Вас совершено преступление, то обращение в полицию, возможно, позволит собрать доказательства по делу, в том числе объяснения от заинтересованных лиц, которые могут быть использованы и в гражданском процессе. В случае необходимости суды истребуют материалы уголовного дела или доследственной проверки.

Кроме того, не всегда и наличие приговора по уголовному делу является гарантией возврата жилья первоначальному собственнику. Например, заключен договор, согласно которому риэлтор, действуя по доверенности от имени продавца квартиры, эту квартиру продает и должен купить ему другое жилое помещение. Однако он и квартиру не покупает и деньги за проданную квартиру не отдает. Если будет установлен обман только во второй части сделки, то с риэлтора суд взыщет только деньги, а проданную квартиру вернуть, скорее всего, не удастся.

- В чем, по Вашему мнению, причина того, что граждане становятся обманутыми?

- На мой взгляд, в таких случаях, граждане легкомысленно и безответственно относятся к тому, что являются собственниками недвижимости, немаловажное значение имеет и доступность получения займа в таких случаях. Скорее всего, обратившись в банк, они не смогут получить кредит, поскольку банк проводит определенную проверку – проверяет доходы, просчитывает прожиточный минимум, приходящийся на каждого члена семьи, и если совокупность определенных условий не будет соблюдена, то банк откажет в выдаче кредита. При получении займа у частного лица нет необходимости подтверждать свою платежеспособность справками о доходах с работы. Займодавцев не интересует количество иждивенцев. Заключая такой договор, заемщики не думают, что в квартире живут их несовершеннолетние дети, престарелые родители, что эта квартира является единственным местом жительства семьи и, тем не менее, заключают договор купли-продажи, получая в долг денежные средства в намного меньшем размере, чем стоимость имеющегося жилья. Суды неоднократно убеждаются в том, что граждане надеются на «авось». Нетрудно обмануть человека, который сам обманываться рад. Зачем добровольно подписывать договор купли-продажи, если действительно имелся ввиду другой договор, при этом, никто не подвергается никакому насилию, которое бы привело к пороку воли?

- Существуют ли в судебной практике случаи, когда привлекают риэлторов, как посредников в сделке, в качестве участников гражданского дела?

- В случае, если приговором суда будет доказана вина такого посредника, а в иске о признании сделки недействительной будет отказано, то возможно обращение с иском о взыскании причиненного ущерба. Бывают гражданские дела, когда посредник поучаствовал в сделке, деньги по договоренности за квартиру получил, но продавцу квартиры их не отдал.

- Существует ли практика областного суда по делам о признании сделки недействительной, которая противоречит основам нравственности и правопорядка в случае заключения сделок по отчуждению своего единственного жилья престарелыми, одинокими людьми?

- В силу закона граждане сами решают какие договоры им заключать и на каких условиях, не противоречащих закону. Закон не запрещает отчуждать свое единственное жилье, в том числе одиноким, престарелым гражданам. И такую сделку можно будет признать недействительной только по основаниям, указанным в законе. Если таких оснований нет, то суд в иске откажет. Сам факт продажи единственного жилья одиноким, престарелым человеком не означает, что им совершена сделка, противная основам нравственности и правопорядка. Закон предусматривает ничтожность сделки, противной основам правопорядка и нравственности, если сделка совершена заведомо с целью, противной этим ценностям при наличии умысла на эту цель хотя бы у одной из сторон сделки. Это доказать спорящей стороне очень непросто. Поэтому сделки именно по этому основанию практически не оспариваются. Чаще сделки, совершенные такими лицами, оспариваются как сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, мнимые или притворные, или как совершенные лицом, которое не понимало значение своих действий, не могло руководить ими, или под влиянием обмана, заблуждения.

Имеются дела, когда престарелый, одинокий человек заключил договор дарения с посторонним, малознакомым человеком в обмен на устное обещание ухаживать за ним, и это доказано в суде, в таком случае сделка может быть признана недействительной ввиду того, что она совершена под влиянием заблуждения и собственник квартиры заблуждался относительно природы сделки, полагал, что он заключает договор ренты, тогда как в силу состояния здоровья, возраста он нуждался в посторонней помощи и уходе. Истцами по таким делам, как правило, выступают пожилые люди, возраст которых превышает 80, а то и 90 лет. В таком случае, если судом будет установлено, что волеизъявление не было направлено на отчуждение своего единственного жилья в пользу постороннего человека по безвозмездной сделке, а имелось ввиду осуществление ухода и помощи, имеются основания для признания сделки недействительной.

- Часто ли прокуратура обращается в интересах граждан в суд по вопросам жилья?

- Таких дел достаточно. Как правило, прокурор выступает в интересах пожилых людей, а также в интересах тех, кто не может самостоятельно обратиться в суд за защитой своих прав по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам.

- Расскажите, пожалуйста, как человеку, обращающемуся в суд с требованием о признании сделки по отчуждению жилья недействительной, обезопасить себя от появления третьих лиц, чтобы квартира не была перепродана?

- Гражданским процессуальным кодексом РФ предусмотрено, что вместе с предъявлением искового заявления истец вправе обратиться с заявлением о принятии обеспечительных мер. Данное ходатайство рассматривается в день поступления заявления в суд. И если исковое заявление принято к производству суда, то будет рассмотрено и данное заявление и в случае необходимости будут приняты обеспечительные меры. Как правило, если предметом спора является недвижимое имущество, то суды по ходатайству заинтересованной стороны незамедлительно накладывают арест, либо запрет на совершение регистрационных действий и соответствующее определение направляется в Управление Росреестра по Челябинской области. Суд не может принять меры по обеспечению иска по своей инициативе, такие меры могут быть приняты только по заявлению лиц, участвующих в деле.

- Как, по Вашему мнению, является ли действующее законодательство об обороте недвижимости совершенным, позволяющим обеспечить гражданам достижение желанного результата? Требуется ли его изменение?

- В действующем гражданском законодательстве достаточно четко и подробно предусмотрены различные виды сделок, определены существенные условия, которые должны быть соблюдены при их заключении. Сейчас в Гражданский кодекс РФ внесен ряд изменений, касающийся сделок, но они не введены в действие. Но мало принять закон, надо его соблюдать. Каким бы ни был хорошим закон, люди, к сожалению, часто сами его нарушают, кто-то по незнанию, кто-то умышленно.

Те, кто готовы обогатиться за чужой счет, были всегда и когда появляется новый закон, всегда появляются желающие обойти этот закон. В качестве примера, можно привести проблему с материнским капиталом. Зачастую те граждане, которые имеют право на материнский капитал, сами становятся инициаторами мошенничества. Однако при заключении сделки купли-продажи жилья с использованием материнского капитала, продавцу обещают, что право собственности на жилье будет переоформлено в последующем, заключается фиктивная сделка с целью получения, «обналичивания» материнского капитала. Закон о материнском капитале предусматривает, что он может быть потрачен на улучшение жилищных условий, это одно из направлений использования материнского капитала. При обращении в пенсионный фонд за материнским капиталом заявитель дает обязательство в течение 6 месяцев оформить право собственности на приобретаемое жилье за всеми членами семьи. Однако при получении материнского капитала это условие не соблюдается, после покупки квартиры с привлечением материнского капитала, квартира на прежнего собственника не переоформляется, бывает, что перепродается не один раз. По таким делам уже имеются приговоры судов, которыми установлены мошеннические действия граждан, получивших материнский капитал.

- Как гражданину не совершить ошибок при совершении сделок по купле или продаже жилья?

- Приобретая квартиру, нужно в обязательном порядке ее осматривать, выяснять, в связи с чем предыдущий собственник желает ее продать, как долго он владел этим имуществом на праве собственности, поговорите с соседями, что им известно, почему продается квартира, не жили ли в ней те лица, которые находятся в местах лишения свободы, либо в психиатрических больницах, у опекунов и попечителей и т.д. В случае возникновения споров такие соседи, как правило, приходят в суд в качестве свидетелей, и поясняют о том, что при обращении к ним они могли бы рассказать, что эта квартира «проблемная». Нередко квартиру за короткий промежуток времени перепродают по 3-5 раз, явно желая от нее избавиться. Зачем покупать такую квартиру?

Необходимо проявлять бдительность и возможно даже отказаться от совершения сделки, если квартира продается по явно заниженной цене, нежели чем ее рыночная стоимость.

При осуществлении расчетов по договору необходимо внимательно читать условия договора. Если в договоре указано, что расчет произведен до заключения договора, то необходимо требовать чтобы денежные средства были переданы до заключения договора, а не после. В противном случае есть вероятность деньги не получить.

При продаже квартиры необходимо требовать, чтобы покупатель подтверждал свою платежеспособность, а также предусмотреть условие о расторжении договора купли-продажи, в случае если расчет за квартиру не будет произведён. 

Ну и главное – внимательно читайте условия договора, не торопитесь при его подписании. Договор – это не какая-либо строго установленная форма, стороны вправе сами определять условия договора. Необходимо следить за тем, чтобы условия договора соответствовали действительной договоренности сторон. Если Вы заключаете договор купли-продажи, то нельзя указывать в договоре, что это дарение. Если Вы заключаете договор залога недвижимости, то не стоит подписывать иной договор. Подписывайте только тот договор, который действительно заключили, как бы Вас ни убеждала другая сторона, что несовпадение договоренности с изложенным на бумаге – лишь простая формальность.

- Какова причина, по Вашему мнению, того, что граждане становятся жертвами мошенников?

- Совершая любое юридически значимое действие необходимо осознавать, что за этим наступают определенные правовые последствия. Об этом надо думать в первую очередь. У нас, как правило, почему-то за юридической помощью обращаются уже после заключения сделки, когда уже возникают судебные споры. Эти действия необходимо совершать в обратном порядке – сначала идти к юристам, а потом совершать сделку. Не стоит на слово верить посредникам, которые участвуют в совершении сделки, дают какие-либо обещания, настаивают на их варианте оформления документов, при этом, имея определенный материальный интерес от заключения сделки (зачастую их доход зависит от того, оформите ли Вы сделку или нет). Необходимо обращаться к адвокатам, квалифицированным юристам, которые бы разъяснили все последствия сделки, которую Вы планируете совершить, а у нас, к сожалению, пока акценты расставлены по-другому.

Другие мнения экспертов