Ипотека и раздел имущества

Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землей. На границе земельного участка заемщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка». Хотя залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен еще в Древнем Египте.

В современном значении, понятие «ипотека» означает форму залога, закладываемого должником принадлежащего ему недвижимого имущества, в качестве гарантии выполнения обязательств перед кредитором, который, в свою очередь, имеет право, реализовав данное имущество, получить удовлетворение в случае невыплаты кредита. Но следует различать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование», при котором кредит выдается банком под залог недвижимого имущества. Таким образом, «ипотечный кредит» - это одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Таким образом, в случае приобретения жилья по ипотечному кредиту и при неисполнении или ненадлежащего исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, а именно, неуплаты или несвоевременной уплаты долга частично или полностью, если договором не предусмотрено иное, согласно обусловленным нормам действующего Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 от 16 июля 1998 года, существует реальная возможность потери жилища.

Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда супруги получили ипотечный кредит, но по какой-то причине семейные отношения «дали трещину» и грядет развод. Как быть в данной ситуации участникам этой ситуации мы попытаемся рассмотреть в данной статье.

Главное необходимо помнить, что развод – не повод задерживать платежи по кредиту. Так как банк может продать залоговую квартиру с аукциона, и, скорее всего, по цене, ниже среднерыночной. Из вырученных денег будут погашены банковский кредит, пени, штрафы, расходы на организацию аукциона, а оставшаяся сумма поделена между разведенными супругами. Так что «выясняя отношения» можно забыть о взятых на себя обязательствах перед банком и остаться и без квартиры, и без денег.

Кому из супругов, в случае развода, придется взять на себя обязательства по погашению кредита, если недвижимость решили не продавать?

Согласно нормам ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации, супруги после расторжения брака получают ответственность перед банком в одинаковых долях. При солидарной обязанности должников, кредитор имеет право требовать выполнения, как от всех должников совместно, так и от каждого из них по отдельности, притом как полностью, так и частично, выплату и обязательства долга. Кредитор, который не получит полного удовлетворения от одного из солидарных должников, вправе требовать выплат, которые не были получены от остальных солидарных должников, а солидарные должники являются обязанными до тех пор, пока обязательства по ипотечному кредиту не исполнены полностью.

Может показаться, что выплачивать ипотечный кредит обязательно должны оба супруга, так как согласно нормам Семейного кодекса Российской Федерации (п. 1 ст. 33 и ст. 34), законным режимом имущества супругов называется режим их общей собственности, в случае если иное не установлено брачным договором, а имущество, которое было нажито во время брака супругами, является общей собственностью. Кроме этого, совместным имуществом супругов считаются движимые и недвижимые вещи, которые были приобретены за счет совместных доходов супругов, ценные бумаги, вклады, паи, доли в капитале, которые были внесены в кредитные учреждения или в другие коммерческие организации, вне зависимости от того, на чье имя, было приобретено имущество, либо на имя кого или кем из супругов были внесены денежные средства.

Однако, надо иметь ввиду, что только в том случае, если банком был заключен договор по ипотечному кредиту одновременно на обоих супругов, тогда его выплата после бракоразводного процесса будет осуществляться обоими лицами.

Но и в этом случае есть свои нюансы. Так, по пункту 15 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 05 ноября 1998 года № 15, установлено, что имущество, которое было приобретено во время брака, однако за счет денежных средств лишь одного из супругов, которые принадлежали ему до заключения брака, то есть полученные как подарок или же в наследство, не является совместным. Так, если вышеуказанное условие будет доказано в суде, тогда соответствующее имущество исключается из общей собственности и, соответственно, собственник сам будет нести обязательства по такому имуществу.

Второй способ разрешения данной ситуации – это когда доли выплаты ипотеки разделяются пропорционально долям супругов в имуществе. В большинстве случаев, большая часть заработка супругов осуществляется одним из них, в таком случае, можно путем соглашения определить, кто из супругов, будет обладать большей долей собственности, и, следовательно, большей долей обязательств по ипотечному кредиту. Но и в этом случае необходимо согласие банка.

Однако банки не в каждом случае идут навстречу пожеланиям разводящейся семьи, так как один из супругов, например, из-за низкого уровня доходов может не устроить кредитора в качестве самостоятельного заемщика, а солидарная ответственность по кредиту выглядит в глазах банков более надежной. Также, если квартира однокомнатная, разделить ее в натуре нельзя – каждый может получить лишь долю в праве собственности на жилплощадь. Согласно п. 4 ст. 5 Закона «Об ипотеке» «часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки».

В таком случае, если не получилось договориться с банком, то можно обратиться в суд. Суд разделит квартиру пополам, если не усмотрит в ситуации особых обстоятельств. «Особые обстоятельства» – это, прежде всего, несовершеннолетние дети. Тот родитель, с кем они проживают, может получить по суду большую долю в собственности. В тех случаях, когда один из супругов не получал доходов по неуважительным причинам (образно говоря, сидел на шее у второго) или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи (пил, играл в азартные игры), суд при разделе имущества также может отступить от принципа равенства. Размеры платежей каждого экс-супруга будут установлены пропорционально долям собственности в квартире. Копию решения суда следует направить в банк с сопроводительным письмом в свободной форме. Банк поступит в соответствии с предписаниями суда.

И, наконец, третий, и самый предпочтительный способ. Он возможен, если в договор по ипотечному кредиту будут внесены изменения, в виде дополнительного соглашения, согласно которому обязательства по выплате ипотеки будут изменены на индивидуальные, тогда выплаты будут совершаться одним из супругов. Однако, изначально, для этого необходимо соблюдение двух условий:
а) получение согласия банка на подписание соглашения о переходе общих обязательств на индивидуальные;
б) достижение определенной договоренности между супругами, которые собираются развестись, то есть ими должно быть четко обговорено, кто из супругов получит право собственности на недвижимость, а кто получит денежные средства в качестве компенсации со стороны другого супруга, то есть заключен брачный договор.

Согласно ст. 40 Семейного кодекса, брачным договором называется соглашение лиц, которые вступают в брак, или договоренность супругов, которая определяет обязанности супругов в браке и (или) в случае расторжения брака, а также права на имущество. Основной задачей заключения брачного контракта является возможность обеспечения одностороннего отказа от претензий на имущество от одного из супругов, до того, как, между указанными лицами, заключен брак, либо с самого начала обусловить имущественные права каждого из вступающих в брак, лиц, а также их обязанности. Однако, изначально, для этого необходимо соблюдать следующие условия, а именно, в брачном контракте должно быть четко указано:
а) кем и в каком размере осуществляется выплата первоначального вступительного взноса;
б) кем и в каком размере осуществляется выплата ежемесячных платежей по ипотечному кредиту;
в) кто из супругов, в конечном итоге, будет обладать правом собственности на соответствующую недвижимость.