Новое в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество: нотариально удостоверенные сделки

Как известно, действующее законодательство позволяет совершать сделку купли-продажи недвижимости в простой письменной форме. Однако, регистрация права собственности на недвижимость является обязательной. С целью обеспечения большей защищенности совершения сделок с недвижимостью, законодателем предусмотрена возможность удостоверения сделки у нотариуса.

С 01 февраля 2014 года вступают в силу изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в отношении нотариально удостоверенных сделок с недвижимостью. Данные изменения внесены Федеральным законом от 21 декабря 2013 года № 379-ФЗ.

В соответствии с действующим законодательством лицам, которые собираются совершить сделку с объектом недвижимости, для которой обязательна государственная регистрация, предоставляется право обратиться к нотариусу для нотариального удостоверения данной сделки. Однако, можно и напрямую обратиться в Росреестр.

В случае, если сделка удостоверена нотариусом, для органа, осуществляющего государственную регистрацию права собственности (Росреестр) исключается необходимость проведения проверки законности данной сделки – и это, по нашему мнению, единственное существенно отличие от того, что было до вступления в законную силу федерального закона № 379-ФЗ. Причем в соответствии с внесенными изменениями (в п. 1 статьи 31 закона о «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») при государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки Росреестр не несет ответственность за ее законность и у лица, попавшего в конфликтную ситуацию, для возмещения понесенных убытков остается единственная возможность: получить компенсацию от нотариуса, который удостоверил данную сделку (помимо страхования на не менее чем 2000000 рублей, нотариус отвечает еще и всем свои имуществом).

Необходимо помнить, что в Росреестр обращаться все равно придется, так как нотариусы не осуществляют регистрационных действий, а лишь проверяют представленный пакет документов для совершения сделки и удостоверяют ее. Сама же регистрация прав в Росреестре на основании нотариально удостоверенных документов теперь проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней, следующих за днем приема заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации. Если же заявитель обратиться напрямую в Управление Росреестра, то готовые документы, если в ходе правовой экспертизы не было выявлено оснований для отказа или ее приостановления, выдадут на седьмой день.

В соответствии с Федеральным законом от 07 мая 2013 года № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (изменения, касающиеся статей 163, 164, 165 ГК РФ) установлены требования к нотариальному оформлению сделок. Теперь нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1 ст. 163 ГК РФ). Однако, законодателем не указываются насколько широки полномочия нотариуса в определении законности сделки: может ли он, например, отказать в удостоверении сделки, если сочтет ее оспоримой или незаключенной.

В соответствии с новыми требованиями закона нотариус, удостоверивший сделку, на основании которой подлежит государственная регистрация права на недвижимое имущество или сделок с ним, по просьбе лиц, обратившихся за совершением соответствующего нотариального действия, может предоставить заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с приложением необходимых документов в регистрационный орган. Если с нотариусом не был согласован другой порядок, то он сам получает свидетельство о государственной регистрации, а также иные документы, выдаваемые регистрационным органом, и передает их обратившемуся лицу. В этом случае, нотариус выступает от своего имени в интересах лиц, от имени и по поручению которых совершено нотариальное действие. Указанные полномочия нотариуса осуществляются без доверенности и по строго установленному тарифу за представление документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в размере 1000 рублей.

Стоимость же самого удостоверения сделки у нотариуса не изменилась:
- за оформление сделки с недвижимостью стоимостью до 1000000 рублей – 1% от суммы сделки (но не менее 300 руб.);
- если объект стоит от 1000000 до 10000000 рублей, то оформление обойдется в 10000 рублей плюс 0,75% с суммы договора, превышающей 1000000 рублей.
- если объект стоит дороже 10000000, то будет необходимо заплатить 77500 руб. плюс 0,5% с суммы договора, превышающей 10 млн. руб.

Если же лица, собирающиеся регистрировать право собственности, обращаются напрямую в Росреестр, то придется заплатить только государственную пошлину в размере 1000 рублей.