Для признания права собственности на жилье в силу приобретательной давности, владение им должно быть добросовестным

Президиум Челябинского областного суда 31 мая 2017 года утвердил Обобщение судебной практики Челябинского областного суда за первый квартал 2017 года.

В рамках проекта «Безопасность сделок с жильем» нам видится интересным дело, которое описано в разделе «Разрешение споров в отношении жилых помещений». Знание позиции областного суда в аналогичных ситуациях может позволить гражданам выбрать верный способ защиты своих прав на жилье. Описанная далее ситуация содержится в апелляционном определении № 11-2774/2017.

Ф. обратилась в суд с иском о признании права собственности на комнату в коммунальной квартире в порядке приобретательной давности по тем основаниям, что с 1992 года открыто, непрерывно и добросовестно владеет и пользуется этим жилым помещением, освободившимся после выезда нанимателя Х. Администрация города предъявила встречные исковые требования о выселении Ф. из комнаты без предоставления другого жилого помещения по тем основаниям, что вселение в нее произведено Ф. самовольно.

Суд, а с ним согласилась судебная коллегия, отказал Ф. в удовлетворении иска, встречный иск администрации удовлетворен.

Порядок приобретения права собственности в силу приобретательной давности урегулирован п. 1 ст. 234 ГК РФ, разъяснения по применению данной нормы даны в п. 15 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, где указано, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Потенциальный приобретатель должен доказать суду наличие в совокупности следующих условий: добросовестное, открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным в течение 15 лет. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности.

По смыслу закона добросовестным может быть признано только такое владение, когда лицо, владеющее имуществом, имеющим собственника, не знает и не может знать о незаконности своего владения, поскольку предполагает, что собственник от данного имущества отказался.

Однако, как установлено судом и подтверждается материалами дела, в 1990 году Ф. на семью из трех человек был выдан ордер на две комнаты в муниципальной трехкомнатной квартире, третья комната предоставлена Х. Впоследствии решением суда Х. признана безвестно отсутствующей с 1992 года, ее комната включена в реестр муниципального имущества с 1994 года. При этом Ф. отказано в предоставлении данной комнаты по основаниям ст. 59 ЖК РФ, как освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире, ввиду отсутствия для этого предусмотренных законом условий, но, несмотря на это, с 1992 года Ф. вселилась в спорную комнату и по настоящее время проживает в ней.

Суд исходил из того, что собственником спорной комнаты всегда являлась администрация, которая от своих прав собственности на указанное спорное имущество не отказывалась, являлась наймодателем по договору социального найма с Х., признанной в установленном порядке утратившей право пользования спорным жилым помещением. Само же по себе пользование истцом имуществом, несмотря на длительность, непрерывность и открытость, не может служить основанием для признания права собственности в силу приобретательной давности.

На примере данного дела Президиум Челябинского областного суда делает следующий вывод: сама по себе длительность, непрерывность и открытость пользования имуществом не может служить основанием для признания права собственности в силу приобретательной давности. Владение также должно быть добросовестным, каковым является такое владение, когда лицо, владеющее имуществом, имеющим собственника, не знает и не может знать о незаконности своего владения, поскольку предполагает, что собственник от данного имущества отказался.