Приобретатель жилья, полагавшийся при его покупке на данные государственного реестра, признается добросовестным пока в судебном порядке не доказано иное

Еще в 2017 году Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» рассказывала о том, что 22 июня 2017 года Конституционный Суд РФ провозгласил Постановление по данному делу о проверке конституционности п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ и запретил отбирать жилье у добросовестных покупателей (речь шла об исках о выморочном имуществе).

В развитие указанных положений вчера, 16 декабря 2019 года, был подписан Федеральный закон № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

Указанным законом внесены изменения в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, пункт 6 статьи 8.1 дополнен новым абзацем следующего содержания: «Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.».

Статья 223 ГК РФ теперь дополнена пунктом 3, в соответствии с которым добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 ГК РФ (а именно, не могут оспаривать такое право Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования).

Указанный выше пункт 4 статьи 302 ГК РФ также введен новым законом и он изложен в следующем виде: «суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.».

А в статье 234 пункт 4 изложен в новой редакции: «Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.».

Подытоживая принятые новшества, можно отметить: приобретатели недвижимости (в том числе жилых помещений), полагающиеся на данные ЕГРН, признаются добросовестными, пока обратное не будет доказано в судебном порядке. Если со дня приобретения недвижимости первым добросовестным приобретателем прошло более 3 лет, суды будут отказывать публично-правовым образованиям в истребовании такого имущества. Истребование в суде будет возможно только по исковым заявлениям юридических лиц или граждан.

Стоит добавить, что Федеральный закон от 16 декабря 2019 года № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (и закрепленные в нем новшества) вступает в силу с 01 января 2020 года.