Квартиру, проданную без согласия супруга, вернули продавцу. В возврате продавцом стоимости квартиры судом отказано

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем и финансами» напоминает, что, совершая сделку с жильем, необходимо соблюдать все требования закона и не нарушать права заинтересованных лиц. Иное может привести к оспариванию сделки с недвижимостью.

Гражданка А. обратилась в Южноуральский городской суд Челябинской области с иском к гражданину К., гражданину Б. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры заключенного между ними, обязании гражданина Б. возвратить квартиру. В обоснование иска она указала, что состоит с гражданином К. в зарегистрированном браке. В период брака они приобрели в совместную собственность спорную квартиру, которая была оформлена на имя супруга и сдавалась ими в наем. От квартирантов ей стало известно, что в квартиру приходили двое мужчин, предъявили документы о праве собственности на квартиру, сообщили квартирантам, что квартира выставлена на продажу. Она незамедлительно запросила выписку из Единого государственного реестра недвижимости и узнала о переходе права собственности на их квартиру к гражданину Б. Она спросила у супруга, совершал ли он какие-либо сделки с квартирой, на что он сообщил, что, действительно, под влиянием насилия и угроз совершил сделку купли-продажи квартиры. При этом фактически он денег от гражданина Б. не получал. В связи с этими обстоятельствами она обратилась в полицию. Она своего согласия за отчуждение квартиры, являющейся общим имуществом, не давала, что и послужило основанием для обращения ее в суд с данным иском.

Гражданин К., в свою очередь, обратился в суд с иском к гражданину Б. о признании указанной сделки и договора займа, заключенного между ними, недействительными, поскольку они были заключены под влиянием насилия и угроз.

Ответчик (гражданин Б.) в судебное заседание исковые требования граждан А. и К. не признал. Пояснил, что передал гражданину К. в качестве займа денежные средства, о чем последний написал расписку. В качестве обеспечения возврата займа гражданин К. переписал на него принадлежавшую ему квартиру. При подписании договора сотрудник МФЦ сказала об отсутствии согласия супруги продавца на сделку, в связи с чем он дал гражданину К. деньги для оформления нотариально удостоверенного согласия. При этом он слышал, как гражданин К. звонил жене и говорил ей, что требуется ее согласие на сделку. Когда они пришли в МФЦ второй раз, он спросил у сотрудницы МФЦ, все ли документы сданы, на что она заверила, что все. Он был уверен, что гражданин К. сдал согласие супруги. Когда он получил документы на квартиру, в выписке имелись сведения об обременении квартиры в виде отсутствия согласия супруги на продажу, сотрудница МФЦ пояснила ему, что квартира принадлежит ему, но он ее не сможет заложить в банк из-за обременения.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, суд пришел к следующим выводам.

Согласно с п. 1 ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия; она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

В силу п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Рассматривая дело, суд подтвердил наличие брака между истцами и приобретение ими совместно жилья. Также, судом было установлено, что между гражданином К. и гражданином Б. заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Из содержания регистрационного дела следует, что нотариально удостоверенное согласие гражданки А. отсутствует. Суд пришел к выводу, что покупатель знал об отсутствии согласия супруги продавца на продажу квартиры. Это пояснил и сам покупатель и свидетели. Более того, он не был лишен возможности выяснить в регистрирующем органе или МФЦ, имеется ли согласие супруги на совершение сделки. Поэтому по причине отсутствия согласия гражданки А. на свершение ее супругом договора купли-продажи квартиры, являющейся совместной собственностью супругов, о чем покупателю было известно, влечет недействительность договора купли-продажи.

В удовлетворении иска гражданина К. к гражданину Б. было отказано, так как не было представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о заключении им сделки купли-продажи спорной квартиры под влиянием насилия или угроз.

В соответствии с п. 1 и п.2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд счел правильным по иску гражданки А. применить последствия недействительности сделки: возвратить спорную квартиру в собственность гражданина К., восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о его праве собственности на квартиру и погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности на указанную квартиру гражданина Б.

Далее суд указал, что из содержания договора займа и дополнений к нему следует, денежные средства были переданы гражданином Б. гражданину К. в качестве займа, а не в качестве оплаты по договору купли-продажи. По договору купли-продажи денежные средства не передавались, поэтому у суда отсутствуют основания для решения вопроса о возвращении продавцом по недействительной сделке стоимости квартиры.

Проект «Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.