Невозможность выдела одному из сособственников в пользование части жилья дает право требовать от иного собственника выплаты ежемесячной компенсации

Недавно было опубликовано «Обобщение судебной практики Челябинского областного суда за третий квартал 2020 года», утвержденное президиумом Челябинского областного суда 20 ноября 2020 года. Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем и финансами» видится интересным дело, которое описано в разделе «Споры, возникающие из жилищных правоотношений». Знание позиции областного суда в аналогичных ситуациях позволит гражданам выбрать верный способ защиты своих прав, связанных с жильем или финансами. Описанная далее ситуация содержится в определении по делу № 11-6138/2020.

Рассматривая данное дело, Челябинский областной суд пришел к выводу о том, что невозможность предоставления одному из участников долевой собственности в пользование части квартиры, приходящейся на его долю, дает ему право требовать выплаты компенсации от другого собственника, фактически пользующегося всем помещением. При этом стоимость права пользования долей в праве собственности на квартиру, не выделенной в натуре, с неустановленным порядком пользования квартирой, определяется как рыночная стоимость права пользования (арендной платы) квартиры в целом, пропорциональная размеру доли и уменьшенная на коэффициент, учитывающий приведенные выше особенности объекта пользования.

Решением суда первой инстанции отказано в удовлетворении требований Т. о взыскании с Ш., фактически пользующегося находящейся в общей долевой собственности квартирой, неосновательного обогащения в виде платы за пользование приходящейся на ее долю частью квартиры.

Судом при разрешении спора установлено, что жилое помещение в виде квартиры принадлежит на праве долевой собственности Т. в 2/3 доли, Ш. – в 1/3 доли.

Данное жилое помещение имеет общую площадь 41,7 кв. м и состоит из двух смежных комнат, в жилом помещении фактически проживает Ш.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Т. о взыскании с Ш. неосновательного обогащения за пользование ее долей в жилом помещении, суд первой инстанции исходил из того, что Ш. не препятствовал ей фактически пользоваться жилым помещением; она не принимала мер по выделу ее доли, по вселению в квартиру; требований о взыскании компенсации в связи с невозможностью пользоваться квартирой не заявляла; доказательств реальных убытков Т. или финансовых потерь, размера причиненных убытков, противоправного виновного поведения Ш., как лица их причинившего, причинно-следственной связи между возникшими убытками и поведением виновной стороны Т. не представлено. Договорных отношений по вопросу аренды доли в праве на квартиру между сторонами не возникло.

С такими выводами суда судебная коллегия не согласилась.

В силу пункта 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Согласно части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены Кодексом.

При наличии нескольких собственников жилого помещения положения статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации о правомочиях собственника жилого помещения владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением подлежат применению в нормативном единстве с положениями статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности.

В силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно пункту 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Исходя из смысла приведенных норм права, компенсация является по своей сути возмещением понесенных одним собственником имущественных потерь (убытков), которые возникают при объективной невозможности осуществления другим собственником полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие использования другим собственником имущества сверх приходящейся на его долю части общего имущества.

Применительно к спорному жилому помещению, как к объекту жилищных прав, а также с учетом того, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле, а при невозможности такого предоставления (например, вследствие размера, планировки жилого помещения) право собственника может быть реализовано иными способами, в частности путем требования у других сособственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Из положений пункта 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что такая компенсация предполагает ежемесячную выплату одними сособственниками (ответчиками) другому сособственнику (истцу) денежных средств за фактическое пользование долей этого сособственника, учитывая, что правомочие пользования, являющееся правомочием собственника, предполагает извлечение полезных свойств вещи, которое может достигаться и за счет получения платы за пользование вещью другими лицами.

Таким образом, вывод суда о том, что Т. не представлены доказательства реального несения убытков, противоправных действий ответчика, основан на ошибочном применении норм материального права, поскольку право на получение компенсации установлено специальной нормой статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, а основанием для ее взыскания является факт невозможности предоставления во владение собственнику части помещения, соответствующей его доле в праве.

Такой факт подтвержден вступившим в законную силу решением мирового судьи об отказе Т. в иске к Ш. об определении порядка пользования спорным жилым помещением, которым установлено, что квартира состоит из двух смежных комнат, площадью 12,5 кв. м и 14, 7 кв. м, одна из которых является проходной в места общего пользования из другой, в связи с чем определение порядка пользования путем предоставления в пользование кому-либо из собственников любой из комнат не представляется возможным в связи с нарушением права другого собственника выделением неизолированного проходного помещения.

При таких обстоятельствах факт невозможности предоставления Т. в пользование части квартиры, приходящейся на ее долю, является установленным, что дает ей право требовать выплаты компенсации от другого собственника, фактически пользующегося помещением, приходящимся на ее долю по площади квартиры.

То обстоятельство, что истицей сформулированы требования о взыскании неосновательного обогащения, а не компенсации за пользование, не является основанием к отказу в иске, поскольку ею приведены фактические основания для взыскания такой компенсации, определена ее сумма как плата за пользование, а правильное определение регулирующих отношения сторон норм права является обязанностью суда.

В обоснование иска Т. предоставлен отчет об оценке рыночной стоимости найма жилой двухкомнатной квартиры.

Учитывая, что квартира, по поводу которой возник спор, свободной не является, в ней постоянно проживает собственник 1/3 доли Ш., при использовании двумя собственниками она фактически является коммунальной, в связи с чем плата за пользование должна определяться с учетом указанных обстоятельств как плата за пользование частью квартиры, а не как часть платы за пользование всей отдельной квартирой.

В суд апелляционной инстанции Т. представлена справка Южно-Уральской торгово-промышленной палаты, согласно которой сумма оплаты за наем доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру, не выделенной в натуре, с неопределенным порядком пользования квартирой, значительно меньше, чем доля от оплаты за аренду (наем) всего объекта целиком, пропорциональная доле в праве собственности.

Стоимость права пользования доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру, не выделенной в натуре, с неопределенным порядком пользования квартирой, определяется как рыночная стоимость права пользования (арендной платы) квартиры в целом, умноженная на размер доли и уменьшенная на коэффициент, учитывающий приведенные выше особенности объекта пользования.

Судебной коллегией частично удовлетворены требования Т., взыскана плата за пользование ее долей в праве собственности, определенная Южно-Уральской торгово-промышленной палатой с учетом приведенных обстоятельств.

Проект «Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.