консультация юриста по телефону: 89127782707

с понедельника по пятницу с 09.00 до 18.00

Истец, на которого переведены права покупателя доли в жилье, обязан возместить покупателю уплаченную стоимость приобретенной доли

Истец, на которого переведены права покупателя доли в жилье, обязан возместить покупателю уплаченную стоимость приобретенной доли

Истец, на которого переведены права покупателя доли в жилье, обязан возместить покупателю уплаченную стоимость приобретенной доли

В конце 2020 года был опубликован «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020)», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020 года. Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем и финансами» видится интересным дело, которое описано в разделе «Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Знание позиции высшего судебного органа в аналогичных ситуациях позволит гражданам выбрать верный способ защиты своих прав, связанных с жильем или финансами. Описанная далее ситуация содержится в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 41-КГ20-7-К4.

Рассматривая данное дело, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ пришла к выводу о том, что при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

Т. обратился в суд с иском к Б., С., органу кадастрового учета, в котором с учетом уточнений исковых требований просил прекратить право собственности ответчика С. на комнату № 1 в коммунальной квартире, перевести на Т. права и обязанности покупателя С. по договору купли-продажи на указанное жилое помещение, признать за Т. право собственности на спорное жилое помещение и считать заключенным между Б. и Т. договор купли-продажи данного жилого помещения с дополнительными условиями, взыскать с Б. в пользу истца судебные расходы, произвести зачет обязательства Т. по выплате 750000 руб. на приобретение спорного объекта недвижимости на сумму 12735,52 руб. и признать прекращенным обязательство в этой части, возложить на С. обязанность передать истцу ключи от спорного жилого помещения.

В обоснование исковых требований истец указал, что является собственником комнаты № 2 в коммунальной квартире. Собственником комнаты № 1 в этой же коммунальной квартире являлся Б., который продал эту комнату С., а предложение о преимущественном праве покупки истцу направил уже после подписания договора купли-продажи. В ответ на предложение истец направил Б. уведомление о желании воспользоваться своим преимущественным правом покупки и проект договора купли-продажи спорной комнаты с дополнительными условиями покупки жилого помещения, а также направил заявление в орган кадастрового учета о том, что он не отказывается от покупки этой комнаты. Вместе с тем переход права собственности от Б. к С. был зарегистрирован. Т. полагал, что Б. фактически уклонился от заключения с ним договора купли-продажи, отчуждение спорной комнаты произведено с нарушением преимущественного права покупки истца.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что факт направления Т. ответа о желании воспользоваться своим правом преимущественной покупки без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации такого права, поскольку, по смыслу положений ст. 250 ГК РФ, установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение о частичном удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона. Установив, что в уведомлении, направленном в адрес Б. в месячный срок, Т. выразил готовность заключить договор купли-продажи спорного жилого помещения на существенных условиях договора, заключенного с С., суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что Т. в предоставленный законом месячный срок предпринял действия, направленные на реализацию своего права преимущественной покупки недвижимого имущества, однако Б. уклонился от заключения с ним договора купли-продажи.

При этом, удовлетворив иск о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи жилого помещения на Т., суд апелляционной инстанции взыскал с Т. денежные средства в сумме 750000 руб., внесенные им на депозит управления судебного департамента, в пользу Б. в качестве оплаты цены договора.

Кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев дело по кассационной жалобе С., отменила судебные постановления судов апелляционной и кассационной инстанций в части взыскания с Т. в пользу Б. денежных средств в размере 750000 руб., находящихся на депозите управления судебного департамента, и направила дело в указанной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пп. 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 года № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

По данному делу юридически значимым обстоятельством являлось выяснение вопроса о том, было ли исполнено С. обязательство по оплате приобретаемого жилого помещения.

Однако указанное обстоятельство, имеющее существенное значение для правильного разрешения спора, суд апелляционной инстанции оставил без исследования и правовой оценки.

Проект «Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.

Добавить комментарий

Другие новости

06 Ноября 2015 г.

Thumb_%d0%9b%d0%b5%d0%ba%d1%86%d0%b8%d1%8f Презентация лекции «Безопасность сделок с недвижимостью»

Сегодня мы размещаем для наших читателей презентацию данной лекции, которая демонстрируется на мероприятиях. Надеемся, что данная презентация позволит людям, которые еще не бывали на наших лекциях, самостоятельно ознакомиться с ее кратким содержанием и, возможно, почерпнуть новые и полезные знания.

18 Июня 2020 г.

Thumb_74 Откликнувшись на объявление о продаже холодильника и дивана, потерпевшая лишилась денежных средств

В рамках проекта «Безопасность сделок с жильем и финансами» Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» акцентирует внимание на различных случаях, когда граждане из-за невнимательности или обмана лишаются денежных средств. Часто это происходит при обычных, бытовых обстоятельствах. Например, при приобретении товаров по объявлению.

28 Февраля 2019 г.

Thumb_70 Неоформленный дом включили в наследственную массу и признали право собственности на него

Гражданин обратился суд с иском о признании права собственности на недвижимое имущество - жилой дом. Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем», который реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов, считает полезным рассказать читателям о том, на каких нормах суд основывал свое решение. Знание данных положений должно помочь иным гражданам в аналогичной ситуации принять меры по защите прав, связанным с жилыми помещениями.