Росреестр отвечает: как увеличить площадь земельного участка по фактическому использованию?

Недавно Управлением Росреестра по Челябинской области на своем сайте был представлен перечень типовых, наиболее актуальных вопросов, изложенных в обращениях граждан, поступивших в Управление во втором квартале 2021 года, и ответы на них. Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем и финансами» видится интересным один из представленных вопросов и ответ на него. Рассказываем нашим читателям о них.

Вопрос гражданина звучал следующим образом: как увеличить площадь земельного участка по фактическому использованию?

Росреестр Челябинской области, отвечая на данный вопрос, указал, что, в соответствии с положениями части 10 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Важно также отметить, что, исходя из положений пункта 32 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, при государственном кадастровом учете в связи с уточнением сведений о площади земельного участка допускается увеличение значения такой уточненной площади на величину не более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем 10 процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН.

Таким образом, уточненное местоположение границ земельного участка и, соответственно, изменение его площади должны подтверждаться соответствующими документами или при их отсутствии их существованием на местности пятнадцать и более лет и закреплением с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения.

В данном случае реквизиты таких документов приводятся в реквизите «1» раздела «Исходные данные» межевого плана.

Таким образом, площадь и границы предоставленного земельного участка определяются правоустанавливающим документом – договором, сделкой либо актом государственного органа, либо органа местного самоуправления, и в указанных границах собственник вправе осуществлять свои полномочия.

Лишь при отсутствии в правоустанавливающем документе сведений о границах земельного участка, площадь и конфигурация его могут быть определены на основании иных документов, но при соблюдении строгой последовательности – документов об образовании и, при условии отсутствия таковых, - на основании фактически существующих 15 и более лет границ земельного участка на местности, что следует из части 10 статьи 22 Закона № 218-ФЗ.

При этом подтверждение фактического местоположения границ земельных участков на местности пятнадцать и более лет должно производиться кадастровым инженером с использованием карт (планов), представляющих собой фотопланы местности, в том числе картографических материалов, находящихся на хранении в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства (пункты 21, 70 Требований к подготовке межевого плана, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 08 декабря 2015 года № 921.

Учитывая позицию Минэкономразвития России от 27 апреля 2017 года № ОГ-Д23-4928, документами, подтверждающими фактическое местоположение границ земельных участков на местности пятнадцать и более лет, могут быть любые документы, изданные уполномоченным органом (организацией), отвечающие требованиям законодательства, действовавшего в месте издания соответствующего документа на момент его издания.

В частности в качестве вышеуказанных документов, подтверждающих существование на местности границ земельных участков пятнадцать и более лет, могут быть использованы ситуационные планы, содержащиеся в технических паспортах объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, подготовленных органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации; материалы лесоустройства, планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, городских, поселковых, сельских органах местной администрации; документы по территориальному планированию (в том числе планшеты) муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов); проекты организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и иные документы.

Согласно пункту 75 Требований № 921, раздел «Схема расположения земельных участков» межевого плана оформляется на основе сведений Единого государственного реестра недвижимости об определенной территории, содержащих картографические изображения, либо с использованием картографического материала. При этом изображение должно обеспечивать читаемость Схемы, в том числе местоположения земельного участка, в отношении которого проводятся кадастровые работы.

Кадастровый инженер при проведении кадастровых работ по уточнению земельных участков может воспользоваться электронным сервисом Google Планета Земля Pro (Google Earth Pro), главным преимуществом которого является наличие функции «Исторические фотографии», позволяющей получить доступ к космоснимкам разных лет, начиная с 2000 года.

Таким образом, по вопросу возможности увеличения площади земельного участка по фактическому использованию с учетом установленных предельных минимальных размеров рекомендуем обратиться:
к кадастровому инженеру для выполнения кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка;
либо в соответствующие органы местного самоуправления по вопросу перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (в случае невозможности уточнения границ земельного участка с учетом норм, установленных частью 10 статьи 22 Закона № 218-ФЗ, пунктом 70 Требований № 921).

Проект «Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.