Бремя доказывания надлежащего извещения других участников долевой собственности возложено на продавца доли в жилье

Когда у одного жилого помещения много собственников, то вероятны всевозможные проблемы. Каждый из них при этом вправе распорядиться своей долей. Но при этом должен быть соблюден установленный законом порядок. Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание», реализуя проект «Юридическая безопасность жилья и финансов», рассказывает о том, что может быть, если долю в квартире продали с нарушениями.

Гражданка И. обратилась в Миасский городской суд Челябинской области с иском к гражданину Х. о признании преимущественного права покупки жилого помещения, и переводе прав и обязанностей покупателя указанной доли.

В обоснование требований истец указала, что является собственником 2/3 доли в квартире. Ответчик являлся собственником 1/3 доли. Недавно женщина узнала о том, что ответчик продал свою долю в квартире гражданину Ж. за 980000 рублей. Гражданин Х. не известил в письменной форме участника долевой собственности о намерениях продать свою долю. Поскольку ответчик совершил сделку купли-продажи, то истец просила суд признать преимущественное право покупки жилого помещения, перевести права и обязанности покупателя указанной доли.

Рассматривая дело, суд установил, что Управлением Росреестра по Челябинской области произведена регистрация права собственности гражданина Ж. на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

Согласно свидетельству о передаче документов, удостоверенного нотариусом, гражданке И. и иным собственникам квартиры передано заявление гражданина Х. о предстоящей продаже недвижимого имущества, состоящего из доли в праве общей долевой собственности на квартиру, за 980000 рублей. Ответа о преимущественной покупке вышеуказанного недвижимого имущества в месячный срок от собственников указанного недвижимого имущества не поступило.

Из письменного ответа нотариуса на запрос суда следует, что по заявлению гражданина Х. были уведомлены сособственники о предстоящей продаже 1/3 доли в квартире, путем передачи точного содержания заявления с использованием технических средств связи, а именно телефонограммой. Дополнительно вышеуказанное действие было продублировано путем направления заявления почтовым отправлением без уведомления по адресу вышеуказанной квартиры. Ответа о преимущественной покупке вышеуказанного недвижимого имущества в месячный срок от сособственников указанного недвижимого имущества не поступало.

Истец (гражданка И.) в ходе судебного разбирательства не согласилась со свидетельством и ответом нотариуса.

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Как следует из материалов дела, гражданка И. уведомление о продаже гражданином Х. доли в праве собственности на спорную квартиру лично либо по почте не получала. Также по телефону нотариусом содержание уведомления ей не сообщалось.

Таким образом, гражданка И. не знала и не могла знать о предстоящей продаже 1/3 доли в праве собственности на квартиру.

В этой связи, указал суд, не могут быть приняты во внимание возражения ответчика о том, что факт направления уведомления о продаже доли подтверждается ответом, свидетельством о передаче документов.

Суд пришел к выводу, что при таких обстоятельствах обязанность продавца по уведомлению другого участника долевой собственности о продаже своей доли нельзя считать выполненной. Следовательно, при продаже доли было допущено нарушение преимущественного права покупки истца как участника долевой собственности.

При рассмотрении дела было установлено, что гражданке И. стало известно о переходе права собственности на спорную долю жилого помещения из выписки из ЕГРН, которая была ею запрошена, поскольку ей позвонил человек, представившийся новым сособственником квартиры, высказывал угрозы, просил впустить в квартиру, что подтверждается заявлениями в полицию.

С учетом изложенного, судом исковые требования были удовлетворены, на гражданку И. переведены права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, заключенному между гражданином Х. и гражданином Ж. в отношении 1/3 доли в праве на квартиру, произведена замена покупателя (гражданина Ж.) на гражданку И. в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости. Также суд взыскал с гражданки И. в пользу гражданина Ж. денежные средства в счет возмещения уплаченной им стоимости приобретенной доли в размере 980000 рублей путем перечисления денежных средств, находящихся на счете Управления Судебного департамента в Челябинской области, поступивших от гражданки И., на счет гражданина Ж.

Решение вступило в законную силу в августе 2024 года.

Проект «Юридическая безопасность жилья и финансов» реализуется с использованием гранта Губернатора Челябинской области, предоставленного Фондом «Центр поддержки гражданских инициатив и развития некоммерческого сектора экономики Челябинской области» при софинансировании Фонда президентских грантов.