Была ваша, стала наша: как отнять жилье

16 марта 2015 года на сайте www.domchel.ru была размещена статья о том, что каждая десятая сделка с квартирами на вторичном рынке жилья оспаривается в суде, в которой, в том числе, представлены комментарии Председателя ЧРОСПО «Правосознание» Бабина Алексея Анатольевича.

Представляем Вашему вниманию данную статью.


Была ваша, стала наша: как отнять жилье

Каждая десятая сделка с квартирами на вторичном рынке жилья оспаривается в суде. Это показывает столичная судебная практика. Практически половина из всех оспариваемых сделок с недвижимостью приходится именно на споры по приватизации. В Челябинске также есть случаи, когда добросовестный покупатель приватизированной вторички рискует лишиться квартиры из-за действий мошенников. Как челябинцам обезопасить себя от таких ситуаций, выяснял сайт DomChel.ru.

Статистика «нехороших квартир»

Сегодня добросовестные покупатели вторички практически не застрахованы от потери жилья. Эксперты уверяют, что каждая десятая такая сделка оспаривается в суде. К примеру, только в одном районном суде столицы в прошлом году рассматривалось более 160 исков об истребовании жилья у добросовестных покупателей. Всего в Москве тысячи подобных дел. Таким образом, без жилья и средств за него могут оказаться десятки тысяч собственников по всей стране.

По словам замсекретаря Общественной палаты РФ Александра Музыкантского, нередко происходят случаи, человек покупает квартиру, несколько лет в ней живет, заводит семью и строит планы на будущее. Но затем правоохранительными органами выясняется, что приватизация была оформлена мошеннически. Например, квартиросъемщики могут предоставить ложные документы при заключении договора приватизации.

Челябинские юристы отмечают, что в нашем городе такие обращения от пострадавших владельцев квартир малочисленны, но все же есть. «Обращения поступают и в нашу организацию, и к уполномоченному по правам человека в Челябинской области, – говорит председатель совета общественной организации «Правосознание» Алексей Бабин (г. Челябинск). – Причем собственники получают иски не только от недобросовестных продавцов, которые умолчали о проблемах жилья. Обратиться с иском может и муниципалитет, который передавал покупателю это жилье в собственность по договору приватизации».

1 октября 2014 года президиум Верховного суда Российской Федерации утвердил «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления». В нем суд акцентирует внимание на том, что, решая вопрос о добросовестности или недобросовестности приобретателя жилья, судам необходимо учитывать несколько важных моментов. Это осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения прав продавца на отчуждение жилого помещения.

Собеседник утверждает, что сейчас суд чаще отказывает муниципалитету в иске и принимает сторону собственника. «На эти решения, возможно, повлияла практика Европейского суда. Он говорит о том, что муниципалитет при передаче недвижимости в собственность приобретателю должен проверить чистоту сделки. Если эту проверку муниципалитет не проводил, он не имеет права затем требовать от покупателя вернуть ему эту жилплощадь», – добавляет юрист.

Проверка чистоты сделки

Почти все агентства недвижимости обещают перед сделкой проверить юридическую чистоту квартиры. Несмотря на эти обещания, часть сделок затем оспаривается в суде. «Агентство недвижимости действительно может провести правовую экспертизу на наличие лиц, которые имели право пользования данным жильем, – объясняет юрист АН «Дан-Инвест» Полина Гонта. – Эту информацию риелтор может получить в паспортном столе и других источниках».

Раньше граждан, которые отправлялись в места заключения, выписывали из квартиры. У новых покупателей такого жилья был риск затем потерять эту жилплощадь. Ведь после отбывания срока человек мог вновь претендовать на вселение. Новые поправки в ФЗ № 525 как раз направлены против подобных действий. Теперь если человек находится в местах заключения, его не будут лишать регистрации по месту жительства, информация о его прописке будет находиться в паспортном столе.

Риелтор может предложить проверить чистоту сделки. Но ответственность за ее результаты агентства недвижимости не несут. «Ответственность несет сторона, которая умолчала о проблемах продаваемого жилья. Выходит, что ответственность несет продавец недвижимости. При этом представители агентства недвижимости, которые проводили правовую экспертизу, могут выступать в судебном разбирательстве свидетелями», – добавляет собеседница.

Покупатель жилья может и самостоятельно разобраться в чистоте будущей сделки. «Идеальный вариант – это узнать всех собственников данной недвижимости, которые были ее владельцами с момента постройки дома, – продолжает Алексей Бабин. – Теоретически это сделать возможно. Надо узнать у своего продавца, кто был владельцем жилья до него, по документам узнать предыдущего – и так по цепочке. Можно мониторить при этом базу судов: были ли суды по данному объекту недвижимости. Можно запросить информацию в управлении Росреестра. Там можно узнать, были ли аресты или обременения у этого жилья».

Не лишним будет и опросить соседей. Как правило, они могут многое рассказать о благонадежности владельцев продаваемой квартиры. «Нужно выяснить, жили эти люди по данному адресу в реальности или нет. Бывают ситуации, что человек даже не въезжал в квартиру и сразу ее продает. Это говорит об отсутствии у него намерений владеть таким, возможно, проблемным жильем», – уверен юрист.

Если все же после покупки вторички появились проблемы, вернуть неправомерно потерянную собственность можно двумя способами. «Нужно подать в суд иск о признании сделки недействительной. Затем обратиться в правоохранительные органы, чтобы они возбудили, а затем расследовали уголовное дело. В каждой конкретной ситуации будет свой алгоритм действий», – говорит Алексей Бабин.

Меры профилактики

Судебные тяжбы – длительный и трудоемкий процесс. Правильнее было бы сделать все, чтобы исключить возможные риски, уверены столичные эксперты. Например, они предлагают создать фонд страхования сделок на вторичном рынке жилья. Это позволит предоставить гражданам финансовые гарантии. Ведь зачастую сложно определить: кто именно несет ответственность за сделки на вторичном рынке.

Правда, появляется вопрос об источниках финансирования такого фонда страхования. На сегодняшний день таких источников может просто не оказаться. Кроме того, президент Всероссийского союза страховщиков Игорь Юргенс уверен, что необходимости в создании такого фонда нет, так как на рынке есть все необходимые варианты страхования недвижимости. Например, добровольное страхование титула собственности, возмещающее убытки при утрате права собственности.

Евгения ИСАКОВА, специально для Domchel.ru

Оригинал материала: http://domchel.ru/text/daynews/901950.html