Суд разбирался: задаток или аванс уплачен по сделке с жильем

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем», который реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов, всегда указывает, что перед приобретением жилого помещения необходимо тщательнейшим образом провести проверку «чистоты» как жилья, так и продавца. Это может обезопасить от многих проблем, а также от потери денежных средств.

Так, недавно, необходимые проверочные действия уберегли жителя г. Снежинск Челябинской области от приобретения нежеланной квартиры. Он нашел понравившуюся ему на первый взгляд квартиру. Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, с соглашением о задатке, по которому потенциальный покупатель передал продавцу задаток в размере 50000 рублей. Но при подготовке документов для заключения основного договора купли-продажи выяснилось, что квартира находится в общей долевой собственности, то есть продавец не является единственным собственником. Более того, покупатель узнал, что квартира находится под арестом.

По обозначенным обстоятельствам, которые продавец скрыл от покупателя, в срок, предусмотренный предварительным договором, основной договор купли-продажи квартиры заключен не был. Гражданин обратился к несостоявшемуся продавцу с требованием добровольно вернуть сумму задатка, но он отказал. Тогда гражданин был вынужден обратиться в Снежинский городской суд с иском, в котором просил взыскать с ответчика двойную сумму задатка, проценты за пользование чужими денежными средствами, компенсацию морального вреда. 

Ответчик в судебное заседание не явился, возражений на иск не представил.

Рассмотрев данное дело, суд в своем решении указал: согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей, то есть является предварительным способом расчетов и в случае, если сделка между сторонами не состоялась, подлежит возврату. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство, либо вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

В судебном заседании было установлено, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого покупатель уплатил продавцу 50000 рублей до заключения основного договора купли-продажи - задаток. Однако в судебное заседание соглашение о задатке представлено не было. Суд пришел к выводу о том, что законных оснований признать указанную сумму, как переданную в качестве задатка, не имеется, поэтому суд оценивает ее как аванс.

Учитывая, что к указанному в предварительном договоре купли-продажи сроку основной договор купли-продажи квартиры заключен не был, суд приходит к выводу, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены, следовательно, исковые требования подлежат частичному удовлетворению, и с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная сумма аванса.

Суд также посчитал правомерным взыскание с ответчика суммы процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания. Что касается заявленных требований о компенсации морального вреда, то суд пришел к выводу, что они не подлежат удовлетворению, поскольку в данном случае компенсация морального вреда законом не предусмотрена.

Уточняется, что решение суда в законную силу не вступило.

Юристы ЧРОСПО «Правосознание» рекомендуют, чтобы не оказаться в ситуации, когда сомнения относительно существа обязательств возникают даже у суда, при заключении предварительного договора купли-продажи жилья четко обозначить и данным договором и отдельным соглашением, что передаваемая сумма является доказательством заключения договора и выдана в обеспечение его исполнения, то есть являющаяся задатком.

Отдельно стоит разъяснить, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.