Как самому проверить «чистоту» приобретаемого жилья

Жилье – это основа существования каждого человека. Его неправомерное лишение – является большой трагедией для каждого. Именно поэтому, совершая сделку с жильем, надо быть наиболее внимательным и скрупулезным в изучении всех нюансов.

Российское законодательство устанавливает правило, согласно которому государственной регистрации подлежит переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю. Именно после этого у покупателя возникает право собственности на жилье. Государственной регистрацией занимается уполномоченный орган - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Перед государственной регистрацией перехода права собственности Росреестр проводит юридическую экспертизу – это является одной из гарантий того, что сделка будет правомерной и не нарушит права сторон. Но, к сожалению, этого недостаточно, так как Росреестр проверяет документы, которые представлены на регистрацию и порой он не может выявить истинное намерение сторон, которое может отличаться от написанного в договоре. Также не стоит исключать случаи, когда совершается мошенничество.

Юридическую проверку «чистоты» объекта недвижимости и сделки можно, конечно, поручить профессионалам – юристам, нотариусам, риэлторам. Но даже в таком случае надо и самому знать необходимый минимум, который не позволит привести в последующем к негативным последствиям – лишению жилья либо денежных средств эквивалентных его стоимости.

Намереваясь купить жилье, каждый должен найти для себя ответы на следующие вопросы:
1) существует ли понравившаяся квартира в реальности, соответствует ли она заявленным характеристикам, оформлены ли на нее документы надлежащим образом и нет ли запретов на распоряжение ею;
2) принадлежит ли данное жилье человеку, с которым Вы ведете переговоры либо имеет данное лицо полномочия на совершение каких-либо действий от собственника;
3) соответствует ли подписываемый договор Вашим намерениям, все ли его условия Вам ясны и понятны.

I. Когда Вы нашли понравившуюся квартиру, которую готовы купить, то Вы ее как минимум один раз осмотрите до заключения договора. При осмотре обязательно обращайте внимание не только на характеристики, которые влияют на комфортное проживание, но и на иные нюансы, а именно: соответствует ли номер дома и квартиры, которые Вы посещаете, указанным в документах (например, не перевешан ли номер квартиры); соответствует ли реальная планировка квартиры техническому описанию, указанному в кадастровом или техническом паспорте. Для анализа ситуации Вам в обязательном порядке надо затребовать у продавца оригиналы документов на квартиру (свидетельство о праве собственности – если право регистрировалось до 15 июля 2016 года, выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), кадастровый и технический паспорт, документы, на основании которых у данного собственника возникло право собственности на квартиру и т.д.).

Совершайте осмотр квартиры не одни, а со свидетелями. Осматривая квартиру, сделайте фотографии дома и помещений. Пообщайтесь с соседями – узнайте, кто и как долго живет в данной квартире. Также Вам необходимо установить, кто зарегистрирован в квартире и кто в ней фактически проживает. Это возможно выяснить, запросив справку из паспортного стола и изучив квитанции по оплате коммунальных услуг. Все это поможет Вам составить более полное представление о приобретаемой квартире, а также может пригодиться в будущем, если окажется, что по документам Вы приобрели не то жилье, на которое рассчитывали.

II. Узнать кому принадлежит квартира Вы можете в первую очередь изучив документы, которые Вы запросили у продавца. Но информация в данном документе может быть не актуальной (например, человек давно продал квартиру и пытается сейчас Вас обмануть) или просто недействительной. Чтобы убедиться с достоверностью того, кто на данный момент является юридическим собственником квартиры, Вы можете получить в Росреестре выписку из ЕГРН – это документ, удостоверяющий факт проведения государственной регистрации права. Выписка подтверждает, что на дату выдачи, за определенным в ней лицом зарегистрировано право на основании поименованных в ней документов на описанный объект недвижимости. За получение данной выписки необходимо заплатить государственную пошлину. Выписка из ЕГРН может быть предоставлена как в электронном виде, так и в бумажном (по нашему мнению, всегда лучше иметь именно бумажную выписку, которая может, если такое случилось, пригодиться Вам в суде). В идеале выписку надо получить и в день сдачи документов на государственную регистрацию сделки.

В выписке из ЕГРН также будет содержаться информация, находится ли квартира в залоге, либо наложен запрет на совершение сделок с данным объектом.

Дополнительно получить информацию о том, наложен ли запрет на совершение сделок с квартирой можно на сайте службы судебных приставов в разделе «Банк данных исполнительных производств». Для необходимо ввести ФИО продавца. Из полученной информации Вы также можете узнать о наличии и размере задолженности продавца – данная информация может характеризовать продавца как злостного неплательщика и, как следствие этого, возможность судебных тяжб в будущем и, что самое неприятное, вовлечение Вас в судебные споры.

Далее Вам надо убедиться, что сделку будет совершать именно собственник. Для этого надо проверить паспорт гражданина (либо документ его заменяющий), а также подлинность данного документа. Это можно проверить на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000, введя реквизиты документа и выяснить, входит или нет данный документ в список недействительных российских паспортов.

Сделки с недвижимостью вправе совершать только дееспособные граждане. Поэтому совершенно нелишним будет выяснить, не лишен ли продавец судом дееспособности. Об этом Вы можете узнать на сайте Государственной автоматизированной системы Российской Федерации «Правосудие» https://sudrf.ru/index.php?id=300, выбрав регион и введя Ф.И.О. продавца.

Но бывает так, что и в базе судов нет данной информации. По этой причине нелишним будет запросить и у продавца и справку о состоянии здоровья, тем более, если он по своему состоянию или из-за возраста вызывает сомнения. Это необходимо для того, чтобы в будущем избежать случаев, когда продавец в суде будет доказывать, что он, продавая квартиру, по состоянию здоровья не мог отдавать отчет своим действиям и руководить ими.

Также стоит проверить, не было ли в практике продавца случаев, когда он уже продавал эту или другую квартиру, а потом в судебном порядке пытался вернуть ее – такой продавец должен насторожить Вас. Это можно также проверить через сайт Государственной автоматизированной системы Российской Федерации «Правосудие» https://sudrf.ru/index.php?id=300, выбрав регион и введя Ф.И.О. продавца. Если Вы установите, что судебные процессы с продавцом были, то внимательно ознакомьтесь с категориями дел и текстами решений суда, если они выложены на сайт. Обладая данной информацией, Вы вправе уточнить у продавца, о чем были судебные процессы, кто был инициатором, какое вынесено решение. Возможно, необходимо запросить решения судов для изучения.

Мониторинг сайтов судов также позволит узнать Вам, не привлекался ли ранее продавец к уголовной ответственности за мошенничество с жильем. Эта информация, наверное, должна остановить Вас от сделки с таким опытным «продавцом».

Ознакомившись со свидетельством о праве собственности и выпиской из ЕГРН, обязательно обратите внимание на графу, где указан документ-основание возникновения у продавца права собственности. Его также надо запросить у продавца. Изучение «истории» квартиры необходимо для того, чтобы избежать оспаривания Вашей сделки и Вашего права собственности на квартиру прошлыми собственниками квартиры.

Самый идеальный вариант – это встретиться с прежними собственниками квартиры и получить от них доказательства того, что они не претендуют на данную квартиру, что она выбыла из их владения не мошенническим путем, а по их воле.

Если встретиться с прежними собственниками не получается, то надо внимательно изучить документ-основание возникновения права собственности продавца. Их может быть множество и способы их проверки различны:
- если это договор купли-продажи или дарения, то необходимо убедиться, что прежний собственник совершил сделку добровольно (переговорите с ним, проверьте на сайтах судов, не было ли споров по квартире);
- если это решение суда, то в обязательном порядке запросите данное решение, проверьте его подлинность (ведь подделывают и решения судов!), узнайте, не отменялось ли оно - это можно сделать также через сайты судов;
- если это свидетельство о праве собственности по наследству, то через сайты судов проверьте, не было ли споров по оспариванию завещания и свидетельства, выданного нотариусом;
- если это договор приватизации, то изучите данный договор (запросив его у собственника), выясните, не было ли какое-либо лицо лишено права приватизации, а также установите есть ли лица, которые сохраняют право пожизненного пользования помещения – выселить таких лиц не получится даже в судебном порядке;
- если это договор долевого участия в строительстве, то установите, расплатился ли полностью прежний собственник за квартиру, а также запросите акт ввода дома в эксплуатацию и проверьте не находится ли застройщик в стадии банкротства (это может создать проблемы для Вас как покупателя).

Если сделку с Вами будет совершать не сам собственник, а лицо, действующее по нотариальной доверенности от него, то помимо проверки квартиры и собственника, надо убедиться и в его полномочиях.

В обязательном порядке хоть раз встретьтесь и лично переговорите с собственником, выясните причину, по которой сделку будет совершать доверенное лицо, действительно ли у собственника имеется воля на продажу квартиры и на оговоренных условиях, именно данному лицу собственник доверил совершение сделки. Если встретиться лично не получается, то всегда можно переговорить по телефону или с использованием Интернета (Скайп и т.д.).

Проверить подлинность нотариальной доверенности можно на сайте Федеральной нотариальной палаты http://reestr-dover.ru/ Для этого на сайте нужно указать реквизиты доверенности – дату удостоверения, реестровый номер и Ф.И.О. нотариуса, который ее удостоверил – и система выдаст ответ, существует ли такой документ, а также не был ли он ранее отменен. Это позволит убедиться в достоверности доверенности и ее актуальности, либо напротив – выявить фальшивку или уже отмененный документ.

III. Проведя проверку квартиры и продавца, и, решив, что Вы готовы приобрести квартиру, Вам, как покупателю, надо выразить свою волю. Она должна быть отражена в договоре. Его условия Вам должны быть ясны и понятны: Вас устраивает цена, которую надо заплатить, порядок оплаты и иные важные условия. Только убедившись во всех указанных обстоятельствах, подписывайте документ. Передачу денежных средств в обязательном порядке также документально закрепите – это может быть расписка в получении денег, либо в самом договоре должно быть указано, что деньги получены продавцом, либо если Вы оплачиваете на счет в банке, то у Вас должен остаться заверенный банком документ об оплате. В договоре также лучше предусмотреть обязанность сняться с регистрационного учета в квартире в определенный срок.

Подводя итог, можно сказать, что при покупке квартиры надо проверить не только саму квартиру, но и человека ее продающую, а также быть очень внимательным к документам.