Совершение сделки по доверенности

Бывают случаи, когда гражданин, являясь собственником жилого помещения, желает продать, обменять, совершить иную сделку по отчуждению принадлежащего ему жилья, при этом, не заботясь о своем личном присутствии при оформлении документов. Данный гражданин, вправе выдать доверенность на совершение сделки с недвижимостью на третье лицо, которым, как правило, выступает риэлтор. 

Мошенник, оказывая риэлторские услуги, пользуясь таким положением вещей, оформляет на себя доверенность, с условием определения цены на свое усмотрение и с правом на получение денежных средств. Мошенник, совершив сделку от имени такого «слишком доверчивого» гражданина, за продажу квартиры получает сумму, которая превышает ту, что указана в самом договоре и на которую рассчитывает продавец. Гражданин теряет свое жилье и не получает денежных средств эквивалентных стоимости квартиры (либо вообще не получает денежных средств), на сумму которых он рассчитывал.

Избежать данной схемы достаточно просто.

Во-первых, необходимо быть максимально бдительным при самой выдаче доверенности. Понятно, что доверенность выдается нотариально, однако какие полномочия в ней указывать, на какой срок ее выдавать, и каков круг доверенных лиц, это решение конкретного гражданина. Выдавая доверенность во избежание каких-либо дальнейших недоразумений, настоятельно рекомендуется указать минимальную фиксированную цену недвижимости, на которую Вы согласны.

Затем, в доверенности не рекомендуется указывать полномочия на получение денежных средств Вашим доверенным лицом. Это означает, что денежные средства Вы получаете либо лично от покупателя, иного контрагента по сделке, либо сумма сделки зачисляется на Ваш счет в банке, что лишает мошенника возможности даже «прикоснуться» к Вашим денежным средствам.

Во-вторых, при минимальной степени осмотрительности, если Вы начинаете подозревать Вашего риэлтора в недобросовестности по некоторым признакам (нелогичное, странное поведение, сокрытие местонахождения офиса, длительность процедуры, предложение попутно заняться иными Вашими проблемами, в том числе предложение Вам получить денежные средства от риэлтора под залог данной недвижимости), рекомендуем рассмотреть вопрос об отмене доверенности. Сама процедура занимает минимум времени, и ее желательно производить у того же нотариуса, где Вы доверенность выдавали. Копию извещения об отмене доверенности необходимо вручить доверенному лицу, а также лучше сообщить об отмене доверенности в Росреестр, где планировалось совершение сделки. Извещение лучше направлять заказным письмом с уведомлением о вручении. Кроме того, нотариус также вправе принять от Вас такое поручение – известить третье лицо об отмене доверенности.

В-третьих, следует учитывать, что сделка по доверенности не учитывает мнения (согласия) супруга на совершение сделки, что создает дополнительные риски для отмены сделки в будущем. А именно, согласно ст. 35 Семейного Кодекса РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

То есть, если Вы состоите в браке, и решили совершить сделку с недвижимостью, которая зарегистрирована на Вас, но приобретена в период брака, то необходимо получать согласие второго супруга. Если же Вы оформите доверенность на совершение сделки с такой недвижимостью, то в ней (в доверенности) сведения о Вашем состоянии в браке будет отсутствовать, то есть сделка зарегистрируется и без согласия супруга/супруги. Однако, если в течение последующего времени супруг/супруга захотят отменить эту сделку, то у них это скорее всего получится в судебном порядке, поскольку их согласия никто не отбирал.

В конечном итоге, вопрос выдачи доверенности – это выбор каждого, но, согласитесь, что в нормальной жизни гражданин не так часто продает и покупает объекты недвижимости, поэтому вопрос личного присутствия на сделке, при прочтении и подписании договора, при получении денежных средств – это в первую очередь вопрос юридической безопасности. Да и сам термин «доверенность» означает передачу полномочий лицу, которому Вы именно доверяете. А на чем строится это доверие: на рекламе, на советах близких, на мнении уважаемых людей, и нужно ли оно вообще – это решать Вам.

С 2013 года в законодательстве существует норма, согласно которой собственники объекта недвижимости получили возможность заявить о невозможности проведения регистрационных действий со своим недвижимым имуществом без их личного участия. Теперь каждый владелец недвижимого имущества может подать заявление в Росреестр о том, что сделки с его имуществом могут производиться только при его личном участии. Данное заявление должно снизить число мошеннических операций с недвижимостью, заключаемых посредниками (представителями по доверенности). Стоит добавить, что собственник вправе отзывать ранее поданное заявления о невозможности регистрации без личного участия.

Статья о возможность проверки подлинности нотариальной доверенности.