Нарушения при продаже доли в праве собственности на жилое помещение

В данной статье предлагаем обсудить часто встречающуюся ситуацию на рынке недвижимости при совершении притворных сделок, злоупотребляя в которых мошенническим образом, добросовестных граждан лишают жилого помещения.

Итак, разберемся в ситуации подробнее: изначально существует несколько сособственников жилого помещения, один или несколько из которых в какой-то момент желают реализовать свое право на отчуждение недвижимости (доли в праве собственности), это могут быть как супруги, так и родственники.

По общему правилу, согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

При этом, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Кроме того, закон предусматривает и последствия нарушения такого положения, а именно, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. То есть, сособственник обязан известить остальных владельцев, что доля отчуждается. Как правило, это должно происходить путем письменного и/или нотариального уведомления. Такое же правило применяется и в уведомлении супругов о совершении сделок с недвижимостью, зарегистрированной на одного из них, но купленной в браке.

Закон предусматривает, что данное правило действует на договоры купли-продажи и мены, не называя иные договоры, чем мошенники и пользуются.

Сама мошенническая схема начинается с предложения продавцу вместо договора купли-продажи заключить договор дарения, при этом дарение не требует уведомления остальных сособственников об отчуждении доли, то есть они вовсе не знают о сделке, которая проходит, как правило, тайно и в их отсутствие.

Став новым сособственником, мошенники вынуждают чаще уже неправовыми методами бывших членов семьи выселяться, чинят им всевозможные препятствия в пользовании жилым помещениями, меняют замки, выбрасывают или портят вещи иных владельцев, оставляя их без жилья, вынуждая отказаться от него.

В некоторых ситуациях, конечно, можно обратиться в правоохранительные органы, требуя возбуждения уголовного дела по ст. 330 УК РФ «Самоуправство», либо ст. 167 УК РФ «Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества», однако нужно понимать, что следствие по таким делам чаще волокитется, в большинстве случаев гражданам отказывают в возбуждении уголовного дела, мотивируя незначительностью утраченного имущества, отсутствия документов об оценке причиненного ущерба, указывая, что данные отношения совместного проживания являются гражданско-правовыми и предлагают гражданам обращаться с соответствующим иском в суд.

Таким образом, бороться с этой ситуацией можно наиболее перспективным образом, признавая сделку недействительной (притворной) в порядке гражданского судопроизводства.

По ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Соответственно, заявляя в суде требование о признании сделки дарения притворной, о фактически заключенной вместо неё сделке купли-продажи при несоблюдении права преимущественной покупки, можно требовать и перевода на себя прав и обязанностей по этой сделке купли-продажи.

Обстоятельства доказывания в таких гражданских делах достаточно однотипны, как правило, доля дарится лицу, которое ни разу в квартире не было, ранее не осматривало ее, близким родственником не является, что уже вызывает вопросы оснований совершения дарения такому лицу. После сделки даритель, а фактически продавец, получает откуда-то большую сумму денежных средств, которую также чаще всего не сильно скрывает, и приобретает в относительном будущем дорогостоящее имущество: автомобили, иную вместо проданной недвижимость.

Обратившись в суд, сделав судебные, адвокатские запросы в управление ГИБДД, Росреестр, можно узнать, приобретал ли данный бывший сособственник такое имущество в последнее время и в суде данный факт также будет являться косвенным доказательством, даже если лицо откажется подтвердить источник большого дохода, кроме того, закон не умаляет в таких судебных процессах и свидетельские показания, например, если иные лица, в том числе риэлторы, выступающие на сторонах таких сделок, выступают не в сговоре, то на противоречиях в их показаниях так же можно выстроить стратегию судебной защиты.

НОВОВЕДЕНИЕ в законе, котрое должно обезопасить от нарушений прав при сделках по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество:

Ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»* содержит указание: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Таким образом, если гражданин является собственником доли в праве на жилое помещение (то есть он не единственный собственник), то, намереваясь совершить сделку со своей долей, он должен в обязательном порядке обратиться к нотариусу для удостоверения такой сделки.

_________________________________

* Норма об обязательном удостоверении нотариусом сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество начала действовать в 2017 году.