Компенсация государства в связи утратой жилого помещения собственником и добросовестным приобретателем

В Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 2004 году была внесена статья 31.1. «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение», которая начала действовать с 2005 года.

В начале процитируем указанную норму полностью:
«1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.
2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.
3. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, устанавливается Правительством Российской Федерации».

Последствием сделки, которая признана недействительной, является двусторонняя реституция. То есть каждая из сторон обязана возвратить другой полученное по сделке имущество, а в случае, если сделать это нельзя — возместить его стоимость в деньгах. Возможность истребовать свою квартиру из чужого незаконного владения существует не всегда. Возможность получить обратно свое имущество зависит от того, добросовестным или недобросовестным являлся приобретатель.

Если приобретатель недобросовестный, то в любом случае применяются общие правила о последствиях недействительной сделки.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, добросовестным приобретателем признается человек, который приобрел имущество у лица, не имевшего права его продавать, но покупатель не знал и не мог знать об этом. В противном случае он считается недобросовестным приобретателем.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В частности, применить общие положения о недействительности сделок и истребовать имущество у добросовестного приобретателя можно, если такое имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, а также, если оно похищено или выбыло из владения иным путем помимо их воли (ст. 302 ГК РФ). В этом случае тоже применяются положения Гражданского кодекса о двойной реституции.

В других случаях имущество не может быть истребовано собственником у добросовестного приобретателя. Следовательно, появляется право на получение компенсации по ст. 31.1. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При истребовании имущества от добросовестного приобретателя он имеет право на возмещение своих затрат и может оставить за собой произведенные им улучшения недвижимого имущества (в случае, если они могут быть отделены без повреждения объекта) или потребовать возмещения понесенных затрат на улучшение (например, стоимость ремонта). При этом величина такого возмещения не должна превышать стоимость самой квартиры или дома.

Добросовестный приобретатель вправе требовать взыскания средств, потраченных на приобретение недвижимого имущества, от продавца, не имеющего права распоряжаться этим имуществом.

Согласно ст. 31.1., собственник жилого помещения, который не получает свою недвижимость от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны.

Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу суда не производилось в течение одного года с начала срока для предъявления этого документа к исполнению (например, в случае смерти должника, наследники и наследственное имущество отсутствуют). Другими словами, если собственник имущества подал исковое заявление об истребовании своего имущества у приобретателя и суд вынес решение в его пользу, но такое решение не исполняется, то собственник вправе рассчитывать на компенсацию. То же самое касается и добросовестного приобретателя. Размер компенсации определяется исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.

Для применения ст. 31.1. указанного закона необходимо, чтобы утрата права собственности была следствием не виновных действий регистрирующего органа (в этом случае причиненный вред, согласно ст. 31 Закона и ст. 1064, 1069 ГК РФ, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме), а неправомерных действий третьих лиц.

Положения закона о выплате Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 года.

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что порядок выплаты Российской Федерацией компенсации определяется Правительством Российской Федерации.

Однако до настоящего времени такой порядок не разработан.

Ст. 2 Конституции Российской Федерации устанавливает, что человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства. В силу ст. 45 Конституции РФ государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется, каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. В связи с этим, отсутствие механизма реализации права не может явиться основанием для умаления признаваемого и гарантируемого законом права добросовестного приобретателя на получение компенсации и для освобождения государства от установленных им самим обязательств перед своими гражданами.

Таким образом, у гражданина, который в соответствии со ст. 31.1. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеет право претендовать на получение компенсации, имеется единственный способ ее получения – обращение в суд с требованием о взыскании с Российской Федерации компенсации за счет средств казны. Суды при рассмотрении исков об обязании выплатить компенсацию, учитывая практику Европейского Суда по правам человека, отклоняют доводы ответчиков относительно отсутствия порядка выплаты компенсации, который должен быть установлен постановлением.