Изменения в законе об ипотеке

Ранее мы рассмотрели ситуацию с обращением взыскания на заложенное имущество (квартиру).

Сегодня мы подробнее остановимся на последних предложениях об изменении в законодательство об ипотеке, направленные на защиту прав граждан. Так, например, в настоящее время если у семьи, взявшей ипотечный кредит, резко падают доходы, и она не в состоянии аккуратно платить банку, то велика угроза остаться и без квартиры и стать «вечным должником».

Как показывают исследования Финансового университета при правительстве РФ у 60-80% «дефолтных» заемщиков набегает столько пени и штрафов, что даже после продажи заложенной недвижимости долг перед банком составляет 20-40% первоначального кредита. При этом каждый 1% долга сопоставим со среднемесячным доходом семьи: чтобы полностью расплатиться, потребуются годы.
Чтобы изменить данную ситуацию депутаты собираются разрешить банкам страховать риск потерь по ипотечному залогу на сумму до 50% его стоимости.

Законопроект, размещенный в электнонной базе Государственной Думы Российской Федерации, предусматривает правку статей 31 и 61 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Он не только расширяет понятие «страхование риска утери стоимости залогового имущества», но и вводит два вида страхования такого риска — для заемщика и залогодержателя.

Законопроект определяет выгоду приобретателям недвижимости по каждому из видов договоров ипотечного страхования. Также он оговаривает момент наступления страхового случая по таким договорам, условия уведомления сторон о существовании договоров ипотечного страхования. Важное положение касается установления порядка проведения страховой выплаты при существовании одновременного договора ипотечного страхования кредитора и заемщика. Нормативный акт определяет сроки заключения договоров.

Проект определяет выгодоприобретателей по каждому из видов договоров ипотечного страхования, момент наступления страхового случая, порядок уведомления сторон о наличии договора и выплат при наличии одновременного договора ипотечного страхования заемщика и договора ипотечного страхования.

В настоящее время предусмотрено, что банки вправе страховать утерю до 20% стоимости недвижимости, принятой в залог, а после принятия поправок они получат право страховать утерю 10-50% потери стоимости, так как 20% очевидно не хватает для полноценной защиты граждан, а минимальный порог в 10% установлен, чтобы банкиры не «баловались» так называемым «псевдострахованием», когда банк ставит страховую защиту в 5%, но берет комиссионные в 60%.

По действующему в настоящее время законодательству продажа квартиры несостоятельного должника может и не покрыть расходов по кредиту, поправки эту ситуацию исключают, особенно при покупке квартиры в кредит с минимальным первоначальным взносом или вовсе без него.

Как полагают эксперты, комментирующие данную новацию: «Расходы для заемщика снизятся, поскольку банкиры обычно все свои страхи закладывают в ставку ипотеки, так что заемщику будет выгоднее заплатить на 2% больше сегодня и получить на 15 лет снижение ставки на 1%. Единовременные расходы заемщика отобьются за 2-2,5 года».

Кроме этого необходимо отметить, что, данные изменения позволят избежать ситуации 2008 г., когда в США разразился так называемый ипотечный кризис: банки считали, что в случае дефолта заемщика кредит будет полностью погашен за счет продажи подорожавшей заложенной недвижимости, однако цены на недвижимость резко упали и одновременно многие заемщики лишились работы и стабильного дохода.

В Канаде же была выбрана другая, «социальная» модель ипотеки. Там строже оценивают доходы заемщиков и, банки страхуют большую часть той части кредита, что не покрывается стоимостью заложенного жилья. К этой модели и предлагают перейти законодатели, так как в результате такого страхования кризиса на ипотечном рынке у северного соседа США удалось избежать.