Долевое участие в строительстве

Обновлено 03 июля 2019 года: с 01 июля 2019 года действуют нововведения в вопросах долевого участия в строительстве, существенно меняющие порядок взаимодействия дольщиков и застройщиков. Подробности можно прочитать тут.

Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилья на данный момент является участие граждан в долевом строительстве. С принятием федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у населения появилась возможность привлекать собственные денежные средства для строительства жилья, и, как следствие возникновения права собственности на объекты долевого участия.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На сегодняшний день можно выделить несколько плюсов долевого строительства – удешевление стоимости квартиры, предоставление рассрочки и т.п. Однако, имеются и отрицательные стороны, такие как – вероятность сдвига срока сдачи объекта строительства, невозможность оценить планировку самой квартиры, а также инфраструктуру вокруг будущего дома.

Если Вы решили приобрести жилье с помощью участия в долевом строительстве, то вам пригодится следующая информация.

С 01 января 2014 года вступили в силу статьи 1, 3-5 Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», совершенствующего правила обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.

Федеральный закон N 294-ФЗ предусматривает, что исполнение обязательств застройщика по всем договорам участия в долевом строительстве наряду с залогом должно обеспечиваться либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.

В настоящее время Законом о долевом строительстве предусмотрена возможность обеспечения исполнения обязательств застройщика с помощью залога и (или) поручительства (ст. 12.1).

Закон N 294-ФЗ изменяет указанный перечень гарантий для дольщиков. В новой редакции наряду с залогом обязательство застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

1) поручительством банка в порядке, установленном статьей 15.1 Федерального закона.
Согласно действующей редакции ст. 15.1 Закона о долевом строительстве поручителем застройщика может являться любой банк. Закон N 294-ФЗ устанавливает определенные требования к банку-поручителю: данным поручителем может быть только банк, осуществляющий банковскую деятельность не менее пяти лет, с уставным капиталом не менее 200 миллионов рублей и собственными средствами не менее 1 миллиарда рублей.

Также был увеличен срок договора поручительства: он должен будет превышать срок передачи объекта не менее чем на два года. Сейчас установлено, что этот срок не должен быть менее шести месяцев.

Законом о долевом строительстве закреплена обязанность застройщика раскрывать информацию об условиях поручительства и о поручителе.

Во время предоставления документов на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве должны присутствовать обе стороны договора – представитель застройщика и участник долевого строительства.

2) страхованием гражданской ответственности застройщика.

Ранее законодательство не предусматривало никаких специальных условий страхования ответственности застройщика, однако и не запрещало его.

Согласно нововведениям законодательства с 01 января 2014 года застройщик до государственной регистрации договора в Росреестре, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет проводит страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору.

Закон N 294-ФЗ предусматривает, что исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика. Страхование осуществляется за счет средств застройщика.

Закон N 294-ФЗ вносит определенные требования к страховой организации: лицензия, осуществление страховой деятельности не менее пяти лет, наличие уставного капитала не менее 120 миллионов рублей и собственные средства не менее 400 миллионов рублей.

Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного этим договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. Застройщик обязан представлять договор страхования на государственную регистрацию также и для последующих договоров участия в долевом строительстве, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.

В случае выбора страхования гражданской ответственности в качестве меры обеспечения исполнения обязательств застройщик либо участвует в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, либо заключает договор страхования гражданской ответственности со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования.

Нововведения в законодательстве позволят защитить права дольщиков, которые авансируют строительство жилья, и вернуть вложенные участниками долевого строительства денежные средства при наступлении страхового случая. К таким случаям относятся банкротство строительной компании-застройщика и открытие в отношении него конкурсного производства, а также обращение по решению суда взыскания на предмет залога.

Важно помнить, что при подписании договоров участия в долевом строительстве гражданам необходимо убедиться в наличии всех предусмотренных законодательством разрешительных документов у застройщика, потребовать у него договор страхования или договор поручительства.