Самовольно возведенный объект недвижимости

25 Марта 2014 г.

В практике встречаются такие ситуации, когда граждане самостоятельно без разрешительной документации построили, например, дом, и, как правило, при регистрации права собственности они сталкиваются с проблемами. Ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляет правовой режим самовольной постройки и указывает, что при определенных обстоятельствах, такую постройку можно ввести в гражданский оборот. Однако необходимо помнить, что признание права собственности на самовольную постройку возможно только в судебном порядке и является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если человек, обратившийся в суд, по независящим от него причинам не смог получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном действующим законодательством, регулирующим отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. И такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ), и приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. Как указывает уже упомянутое постановление № 10/22, это связано с тем, что в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Также необходимо помнить еще о двух моментах:
1) что Законом не предусмотрена возможность признания права собственности на часть самовольной постройки. То есть, если весь объект недвижимости построен с нарушением градостроительных норм и правил, например гаражно-строительный кооператив, то нет законной возможности признать право собственности на какую-то его часть – один гаражный бокс, например.
2) что пункт 3 ст. 222 ГК РФ указывает, что при разрешении вопросов о признании права собственности должно учитываться то обстоятельство, что сохранение спорной постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании и т.д.

Вопрос о возможности регистрации права собственности на самовольное строение, возведенное без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, в соответствии с судебной практикой, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Однако, если на данный земельный участок, при заключении договора аренды не распространялось разрешение на строительство либо было разрешение на возведение временных строений или легковозводимых конструкций, то основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. Поэтому, при заключении договора аренды, собственник должен конкретно указать свое желание на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Для того, чтобы суд мог признать право собственности на самовольное строение, истцу необходимо доказать, что: у него были права на земельный участок, которые позволили осуществить строительство; было соблюдено целевое назначение использования земельного участка (необходимо доказать, что предоставленный участок был использован в соответствии с его целевым назначением - для строительства); есть в наличие необходимая разрешительная и проектная документация на основанной объект при его реконструкции (основным документом в данном случае является разрешение на строительство); были соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила; отсутствует нарушение прав других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан.

Для подтверждения указанных обстоятельств в суд необходимо предоставить документы:
- подтверждающие права истца на земельный участок (правоустанавливающие документы на землю, договор купли-продажи или аренды земельного участка);
- акт определения границ земельного участка, план БТИ;
- подтверждающие расходы, понесенные застройщиком;
- свидетельствующие о том, что права на спорный объект не принадлежат третьим лицам, а сам объект не принадлежит кому-либо на праве собственности;
- разрешительная документация на осуществление строительства и ввод в эксплуатацию основанного объекта недвижимости (в случае если в результате реконструкции возник новый объект);
- заключение технической экспертизы (истец должен представить документ, в котором будет отражена возможность эксплуатации объекта);
- подтверждающие факт отсутствия нарушений прав и законных интересов третьих лиц, а также то, что данное строение не создает угрозы их жизни и здоровью, - истцу необходимо подтвердить, что сохранение постройки не создаст указанных нарушений в отношении иных граждан, например собственников соседних объектов недвижимости.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывает на то, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, только в том случае, если возник новый объект (п. 28 постановления), однако, не применяются в случае простой перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения. То есть при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости. При этом если было долевое право собственности на первоначальный объект недвижимости, то, соответственно распространяются доли собственников и на вновь созданный объект недвижимости.

Отдельно стоит остановиться на случаях, когда самовольную постройку признают незаконной. В таком случае судом вносится решение о сносе данного объекта недвижимости: возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства. Возложение такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет (ч. 1 ст. 206 ГПК РФ) возможно при наличии вины застройщика. Кроме этого, при наличии соответствующего ходатайства истца, суд вправе установить определенный срок для его исполнения. В случае неисполнения решения ответчиком в течение установленного срока суд может предоставить истцу право совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с последнего необходимых расходов.

В завершении хотелось бы обратить внимание на то, что вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект, являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В силу п. 1 ст. 18 названного Закона в решении должны содержаться сведения, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав: сведения о правообладателе, об адресе (местонахождении) объекта, о его наименовании и назначении, площади, а если объект находится в общей долевой собственности, - доле в праве в виде правильной простой дроби. Отсутствие в резолютивной части решения суда подробного описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения решения суда в соответствии с требованиями ст. 202 ГПК РФ.