Нововведения 2017 года в законодательстве, которое регулирует регистрацию недвижимости

С 01 января 2017 года вступило в силу большинство положений Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который был принят еще 13 июля 2015 года.

Главное нововведение - это формирование Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), который теперь включает в себя:
1) реестр объектов недвижимости;
2) реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества;
3) реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведения о проектах межевания территорий;
4) реестровые дела;
5) кадастровые карты;
6) книги учета документов.

Полномочия по ведению ЕГРН возложены на Росреестр.

ЕГРН с 01 января 2017 года является главным документом, подтверждающим право собственности гражданина на недвижимость.

Предполагается, что теперь у собственников недвижимости будет меньше бумажной волокиты, так как вместо двух процедур (постановки на кадастровый учет и регистрации прав) достаточно будет подать одно заявление. Еще одно преимущество объединения процедур – в исключении ошибок двойного учета, при которых ранее возникали различия в данных об объекте недвижимости в ранее существовавшем Едином государственном реестре прав (ЕГРП) и в кадастре.

Кадастровый учет объектов и государственная регистрация прав теперь проводится как одновременно, так и отдельно. Согласно новому закону, если сведения об объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРН, его учет в кадастре и государственная регистрация прав будут осуществляться одновременно. Исключения составят ситуации, когда кадастровый учет может проводиться без одновременной регистрации и наоборот. Случаи одновременного учета и государственной регистрации: создание объекта недвижимости (за исключением ситуаций, когда кадастровый учет можно осуществить без одновременной государственной регистрации прав); образование объекта недвижимости (кроме случая изъятия земельного участка или расположенной на нем недвижимости для государственных и муниципальных нужд); прекращение существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости; образование или прекращение существования части объекта, на которую распространены ограничения прав и обременения объекта, подлежащие регистрации.

Случаи отдельного учета и государственной регистрации: государственная регистрация перехода права собственности; подтверждение ранее возникших прав; создание объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию, которое представлено органом государственной власти, местного самоуправления или корпорацией «Росатом» в порядке межведомственного взаимодействия; прекращение существования объекта, права на который не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости; изменение основных характеристик объекта.

С этого года документы на регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости можно будет подать в любом подразделении Росреестра или МФЦ, независимо от того, где расположен объект недвижимости.

Подавать документы для прохождения необходимой процедуры можно в бумажной форме: лично или по почте в органы Росреестра, с использованием услуг многофункционального центра, уполномоченному лицу. Электронная форма подачи документов тоже возможна через сайт Росреестра или соответствующий портал Государственных услуг.

В новом законе также сокращены сроки осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и государственной регистрации прав. При подаче документов в Росреестр он составит:
- 5 рабочих дней - для кадастрового учета;
- 10 рабочих дней - в случае одновременного проведения учета и государственной регистрации;
- 7 рабочих дней - для государственной регистрации прав.

Стоит отметить, что если документы будут представляться через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и государственной регистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.

Однако сохранен срок государственной регистрации ипотеки жилых помещений – он также будет составлять 5 рабочих дней. При условии представления документов в Росреестр государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений будет осуществляться в срок 7 рабочих дней. Но, если государственная регистрация будет проводиться на основании нотариально удостоверенного договора ипотеки или нотариально заверенного договора, который влечет возникновение ипотеки в силу закона, срок сокращается до 5 рабочих дней.

Новшеством закона также является и то, что кадастровый учет, государственная регистрация возникновения и перехода права будут подтверждаться выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а государственная регистрация договора или иной сделки - специальным регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки. Удостоверение проведенного учета и государственной регистрации прав свидетельством новым законом не предусмотрено.

Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает норму о компенсации со стороны государства за жилое помещение - единственное пригодное для постоянного проживания. Данная компенсация выплачивается однократно собственнику, который по независящим от него причинам не вправе истребовать его от добросовестного приобретателя, а также добросовестному приобретателю, от которого оно было истребовано. Согласно новому закону, условием ее выплаты является невозможность получить от третьих лиц возмещение, установленное вступившим в законную силу решением суда, по причине прекращения взыскания по исполнительному документу, в случае: 1) смерти должника-гражданина, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим, если установленные судебным актом, актом другого органа или должностного лица требования или обязанности не могут перейти к правопреемнику и не могут быть реализованы доверительным управляющим, назначенным органом опеки и попечительства; 2) внесения записи об исключении юридического лица (должника-организации) из единого государственного реестра юридических лиц. Однократная компенсация, предусмотренная новым законом, не может превышать один миллион рублей и выплачивается за счет казны Российской Федерации.

Положение нового закона «О государственной регистрации недвижимости» о компенсации за утрату права, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости, вступает в силу с 01 января 2020 года. До этого момента продолжает действовать почти аналогичная ст. 31.1. «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение» Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Новшеством в законодательстве также является то, что теперь (с января 2017 года) самостоятельным объектом недвижимости, право на который может быть зарегистрировано государством, является машино-место. Пункт 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ («Недвижимые и движимые вещи») дополнена абзацем следующего содержания: «К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Градостроительный кодекс РФ дает теперь такое определение машино-место – это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.