Чаус Ирина Анатольевна

Судья по гражданским делам Челябинского областного суда

- Какое количество гражданских и уголовных дел рассмотрено в 2016 году по факту хищения жилья у жителей Челябинской области, как изменилось данное количество дел по сравнению с прошлыми годами?

- Судами Челябинской области каждый год рассматривается значительное количество гражданских дел по искам об оспаривании права собственности на недвижимое имущество, истребовании жилых помещений из незаконного владения, признании сделок недействительными. Также рассматриваются и уголовные дела по факту хищения жилья, совершении мошеннических действий. Ведение статистики такой категории дел законом не предусмотрено, однако количество рассматриваемых дел из года в год не уменьшается.

- Появились ли какие-то новые, не характерные ранее, мошеннические схемы, в результате которых граждане теряют жилье или денежные средства, вырученные от продажи жилья? Дайте советы, как не оказаться в подобной ситуации.

- Большинство рисков причинения имущественного ущерба мошенниками связаны с нововведениями в регулировании процессов оборота недвижимости и с недостаточным правовым просвещением участников оборота. При должной внимательности и осмотрительности можно избежать рисков даже в самых проверенных и надежных схемах мошенничества.

Из судебной практики Челябинского областного суда следует отметить увеличение гражданских дел по истребованию недвижимого имущества лицами, чье имущество выбыло без их воли, сделки совершались по поддельным документам (паспортам, доверенностям).

Так собственники недвижимости, сами того не подозревая, при заключении договоров коммерческого найма (аренды) в отсутствие регистрации такого договора в Росреестре, указывают свои персональные данные, а также данные объекта недвижимости в тексте самого договора, вселяют в жилое помещение нанимателей, передают им ключи, после чего вселенные «мошенники» распоряжаются спорным жилым помещением либо по поддельному паспорту, либо по поддельной доверенности от имени собственника, при этом, имея доступ в квартиру, показывают ее покупателю.

Если такие лица (первоначальные собственники) докажут, что при совершении сделки вы (покупатель) должны были знать о том, что продавец не являлся собственником, не проявили обычную заботливость и осмотрительность, то суд будет обязан принять решение об истребовании имущества и выселении (ст. 301, 302 ГК РФ).

В таком случае совет можно дать только один: при заключении сделок нужно быть предельно внимательными, проверять все документы непосредственно у собственника, помимо паспорта и документов на квартиру попросить иной документ, который может иметь только собственник (например, свидетельство о рождении, свидетельство о браке, свидетельство об окончании школы, диплом, ПТС на автомобиль, СНИЛС, полис медицинского страхования, квитанции по оплате за жилье, побеседовать с соседями, с членами семьи собственника и посмотреть их документы и т.д.).

Есть еще одна далеко не новая схема мошенничества, которая появилась и довольно успешно развивается на рынке недвижимости, в судах рассматривается много однотипных дел. Схема обмана выглядит следующим образом: нуждающимся собственникам квартир предлагают кредит под залог жилья, при оформлении которого граждане лишаются недвижимости. Сделку оформляют как продажу квартиры с возможностью ее обратного выкупа, при этом в самом договоре таких условий не указывают. Фактически же заключают безденежные договоры, при этом составляют расписки о получении денежных средств. При регистрации сделки мошенники, в руках которых находятся все документы, предъявляют только договор о продаже жилья, утаивая соглашение об обратном выкупе. Документы об обратном выкупе находятся на руках мошенников. В действительности вернуть такую квартиру в собственность пострадавшим затруднительно, поскольку доказать порок (отсутствие) воли при совершении такой сделки без обвинительного приговора очень сложно.

Аналогичные схемы используются при обналичивании материнского капитала.

- Почему часто возникают ситуации, когда в гражданском порядке человек не может оспорить сделку со своей квартирой, а через несколько лет выносится приговор, из которого следует, что у гражданина не было воли на распоряжение квартирой? Что необходимо сделать для возврата квартиры?

- В том случае, если имеется вступивший в законную силу приговор суда, которым установлено, что квартира выбыла у собственника (потерпевшего) без его воли, а умысел у мошенника был направлен на завладение данным недвижимым имуществом, то потерпевший вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества. (апелляционные определения Челябинского областного суда № 11-449/2017; № 11-63381/2017)

Из судебной практики следует, что незаконные действия на рынке недвижимости достаточно сложно выявить и особенно доказать, поскольку зачастую в обеспечение мошеннической схемы составляются документы, предусмотренные гражданским законодательством, на основании которых вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если доказательства виновности в совершении уголовно наказуемого деяния органами предварительного расследования в установленном законом порядке не собраны, истцу, отыскивающему защиту в суде в гражданском порядке, придется самостоятельно доказывать обоснованность своих доводов о пороке воли при заключении договора купли-продажи имущества.

Одним из принципов гражданского судопроизводства является принцип состязательности сторон, который заключается в том, что каждая из сторон гражданского процесса обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Имеется практика Челябинского областного суда, когда и без обвинительного приговора сделки с пороком воли признаются недействительными. Это стало возможным, в том числе в результате изменения редакции ст. 179 Гражданского кодекса РФ, из содержания которой следует, что сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (абз. 3 п.2 ст. 179 ГК РФ).

Приведем пример из недавно рассмотренного дела: судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда, отменяя решение первой инстанции об отказе в удовлетворении требований о признании недействительной оспариваемой сделки по продаже квартиры, пришла к выводу, что у истцов – собственников квартиры, не было намерений на распоряжение спорной квартирой по договору купли-продажи, сделка была совершена под влиянием обмана со стороны третьих лиц – риелторов, содействовавших в совершении сделки ответчику как покупателю. Судебная коллегия установила, что риелторы убедили истцов в совершении данной сделки с целью обналичивания материнского капитала и возврате спорной квартиры через 1,5 - 2 месяца, пообещав за это погасить долги ответчиков за спорную квартиру, также судебная коллегия установила, что истцы денежных средств от продажи квартиры, несмотря на наличие расписок, не получали (апелляционное определение Челябинского областного суда от 19 июля 2016 года по делу № 11-8599/16).

Или еще пример: Гражданка С.А. нашла по объявлению в газете микрофинансовую организацию, которая занималась выдачей займов под залог недвижимости, и обратилась в данную компанию с целью получения займа в размере 150 тысяч рублей. После получения денежных средств и заключения договора займа с условием выплаты ежемесячных процентов (10%), с ней также был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, принадлежащего ей на праве собственности, общей стоимостью 800 тысяч рублей, с обещанием со стороны займодавца после погашения займа вернуть недвижимое имущество. Ранее установленного срока погашения займа, займодавец распорядился в пользу своего знакомого указанным имуществом и поставил вопрос о выселении бывшего собственника с ее семьей. Бывшим собственником – С.А., были заявлены встречные требования о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, мнимым, при этом представить договор займа С.А. суду не смогла, ссылаясь на его хищение неизвестными лицами, одновременно обратилась в следственные органы с заявлением о совершении в отношении нее мошеннических действий, однако в возбуждении уголовного дела ей было отказано. Суд первой инстанции выселил С.А. с семьей из жилого дома, отказав в удовлетворении ее требований.

Судебная коллегия областного суда по гражданским делам, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя встреченные исковые требования С.А., истребовала из полиции материалы доследственной проверки с опросом всех лиц, учла все обстоятельства дела, совершенные сторонами действий, пояснения участников процесса, пришла к выводу о мнимости совершенной сделки» (апелляционное определение Челябинского областного суда от 18 сентября 2016 года № 11-13844/2016).

Судебная практика Челябинской области показала, что зачастую одни и те же лица, не являющиеся сторонами в оспариваемых сделках, содействуют их совершению одновременно как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей, в этой связи, необходимо очень внимательно относится к заключению таких сделок, чтобы не остаться без жилья.

В настоящее время в отношении ряда таких «посредников», которые сопровождали заведомо незаконные сделки, возбуждены уголовные дела, а также имеются и вступившие в законную силу приговоры.

Практику Челябинского областного суда можно найти в информационной системе (например, гражданские дела: №- 11-12128/2016 от 09 сентября 2016 года; № 11-12582/2016 от 30 августа 2016 года; № 11-6679/2017 от 30 мая 2017 года. и др.).

- В чем, по Вашему мнению, основная причина того, что граждане становятся жертвами мошенничества с жильем? Какие меры необходимо принять, чтобы не лишиться жилья?

- К сожалению, помимо проблемы с мошенниками, на первый план, как всегда, выходит правовая неграмотность большинства граждан, наличие ничем не обоснованной надежды о возможном последующем успешном оспаривании в суде совершенной сделки, неосведомленность о состоянии ситуации с мошенничеством на рынке недвижимости, совершении сделок на «авось», когда, не осознавая сути сделки, граждане подписывают документы, после чего вернуть свое иногда не представляется возможным.

Между тем, не все схемы регистрации сделок с недвижимостью, которые кажутся на первый взгляд мошенничеством, являются таковыми, однако при совершении сделок с недвижимым имуществом следует быть предельно внимательными, желательно обратиться за помощью к квалифицированному специалисту, имеющему юридическое образование.

В случае, если вы действуете самостоятельно на рынке жилья, то проверяйте документы стороны по сделке, осуществляя любое свое действие или подписывая любой документ, действуйте с предельной степенью осторожности, внимательно читайте его содержание, а также условия договора, не торопитесь при подписании.

Самое главное, чтобы условия договора соответствовали действительной воле сторон. Если заключаете договор купли-продажи, то нельзя указывать в договоре, что это дарение, мена и др. Если заключаете договор пожизненного содержания или займа под залог недвижимости, то не стоит подписывать иной договор, как бы вас ни убеждали в обратном.

Нередко квартиру за короткий промежуток времени перепродают несколько раз, явно желая от нее избавиться, либо продают ее по заниженной цене, нежели чем ее рыночная стоимость, это должно насторожить покупателя, лучше от совершения такой сделки отказаться.

Действительно, при покупке жилья существуют значительные риски стать жертвой обмана. Чтобы избежать или значительно сократить такой риск, прежде всего, необходимо выяснить, каким образом продавец приобрел квартиру в собственность; не имеется ли каких-либо обременений на имущество; существуют ли лица, которые помимо собственника могут пользоваться помещением.

Первоначально необходимо изучить правоустанавливающий документ, то есть документ, подтверждающий право собственности на приобретаемое жилье.

Во избежание различного рода обманов (например, вам могут дать нотариально заверенные копии документов, а на самом деле такие документы являются поддельными) следует узнать о правах на любое недвижимое имущество, получив выписку из ЕГРН, МФЦ (в МПТИ – по сделкам, совершенным до 1998 года) на объект недвижимости в территориальном отделении Росреестра, потребовать у собственника документ, подтверждающий возникновение права собственности на жилье – договор купли-продажи, мены, дарения и др.

Если в реестре в отношении предлагаемого к продаже имущества сведений не имеется, то сделка купли-продажи, скорее всего, будет ничтожной. Такие случаи возможны при покупке домов, коттеджей и т.п. Часто их строят без каких-либо согласований, в результате строение может быть признано самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). Во всяком случае, отсутствие свидетельства о праве собственности на предлагаемое к продаже имущество должно насторожить покупателя.

Из выписки также будет видно кто является собственником, имеются ли какие-либо обременения, например, залог (ипотека), арест и каким образом сам продавец получил права на продаваемое жилье. Если это произошло по сделкам купли-продажи, дарения, обмена и т.п., то необходимо изучить по возможности документы по всем предыдущим сделкам: посмотреть договор, документы прошлых продавцов и покупателей, проверить основание приобретения ими жилья и т.п., проанализировать всю информацию.

Важно проверить и информацию о самом собственнике, в частности, нет ли у него психических заболеваний, исключающих понимание и осознание совершаемых им действий, не состоит ли он в браке. Например, можно запросить у продавца справки из диспансеров, проверить, имеется ли у него водительское удостоверение и т.п.

Выяснение вопроса о психическом состоянии продавца очень важно, поскольку законодательство допускает признание сделок недействительными, когда сделка совершается недееспособным лицом (ст. 171 ГК РФ) либо когда лицо в силу своего психического состояния не могло осознавать значения своих действий в момент совершения сделки (ст. 177 ГК РФ).

К сожалению, в судебной практике Челябинской области таких споров очень много, можно только предполагать, что таких собственников используют недобросовестные лица, в том числе родственники, которые воспользовавшись полученными денежными средствами от продажи недвижимости, в дальнейшем инициируют споры в суде.

Также необходимо обращать внимание на то, состоит ли продавец в браке (этот вопрос желательно выяснить и в отношении предыдущих продавцов). Дело в том, что если по данным ЕГРН титульным собственником объекта продажи считается один из супругов, но жилье было приобретено в браке, то в силу закона данное помещение является их совместной собственностью (п. 2 ст. 34 СК РФ). Соответственно, и распоряжение таким имуществом возможно лишь с взаимного согласия обоих супругов, при этом, в силу закона (п. 3 ст. 35 СК РФ) требуется нотариальное согласие супруга на продажу имущества.

Приобретая квартиру, нужно в обязательном порядке ее осматривать и выяснять причину, по которой предыдущий собственник желает ее продать, как долго он владел этим имуществом на праве собственности, т.е. получить всеми доступными средствами как можно больше информации в отношении самого собственника, приобретаемого жилья и лиц, сохраняющих право пользования им.

По общему правилу перечисление в договоре лиц, имеющих право пользования помещением, является существенным условием договора, без которого он будет являться незаключенным (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Часто покупатель рискует получить вместе с жильем обременение, которое нельзя увидеть посредством изучения выписки из ЕГРН или свидетельства, а продавец может специально умолчать о таких лицах (например, чтобы требовать выплаты дополнительных денег и т.д.).

Так, например, продавец может заключить с третьими лицами сначала договор коммерческого найма, а затем продажи с иными лицами. Через некоторое время после покупки и оплаты в квартире нового собственника объявляются люди, которые, основываясь на договоре найма, требуют соблюдения их прав на пользование жильем. Поскольку согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или прекращения договора найма, при этом новый собственник становится и новым наймодателем на условиях заключенного договора.

Другой пример: продавец изначально получил квартиру в собственность посредством приватизации. При этом в силу закона проживающие совместно с ним члены семьи, отказавшись в его пользу от собственности на квартиру, приобрели бессрочное право пользования такой квартирой (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Обращаем внимание, что на таких лиц не распространяется правило ст. 292 ГК РФ (как и ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) о том, что при прекращении прав собственника члены его семьи также теряют право пользования жилым помещением. Указанные лица, соответственно, будут иметь право пользования жильем вне зависимости от его продажи, дарения, иного отчуждения. И понятно, что покупатель зачастую не может заранее узнать о наличии таких лиц.

Чтобы проверить наличие каких-либо иных лиц, сохраняющих самостоятельное право пользованием жилым помещением в силу закона (осужденные, учащиеся, лица, помещенные в психиатрическую больницу либо отказавшиеся от участия в приватизации, а также несовершеннолетние дети), необходимо получить такую информацию через управляющую компанию, многофункциональный центр, изучить поквартирную карту с момента заселения, содержащую данные о лицах, проживающих в продаваемом жилом помещении, а также о лицах, временно выбывших из данного жилого помещения. Для подстраховки следует попросить продублировать такие сведения непосредственно перед сделкой, чтобы она была получена не позднее, чем за 10 дней до оформления договора купли-продажи.

Конечно, такая информация уполномоченными на то органами может быть выдана только собственнику, однако, если продавец уклоняется от вашего предложения о совместном получении данных сведений, то, наверное, следует задуматься о необходимости заключения такой сделки и ее последствиях.

Также неплохо было бы поговорить с соседями, которые лично знакомы с продавцом. Этот разговор будет полезен и для выяснения причин продажи квартиры (шумные соседи, алкоголики, постоянные затопления, антисанитария и др.).

Особое внимание следует обратить на проживание в квартире несовершеннолетних, даже если они собственниками жилого помещения не являются, они могут сохранять право пользования жилым помещением, в связи с чем необходимо проверять наличие разрешения органов опеки на продажу жилья.

В любом случае, если такие лица обнаружатся после совершения сделки, покупатель может потребовать назад выплаченную сумму, поскольку договор не будет считаться заключенным. Правило ст. 558 ГК РФ о том, что список указанных лиц является существенным условием, выступает некоей гарантией для покупателя - при наличии неблагоприятных последствий он может просто заявить, что договор не был заключен, и потребовать все денежные средства обратно.

Следует обратить внимание, что все иные члены семьи собственника, зарегистрированные в продаваемом жилье, в силу ст. 292 ГК РФ теряют право пользования с момента регистрации права за покупателем. Соответственно, они могут быть выселены новым собственником, например, посредством иска о выселении.

Не лишним будет проверить финансовую чистоту приобретаемого жилья (оплата жилищно-коммунальных услуг, отсутствие других задолженностей, уплата налога на квартиру за отчетный налоговый период и т.д.). В настоящее время данные справки выдаются в многофункциональном центре (МФК) по запросу собственника в день обращения.

При осуществлении расчетов необходимо внимательно читать условия договора по порядку расчетов. Если в договоре указано, что расчет произведен до заключения договора, то необходимо требовать чтобы денежные средства были переданы до заключения договора, а не после, в любом случае – заручиться распиской, подтверждающей получение денежных средств. В противном случае есть вероятность деньги не получить.

Очень часто продавцы предлагают указывать в договоре цену меньше, чем действительная. Объясняется это, например, нежеланием платить налоги. Соглашаться на подобные условия не рекомендуется. Главная опасность в этом случае для покупателя в том, что при расторжении договора по тем или иным причинам покупатель будет лишен возможности взыскания денежных средств в полном объеме.

Следует обратить внимание на тот момент, что недобросовестный продавец может заключить договор купли-продажи с несколькими лицами. И если вещь передана по договору не вам, то заявить иск о передаче вещи продавцу вы уже не можете, как не можете и требовать вещи от получившего ее покупателя, даже если договор с ним заключен позднее.

Как следует из п. 61 постановления Пленумов Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, кому имущество передано, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Встречаются случаи, когда недвижимость продают по доверенности уже после того, как сам владелец умер. В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 188 ГК РФ, в случае смерти доверителя доверенность прекращает свое действие, следовательно, сделка после этого, естественно, является недействительной.

Для совершения сделок на основании доверенности настоятельно рекомендуется установить контакт непосредственно с собственником, который выдал доверенность. Это поможет избежать соответствующих проблем, в том числе в ситуации, когда доверенность была отозвана.

Таким образом, большинство действующих мошеннических схем основаны на обмане граждан, введении их в заблуждение с целью завладения их имуществом, денежными средствами. Участники сделок обязаны самостоятельно позаботиться о своей безопасности и проявить должную осмотрительность для того, чтобы не оказаться звеном в мошеннической схеме.

В том случае, если граждане попадают в такую ситуацию, то следует незамедлительно обращаться в правоохранительные органы, в суд за защитой нарушенных прав.

Отметим также, в законодательстве появилась норма, закрепляющая признание права добросовестного приобретателя на получение денежной компенсации со стороны государства в случае, если по не зависящим от него причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении ему вреда, причиненного в результате утраты указанного имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Данное право закреплено в статье 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» выражает благодарность Чаус И.А. за интервью для нашего сайта в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем», а также пресс-службе Челябинского областного суда за его организацию.

Другие мнения экспертов