консультации юристов

адреса и место приема можно узнать по телефону: +7-91-91-2802-91

Смирных Ольга Фаритовна

Смирных Ольга Фаритовна

07 Апреля 2017 г.
Смирных Ольга Фаритовна

Исполняющая обязанности руководителя Управления Росреестра по Челябинской области

Росреестр с 01 января 2017 года работает по новому Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Ведомство продолжает активно внедрять электронный формат предоставления своих услуг. Все это вызывает у граждан много вопросов, а также опасения в том, что теперь мошенникам будет легче лишить их прав собственности на недвижимое имущество. Так ли это? На наши вопросы отвечает исполняющая обязанности руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Фаритовна Смирных.


- Какие положения нового закона «О государственной регистрации недвижимости» позволяют обеспечить безопасность сделок с жильем?

- С введением указанного закона стала проще процедура получения услуг Росреестра для заявителей, но при этом в целом закон направлен на повышение защиты прав собственников на недвижимость. В соответствии с 218-ФЗ создан Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), все записи которого хранятся в надежной электронной базе данных. Ее многократное резервное копирование, а также предусмотренные меры безопасности позволяют говорить о высоком уровне защиты содержащихся в реестре сведений.

Стоит сказать еще об одном нововведении, предусмотренном данным законом, которое усложнит совершение мошеннических действий на рынке недвижимости. Речь идет об обязательном направлении органами государственной власти и местного самоуправления, судами и нотариусами в ЕГРН сведений, необходимых для учета и государственной регистрации при принятии ими решений. Например, МВД России будет предоставлять информацию об изменении сведений о физическом лице, ФНС России – об организациях, органы ЗАГС – о смерти человека, нотариусы – о выдаче свидетельства о праве на наследство. Наличие в ЕГРН подобных сведений позволят проверять достоверность гораздо большего объема информации как об объектах недвижимости, так и о его правообладателях.

- А сами собственники недвижимости могут принять какие-либо меры безопасности?

- Для защиты от действий мошенников у собственников недвижимости было ранее и осталось право подать заявление о внесении в государственный реестр записи о невозможности проведения любых действий с его недвижимостью без его личного участия. Наличие такой записи в ЕГРН является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного на регистрацию прав иным лицом. Погасить запись можно опять же только по заявлению самого собственника или его законного представителя.

Имеющееся у собственника объектов недвижимого имущества право на подачу такого заявления является дополнительной защитой. Это особенно важно для незащищенных слоев населения, к которым относятся инвалиды и участники войны, престарелые граждане и одинокие пенсионеры, инвалиды I и II группы, дети-сироты, выпускники детских домов и школ-интернатов и т.п.

- Правовая экспертиза документов в Росреестре – это проверка только документов или изучение всех обстоятельств сделки с недвижимостью?

- Очень важно, чтобы граждане понимали, что в первую очередь им самим необходимо быть бдительными при совершении сделок с недвижимостью. Причем это относится как к покупателю, так и к продавцу. Нередко обманутые граждане оказываются в руках мошенников, так как считают, что в ходе правовой экспертизы в Росреестре мошеннические намерения обязательно будут выявлены. В то время как госрегистраторы не наделены полномочиями проведения, к примеру, почерковедческой экспертизы или других подобных изысканий. 

Порядок государственной регистрации прав, в том числе такой ее этап как проведение правовой экспертизы представленных на госрегистрацию документов, строго регламентирован законом. В соответствии с ним в Управлении Росреестра по Челябинской области проверяют документы на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении. В 218-ФЗ содержится подробный перечень таких оснований, по сравнению с ранее действовавшими основаниями, этот список значительно увеличен (в нем перечислено 55 оснований).

При проведении правовой экспертизы, прежде всего, учитывается, влекут ли за собой выявленные в ходе нее дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

Проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, в частности, устанавливается соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действующего на момент издания и в месте издания, а также наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица. К компетенции регистрирующего органа при проведении им государственной регистрации прав отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

При рассмотрении законности сделки осуществляется проверка, в том числе: право- и дееспособности сторон; наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; наличие существенных условий сделки; указание в ней на наличие ограничений (обременения) права; соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон; принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, не являющихся собственниками имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником; соблюдение публично-правовых интересов, прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, в установленных законом случаях.

- Какие сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

- Действующее законодательство предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок по брачному договору, договору ренты и других. В настоящее время в связи со вступлением 29 декабря 2015 года в силу закона № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» этот список пополнился в отношении еще ряда сделок с недвижимостью. Так, в соответствии с этим законом вводится обязательное участие нотариусов при оформлении сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Кроме того, Федеральным законом от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ в отдельные законодательные акты внесены изменения, согласно которым со 02 июня 2016 года абсолютно все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всех долей по одной сделке (одним договором), подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Исключение составляют земельные доли.

- Облегчилась ли работа сотрудников Росреестра после введения обязательного нотариального удостоверения ряда сделок?

- В соответствии с действующим законодательством при проведении государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки, правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки, не проводится. Однако на практике государственный регистратор, оценивая представленный нотариально удостоверенный договор, тем не менее, будет проверять ряд моментов, таких как наличие существенных условий договора, ограничений (обременений) в виде запретов на проведение регистрационных действий. Например, по договору купли-продажи квартиры будет оцениваться следующее: наличие в договоре описания сторон сделки, описание отчуждаемой квартиры, а также цена сделки, за которую квартира продана. Также важной информацией, которую государственному регистратору необходимо извлечь из текста договора купли-продажи или иного документа, является указание на факт расчета по договору. В случае неполного расчета по договору по общему правилу возникает ипотека в силу закона, которая обеспечивает обязанность покупателя оплатить приобретенный им объект. Таким образом, законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения.

- Много вопросов вызвала у граждан отмена свидетельства о праве собственности. Не станет ли это новой возможностью для мошенников?

- Если уж так говорить, то ведь те, для кого чужая недвижимость стала средством наживы, работают очень профессионально, они и паспорта, и свидетельства, и другие документы подделывают искусно. А теперь представьте еще и такую ситуацию: продавец предъявил покупателю свидетельство о праве собственности на квартиру. Тот из когда-то сложившегося уважения к гербовой бумаге, ничего не уточняя и не проверяя, подписывает договор купли-продажи. Обе стороны сдают документы на госрегистрацию, покупатель отдает аванс или, еще хуже, всю сумму за покупку. Но в ходе правовой экспертизы выясняется, что квартира уже была ранее продана (при совершении сделок свидетельство не забирается), или, к примеру, на квартиру наложен арест. Этих сведений нет в когда-то выданном свидетельстве, но все они отражены в госреестре. Деньги отданы, квартира не перешла в собственность. Покупатель остался ни с чем.

В настоящее время по итогам регистрации выдается не свидетельство, а выписка из ЕГРН. Она содержит намного больший объем информации, также подписывается государственным регистратором и заверяется гербовой печатью. Но надо помнить, что информация и в выписке тоже актуальна только на момент произведения записи в реестре.

- Использование каких информационных ресурсов дает возможность не только регистратору, но и гражданину проверить чистоту сделки?

- Во-первых, очень большой объем информации содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Наряду с выпиской об объекте недвижимости заявитель может заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости (о цепочке собственников). Ценность этой выписки заключается в том, что в ней видны все собственники и периоды владения квартирой. Частое переоформление квартиры за короткий промежуток времени может свидетельствовать о наличии какого-либо порока в объекте недвижимости или в документах. Указанные выписки не заменяют друг друга, поэтому заказывать и анализировать их необходимо в совокупности.

Ценную информацию можно получить на официальном сайте Управления Федеральной службы судебных приставов. В частности, здесь можно проверить продавца на предмет возбужденных в отношении него исполнительных производств. Очевидно, что если исполнительные производства возбуждены, то в их рамках может быть арестована недвижимость продавца.

Не менее ценная информация может содержаться на официальных сайтах судов. У каждого суда есть свой сайт, в рамках которого имеется раздел «Судебное делопроизводство». Войдя в этот раздел и набрав фамилию продавца, покупатель может увидеть, участвует ли тот в качестве какой-либо стороны в судебном процессе.

- Какие еще советы можно дать гражданам, намеревающимся совершить сделку с жильем, чтобы обеспечить безопасность такой сделки и не столкнуться с мошенниками?

- Как показывает практика, в большинстве случаев покупатель передает деньги продавцу в день представления документов на государственную регистрацию, то есть подписали договор купли-продажи, представили документы специалисту приема и пошли рассчитываться. Покупатель в этом случае ошибочно полагает, что если он сдал документы в «окно приема», то обязательно получит прошедшие государственную регистрацию документы. Такая позиция покупателя основана на незнании процедуры государственной регистрации, ведь именно с приема документов только начинается работа по проверке объекта недвижимости, которая длится до 5 рабочих дней, и никто заранее не может определить ее результат. В случае отказа в госрегистрации покупатель рискует остаться и без денег, и без объекта покупки.

Еще один очень важный момент — это непосредственно контакт с продавцом. Зачастую с каждой стороны действуют представители, а непосредственно продавец и покупатель могут встретиться только у «окна приема» документов. Настоятельно рекомендуем пообщаться с продавцом лично. Внимательно проверить его паспорт, в том числе на предмет каких-либо дефектов.

Необходимо убедиться в том, что продавец действительно понимает, что совершает сделку по продаже квартиры, то есть на его волеизъявление никто не влияет. Стоит насторожиться, если продавец преклонного возраста, либо он слишком молод, от него исходит запах алкоголя, либо в его поведении присутствуют какие-либо странности.

Обязательно проверить, кто зарегистрирован по месту жительства в квартире на момент сделки, и если такие лица не являются продавцами, с ними необходимо пообщаться, убедиться в том, что они знают о сути совершаемой сделки и не возражают против нее. В законе предусмотрены случаи, когда за указанными людьми сохраняется пожизненное право пользования и проживания в квартире, и выселить их не удастся даже в судебном порядке.



Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» выражает благодарность Смирных О.Ф. за интервью для нашего сайта в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем».

Другие мнения экспертов

Сабодаш Анатолий Николаевич Сабодаш Анатолий Николаевич

Начальник Управления экономической безопасности и противодействия коррупции ГУ МВД России по Челябинской области

Третьяков Сергей Викторович Третьяков Сергей Викторович

Президент Челябинской областной нотариальной палаты

Другие разделы

Добавить комментарий