«Ипотечные каникулы» и другие вопросы

14 июня 2019 года в газете «Вечерний Челябинск» № 43 (12252) была размещена статья, в которой в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем», реализуемого с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов, даны рекомендации и советы Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» о том, как безопасно совершить сделку с жильем.

Представляем Вашему вниманию данную статью.



«Ипотечные каникулы» и другие вопросы

В ходе одного из выездных приемов, которые проводит Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем», реализуемом с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов, был задан вопрос о том, как продать квартиру, которая находится в ипотеке, и возможно ли это сделать. Ответ на данный вопрос будет интересен и нашим читателям.

Адвокат проекта «Безопасность сделок с жильем» Елена Хардина разъясняет, что ипотечная квартира находится в залоге у кредитной организации, несмотря на то, что заемщик является ее собственником, количество операций с ней ограничено. Все это говорит о том, что продажа ипотечного жилья достаточно сложный процесс. Обязательным условием для сделки является согласие банка. Такие сделки сегодня проводятся, и регламент продажи такой квартиры установлен банком. Самый распространенный способ - это оплата оставшейся части кредита за продавца, снятие обременения, затем оформление продажи в обычном порядке.

Если покупатель приобретает такую квартиру за счет кредитных средств, желательно чтобы кредит (ипотека) оформлялись в этом же банке.

При этом существует риск для покупателя. Например, продавец «передумает» продавать квартиру после того, как покупатель оплатит за него долг. Конечно, в суде эту сумму можно взыскать, но будет ли она выплачена?

Если все же принято решение купить квартиру, находящуюся в ипотеке, то рекомендации следующие: нужно арендовать в банке две ячейки, в одну вкладывается сумма, необходимая для полного погашения займа, во вторую оставшаяся сумма по договору купли-продажи. После погашения долга выдается справка о полном погашении, заключается договор купли-продажи, этот договор и документы для снятия обременения сдаются в Росреестр, после чего получаете документы о праве собственности. Ключевой момент таких сделок - вся процедура проводится с участием сотрудников банка.

«При оплате за заемщика оставшегося долга нужно заключить предварительный договор купли-продажи. Также оформление всех расчетов должно сопровождаться расписками. Для того, чтобы такая сделка прошла без проблем, я рекомендую на всех этапах консультироваться с юристом», - отмечает адвокат.

ЧРОСПО «Правосознание» отмечает, что часто на приемах возникает и вопрос, связанный с невозможностью в срок выплачивать обязательные платежи по договору ипотеки. Граждане спрашивают, что можно сделать, чтобы не лишиться своего жилья?

Ответом на данный вопрос являются принятые в начале мая 2019 года изменения в законодательство - Федеральный закон от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» дополнен статьей 6.1-1. «Особенности изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика».

В соответствии с новой нормой, гражданин, заключивший кредитный договор (договор займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, вправе в любой момент в течение времени действия такого договора обратиться к кредитору с требованием об изменении его условий, предусматривающим приостановление исполнения заемщиком своих обязательств либо уменьшение размера платежей заемщика на срок, определенный заемщиком (льготный период). Такой льготный период не может превышать шести месяцев.

Воспользоваться данным правом заемщик может при одновременном соблюдении следующих условий: размер кредита не превышает 15 миллионов рублей; условия такого кредитного договора ранее не изменялись по требованию заемщика; предметом ипотеки является жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания заемщика; заемщик на день направления требования находится в трудной жизненной ситуации.

Под трудной жизненной ситуацией заемщика закон понимает любое из следующих обстоятельств:
- регистрация заемщика в качестве безработного гражданина, который не имеет заработка, в органах службы занятости в целях поиска подходящей работы;
- признание заемщика инвалидом и установление ему федеральными учреждениями медико-социальной экспертизы I или II группы инвалидности;
- временная нетрудоспособность заемщика сроком более двух месяцев подряд;
- снижение среднемесячного дохода заемщика на 30% (при этом размер среднемесячных выплат по обслуживанию обязательств перед кредитором должен превышать 50% дохода);
- увеличение количества лиц, находящихся на иждивении у заемщика (определенных в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации несовершеннолетних членов семьи, и (или) членов семьи, признанных инвалидами I или II группы в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, и (или) лиц, находящихся под опекой или попечительством заемщика), по сравнению с количеством указанных лиц, находившихся на иждивении заемщика на день заключения кредитного договора (договора займа), с одновременным снижением среднемесячного дохода заемщика.

Для того, чтобы кредитор позволил приостановить исполнение заемщиком обязательств по договору либо уменьшил размер платежей, необходимо будет предоставить строго определенный перечень документов, подтверждающий нахождение в трудной жизненной ситуации.

Юристы акцентируют внимание на том, что описанная норма вступает в силу с 31 июля 2019 года, но положения о праве на льготный период по платежам распространяется на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), заключенных с заемщиками - физическими лицами и до 31 июля 2019 года.

Таким образом, с августа текущего года каждый гражданин, приобретший жилье в ипотеку, но из-за трудной жизненной ситуации не способный вовремя или в полном объеме исполнять обязательства по договору, вправе рассчитывать на «ипотечные каникулы».

Напомним, что получить юридические консультации юристов общественной организации «Правосознание» можно бесплатно по адресам, уточнить которые можно на сайте www.pravosoznanie.org или по телефону горячей линии 8-912-77-82-707 (по будням с 9 до 18 часов).