Вопрос с приема: надо ли платить налог при продаже полученного по наследству дома?

На этой неделе на приеме юриста ЧРОСПО «Правосознание» Бабина Максима Анатольевича в г. Копейске в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем» было 8 человек. Также 7 человек получили консультацию по Скайпу.

Среди пришедших на прием была и жительница г. Копейска гражданка К., которая поинтересовалась: освобождается ли она от выплаты налога на доходы физических лиц, если продала дом, который получила в наследство в 2010 году?

Отвечая на вопрос, Максим Анатольевич пояснил, что п. 17.1 ст. 217 Налогового Кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ) указывает, что не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации (физические лица, фактически находящиеся в стране не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев), за соответствующий налоговый период (в тот год, когда была совершена сделка купли-продажи) от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 Налогового Кодекса.

Ст. 217.1 НК РФ вводит понятие «минимального предельного срока владения объектом недвижимости».

По общему правилу, указал юрист, если объект недвижимости находился в Вашей собственности более 5 лет, перед тем как ее продать, то Вы освобождаетесь от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных за продажу такой недвижимости.

Минимальный срок владения объектом недвижимости уменьшен до 3 лет для следующих случаев:
- если право собственности на объект недвижимости получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
- право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате приватизации;
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В этих случаях достаточно подождать три года, чтобы получить освобождение от уплаты НДФЛ от продажи недвижимости.

В остальных случаях граждане должны заплатить налог на доходы физических лиц.

Дополнительно на консультации было указано, что заниженная стоимость в договоре купли-продажи от налогов не спасет.

Более того, законодатель предусматривает «ответственность» за занижение реальной стоимости недвижимости, которая продается. Встречаются случаи, когда в официальных документах (договор купли-продажи и т.д.) стороны по каким-либо причинам (расчет «безналом», попытки скрыть доходы/расходы) указывают меньшую цену объекта. В этом случае «если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.». Так указано в п. 5 ст. 217.1 НК РФ.

То есть, если Вы по какой-то причине продадите недвижимость по цене, которая ниже 70% от кадастровой стоимости (а ее можно узнать на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/), то для налогообложения государство примет сумму равную 70% кадастровой стоимости проданной недвижимости.

Однако, если на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена, то такое положение не применяется.