Доверяй, но проверяй

10 июля 2019 года в газете «Вечерний Челябинск» № 50 (12259) была размещена статья, в которой в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем», реализуемого с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов, даны рекомендации и советы Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» о том, как безопасно совершить сделку с жильем.

Представляем Вашему вниманию данную статью.



Доверяй, но проверяй

Как безопасно совершить сделку с жильем по доверенности.

Поговорка, вынесенная в заглавие данной статьи, очень четко отражает принцип, которым необходимо руководствоваться, когда сделку с квартирой или домом собственник совершает не самостоятельно, а при содействии помощника (доверенного лица). О возможных рисках при совершении сделок по доверенности, а также о том, как обезопасить себя в такой ситуации рассказал Алексей Бабин, председатель Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание», которая в настоящее время реализует проект «Безопасность сделок с жильем» с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.

Юрист отмечает, что бывают случаи, когда гражданин, являясь собственником жилого помещения, желает продать, обменять, совершить иную сделку по отчуждению принадлежащего ему жилья, при этом, не заботясь о своем личном присутствии при оформлении документов. Данный гражданин вправе выдать доверенность на совершение сделки с недвижимостью на третье лицо, которым, как правило, выступает риэлтор.

Но может быть и так, что мошенник, оказывая риэлторские услуги, пользуясь таким положением вещей, оформляет на себя доверенность с условием определения цены на свое усмотрение и с правом на получение денежных средств. Мошенник, совершив сделку от имени такого «слишком доверчивого» гражданина за продажу квартиры, получает сумму, которая превышает ту, что указана в самом договоре и на которую рассчитывает продавец. Гражданин теряет свое жилье и не получает денежных средств эквивалентных стоимости квартиры (либо вообще не получает денежных средств), на которую он рассчитывал.

Алексей Бабин указывает, что избежать данной схемы достаточно просто. Во-первых, необходимо быть максимально бдительным при самой выдаче доверенности. Многие знают, что доверенность для совершения сделки с жильем должна быть удостоверена нотариусом, однако какие полномочия в ней указывать, на какой срок ее выдавать, и каков круг доверенных лиц, это решение конкретного гражданина. Выдавая доверенность, во избежание каких-либо дальнейших недоразумений, настоятельно рекомендуется указать минимальную фиксированную цену недвижимости, на которую согласен продавец. Затем, в доверенности не рекомендуется указывать полномочия на получение денежных средств доверенным лицом. Это означает, что денежные средства продавец получает либо лично от покупателя, либо сумма сделки зачисляется на счет в банке, что лишает мошенника возможности даже «прикоснуться» к данным денежным средствам.

Во-вторых, при минимальной степени осмотрительности, если есть подозрения в недобросовестности риэлтора (это можно определить по некоторым признакам: нелогичное, странное поведение, сокрытие местонахождения офиса, длительность процедуры, предложение попутно заняться иными проблемами клиента, в том числе предложение получить денежные средства от риэлтора под залог данной недвижимости и т.д.), рекомендуем рассмотреть вопрос об отмене доверенности. Сама процедура занимает минимум времени, и ее желательно производить у того же нотариуса, где доверенность выдавалась. Копию извещения об отмене доверенности необходимо вручить доверенному лицу, а также лучше сообщить об отмене доверенности в Росреестр, где планировалось совершение сделки. Извещение лучше направлять заказным письмом с уведомлением о вручении. Кроме того, нотариус также вправе принять такое поручение – известить третье лицо об отмене доверенности.

В-третьих, следует иметь в виду, что сделка по доверенности не учитывает мнение (согласие) супруга на совершение сделки, что создает дополнительные риски для отмены сделки в будущем. В ст. 35 Семейного кодекса РФ указано: для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

То есть, если покупатель состоит в браке и решил совершить сделку с недвижимостью, которая зарегистрирована на него, но приобретена в период брака, то необходимо получать согласие второго супруга. Если же оформляется доверенность на совершение сделки с такой недвижимостью, то в ней (в доверенности) сведения о состоянии в браке будет отсутствовать, то есть сделка зарегистрируется и без согласия второго супруга. Однако если в течение последующего времени супруг или супруга захотят отменить эту сделку, то у них это, скорее всего, получится в судебном порядке, поскольку их согласия никто не отбирал.

В конечном итоге, вопрос выдачи доверенности – это выбор каждого, но стоит учитывать, что в обычной жизни гражданин не так часто продает и покупает объекты недвижимости (жилье), поэтому вопрос личного присутствия на сделке, при прочтении и подписании договора, при получении денежных средств – это, в первую очередь, вопрос юридической безопасности. Да и сам термин «доверенность» означает передачу полномочий лицу, которому именно доверяют. А на чем строится это доверие: на рекламе, на советах близких, на мнении уважаемых людей, и нужно ли оно вообще – это решать каждому самостоятельно.

Далее Алексей Бабин отмечает, что с 2013 года в законодательстве существует норма, согласно которой собственники объекта недвижимости получили возможность заявить о невозможности проведения регистрационных действий со своим недвижимым имуществом без их личного участия. Каждый владелец недвижимого имущества может подать заявление в Росреестр о том, что сделки с его имуществом могут производиться только при его личном участии. Данное заявление должно снизить число мошеннических операций с недвижимостью, заключаемых посредниками (представителями по доверенности). Стоит добавить, что собственник вправе отзывать ранее поданное заявления о невозможности регистрации без личного участия.

Как указывалось ранее, порой сделки с жильем заключаются не самим собственником или потенциальным приобретателем, а лицом, действующим по доверенности. К сожалению, бывают ситуации, когда лицо, которому доверено совершить определенные действия, не оправдывает ожидания доверителя и доверенность отменяется. Но недобросовестный поверенный, действуя уже в своих корыстных интересах, все равно совершает сделку с жильем. В результате пострадавшей стороной оказывается не только собственник объекта недвижимости, но и приобретатель по сделке. Также бывают случаи, когда доверенность просто подделывается. Избежать неблагоприятных последствий в таких ситуациях позволила бы информация о том, что доверенность была отменена, и лицо уже не уполномочено на совершение сделки, либо информация о том, что доверенность вовсе не выдавалась. Но иногда данная информация появляется слишком поздно, либо об этом стороны вообще не задумываются. Теперь появилась возможность оперативно, без каких-либо затрат, получить информацию о подлинности и действительности нотариальной доверенности.

На сайте Федеральной нотариальной палаты (http://reestr-dover.ru) работает сервис проверки подлинности доверенностей. Он находится в открытом доступе, то есть убедиться в достоверности доверенности и ее актуальности, либо напротив – выявить подделку или уже отмененный документ, может каждый, и буквально за считанные секунды.

Для проверки необходимо указать реквизиты доверенности – дату удостоверения, реестровый номер и Ф.И.О. нотариуса, который его удостоверил и сервис выдаст ответ, существует ли такой документ, а также не был ли он ранее отменен. Учитывая объем поддельных доверенностей, которые сегодня находятся в обращении, и доступность интернет-сайтов, где можно без труда заказать подделку почти любого документа, появление такой бесплатной услуги убережет многих граждан от возможных проблем.

Также стоит заметить, что значительно упростился порядок отмены доверенностей. Для этого доверитель может обратиться в любую нотариальную контору, где нотариус, удостоверяя факт отмены, внесет данные в реестр отмененных доверенностей. А благодаря тому, что c июля 2016 года этому реестру придан публичный статус, уже на следующий день после того, как сведения оказались в нем, все заинтересованные лица считаются проинформированными о факте отмены. Раньше доверителю приходилось самому сообщать всем тем, кого касалась доверенность, об ее отмене, или тратить деньги и время на печать соответствующего объявления в газете «Коммерсантъ». Теперь же отмена проходит очень быстро, а проверять доверенность на отмену рекомендуется на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Все эти нововведения позволяют усилить защиту нотариальных актов, заблокировать мошенникам доступ к использованию фальшивых и недействительных доверенностей, а также сделать совершение сделок или других юридически значимых действий законнее и безопаснее. Гражданам остается лишь не терять бдительность и перед совершением любой сделки по доверенности не жалеть потратить время для проверки документа, от которого может зависеть не только судьба сделки, но и сохранность их жилья.

Получить бесплатные консультации юристов общественной организации «Правосознание» можно по адресам, уточнить которые можно на сайте www.pravosoznanie.org или по телефону горячей линии 8-912-77-82-707 (по будням с 9 до 18 часов).