Не заплатила за купленную квартиру. Итог – лишилась жилья

В ходе консультаций юристов в рамках проекта Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» «Безопасность сделок с жильем» гражданам порой приходится объяснять, казалось бы, очевидные вещи – например, что договор купли-продажи жилья является возмездной сделкой, то есть за продаваемый товар необходимо заплатить оговоренную сторонами сумму. Важнее является вопрос: а что делать, если покупатель не исполняет обязанность по уплате суммы по договору? Расскажем на конкретном примере.

Гражданин Б. заключил с гражданкой Ш. договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, общей площадью 99,7 кв.м., расположенной в Ленинском районе г. Челябинска. Согласно договору стороны оценивали указанную квартиру в 4200000 рублей. Расчет должен был производиться в следующем порядке: денежные средства в сумме 50000 рублей были переданы до подписания договора; денежные средства в размере 4150000 рублей должны быть переданы продавцу в срок не позднее оговоренного сторонами. Однако оставшиеся денежные средства в срок продавцу переданы не были.

Продавец, гражданин Б., направил покупателю претензию о расторжении договора, но ответа на нее не поступило.

Что делать в подобной ситуации? Юристы ЧРОСПО «Правосознание» отвечают – обращаться в суд. Гражданин Б. так и сделал, он обратился в суд с иском к гражданке Ш. о расторжении договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, прекращении права собственности покупателя на указанную квартиру, прекращении обременения (которое было наложено на жилье из-за отсутствия полной оплаты), признании за истцом права собственности на квартиру.

Рассматривая дело, Ленинский районный суд г. Челябинска руководствовался следующим: согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В ходе рассмотрения дела обстоятельства, на которые ссылался истец, нашли свое подтверждение.

Суд определил, что на ответчице лежит бремя доказывания передачи денежных средств гражданину Б. во исполнение обязательств по договору. «Допустимых доказательств, свидетельствующих об исполнении ответчицей своих обязательств по договору купли-продажи, суду представлено не было», - указал в решении суд.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных выше норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры, неполучение истцом денежной суммы за проданное имущество является существенным нарушением договора.

С учетом изложенного, суд принял решение об удовлетворении исковых требований, жилье вернулось к продавцу.

Проект «Безопасность сделок с жильем» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.