Суд отменил договор купли-продажи жилья, так как ответчик не оспаривал факт притворности сделки

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» на просветительских мероприятиях, которые проходят в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем», рассказывает о такой мошеннической схеме: гражданин, являясь собственником жилого помещения, желает получить взаймы (в долг) денежные средства и согласен на залог жилья. Мошенники предлагают заключить договор купли-продажи квартиры, убеждая, что именно так оформляется заем денег с залогом недвижимости. При возврате денежных средств мошенник отказывается переоформлять квартиру обратно. Гражданин теряет свое жилье.

В подавляющем большинстве случаев вернуть жилье в рамках гражданского судопроизводства не получается – нужен приговор суда, которым будет установлена вина мошенника. Но бывают ситуации, когда вернуть жилье возможно. Приведем в качестве примера следующую историю.

Гражданка Л. обратилась в суд с иском к гражданину Я. и гражданину П. о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, расположенной в г. Копейске, применении последствий недействительности сделок, признании за ней права собственности на квартиру.

В обоснование требований истица указала, что в марте 2017 года между ней и гражданином П. был заключен договор купли-продажи ее квартиры, согласно которому стоимость квартиры по соглашению сторон составляла 900000 рублей и, как было указано в договоре, расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания договора. В этот же день между этими же лицами был заключен договор займа на сумму 600000 рублей. По данному договору гражданке Л. предоставляется займ на срок до сентября 2017 года. Гражданином П. были выданы денежные средства истице под залог квартиры и устно разъяснено, что квартира будет обратно переоформлена после погашения займа.

Истица указывала, что денежные средства по договору займа ею были выплачены в полном объеме. Соответственно, договор купли-продажи по своей сути был мнимой сделкой, фактически денежные средства именно за продажу истец не получала. Но в сентябре 2017 года гражданин П. передал вышеуказанную квартиру в собственность гражданина Я.

Гражданка Л. сообщала, что намерения продавать принадлежащую ей квартиру не имела, полагала, что оформляет договор займа с залогом квартиры, квартира будет в последующем возвращена, денежные средства в размере 900000 рублей не получала. Она была введена заблуждение тем, что необходимо оформить договор купли-продажи квартиры и договор займа. Истица из спорного жилого помещения не выезжала, проживает в ней, оплачивает все коммунальные услуги. Обращаясь в суд, она полагала, что сделка является притворной, прикрывает договор займа с залогом квартиры.

В ходе рассмотрения дела ответчик П. исковые требования оставил на усмотрение суда. В судебном заседании пояснил, что гражданка Л. попросила у него денег в долг под проценты, и в качестве гарантии она предложила ему квартиру, которую после расчета должен был вернуть истице. Они составили договор займа на сумму 600000 рублей, под 7% в месяц и в этот же день составили договор купли-продажи квартиры. Истица с трудом отдавала проценты. После она сказала, что нашла человека, у которого процент меньше, и он готов под залог квартиры дать истцу деньги. На встречу пришел гражданин Я., который дал гражданке Л. 600000 рублей, а она отдала их гражданину П. Претензий к истице он не имеет. По договору купли-продажи, заключенного с гражданином Я., по факту денежные средства не передавались, денег никаких он за квартиру не получал.

Ответчик Я. исковые требования не признал, считал, что данная сделка является оспоримой, просил применить срок исковой давности, который составляет один год, поэтому истицей он пропущен.

Разрешая спор, суд указал: «Во исполнение совершенной сделки теми же сторонами или с подключением других сторон может заключаться какая-либо иная сделка или даже ряд сделок, исполнение которых может находиться в зависимости от исполнения первой сделки. И если между сторонами одного договора одновременно существует другой договор. Причем между этими двумя договорами просматривается очевидная связь, то действительная правовая природа таких договоров может иметь иную квалификацию, не соответствующую их наименованию».

Анализируя представленные доказательства, суд учел, что гражданка Л. намерения продавать принадлежащую ей квартиру не имела, денежные средства в размере 600000 рублей получила по договору займа, который был заключен между ней и гражданином П. Судом был сделан вывод о том, что сделка купли-продажи спорной квартиры является притворной, поскольку воля сторон при его заключении была направлена на заключение договора займа под залог недвижимого имущества.

В силу ст. 166 ГК РФ, напомнил суд, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотренные законом.

Суд решил, что и последующий договор купли-продажи от сентября 2017 года, заключенный между гражданином П. и гражданином Я., является недействительным и не порождает для них юридических последствий, так как ответчик не имел права распоряжаться спорной квартирой. Квартира должна быть возвращена в собственность истца, право собственности гражданина Я. на указанную квартиру должно быть прекращено. При этом, применяя последствия недействительности сделки, суд не нашел оснований для взыскания с гражданина П. в пользу гражданина Я. по договору купли-продажи от сентября 2017 года суммы в размере 900000 рублей в порядке ст. 167 ГК РФ при рассмотрении настоящего гражданского дела, поскольку указание в договоре купли-продажи, что расчет между продавцом и покупателем произведен до подписания настоящего договора, не является бесспорным доказательством уплаты покупателями денежных средств в указанном размере за квартиру.

Описанная в данном деле история, по мнению юристов ЧРОСПО «Правосознание», является спорной, так как до конца не ясно, кто был инициатором заключения вместо договора займа с залогом жилья договора купли-продажи. Один из выводов, который можно вынести из данного дела – это то, что оспорить подобную сделку можно только если вторая сторона не оспаривает, что сделка была притворной (либо если в последующем не будет приговора суда, которым будет установлен факт мошенничества).

При этом стоит напомнить, что при заключении и подписании договоров с недвижимостью необходимо быть особо внимательным к деталям; в договоре должно быть прямо указано намерение: или продать, или передать свою недвижимость в залог.

Возвращаясь к анализу описанной истории, стоит акцентировать внимание на том, что новый покупатель квартиры (гражданин Я.) после решения суда остался и без жилья, и без денег. Возможно, восстановить свои права ему поможет обращение в органы полиции с заявлением о совершенном мошенничестве, а уже виновного установят органы следствия и суд.

Проект «Безопасность сделок с жильем» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.