Сделка купли-продажи жилья без согласия супруги была оспорена

В ходе консультаций в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем» юристы Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» разъясняют, что совместно нажитое недвижимое имущество может быть реализовано без согласия одного из супругов, но это может привести к негативным последствиям в будущем. О таких последствиях и о том, как разрешают подобные случаи суды, расскажем на конкретном примере.

В Южноуральский городской суд Челябинской области обратилась гражданка А. с иском к гражданам К. и Б. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между ними, обязании гражданина Б. возвратить квартиру гражданину К.

В обоснование иска она указала, что состоит с гражданином К. в зарегистрированном браке. В период брака они приобрели в совместную собственность спорную квартиру, которая была оформлена на имя супруга и сдавалась ими в наем. От квартирантов ей стало известно, что в квартиру приходили двое мужчин, предъявили документы на право собственности на квартиру, сообщили квартирантам, что квартира выставлена на продажу. Она незамедлительно запросила выписку из Единого государственного реестра недвижимости и узнала о переходе права собственности на их квартиру к гражданину Б. Она спросила у супруга, совершал ли он какие-либо сделки с квартирой, на что гражданин К. сообщил, что, действительно, под влиянием насилия и угроз совершил сделку купли-продажи квартиры. По условиям договора квартира продана, но фактически он денег от гражданина Б. не получал. В связи с этими обстоятельствами она обратилась в полицию. Также истица сообщила, что своего согласия на отчуждение квартиры, являющейся общим имуществом, не давала. Это и послужило основанием для обращения в суд с данным иском.

Гражданин К. в свою очередь обратился в суд с иском к гражданину Б. о признании указанной сделки и договора займа, заключенного между ними, недействительными, поскольку они были заключены под влиянием насилия и угроз со стороны ранее незнакомых ему лиц, которые вынудили его написать расписку о том, что он должен деньги, а затем свели его с гражданином Б., который согласился дать ему заем под залог квартиры. При этом ему сказали, что он должен переписать свою квартиру в качестве залога. Он и гражданин Б. сдали документы в МФЦ. Гражданин К. рассчитывал, что сделку не зарегистрируют, так как нет согласия супруги на продажу квартиры. Через несколько недель ему позвонил гражданин Б. и сказал, что ему известно об отсутствии согласия супруги на сделку и сказал приехать в кафе, где третье лицо ударило его рукой по лицу и сказало написать расписку, что он получил от гражданина Б. деньги, хотя денег не получал. Позднее он узнал, что на основании подписанного им договора купли-продажи зарегистрирован переход права собственности на квартиру к гражданину Б. В иске она указал, что сделки заключены под влиянием угроз и насилия, поэтому не влекут юридических последствий. Кроме того он ссылался на безденежность договора займа.

Ответчик (гражданин Б.) исковые требования гражданки А. и гражданина К. не признал. Пояснил, что передал гражданину К. в качестве займа денежные средства, о чем была составлена расписка. В качестве обеспечения возврата займа гражданин К. переписал на него принадлежавшую ему квартиру. При подписании договора сотрудник МФЦ сказала об отсутствии согласия супруги на сделку, в связи с чем он дал гражданину К. деньги для оформления нотариально удостоверенного согласия. При этом он слышал, как гражданин К. звонил жене и говорил ей, что требуется ее согласие на сделку. Когда они пришли в МФЦ второй раз, он спросил у сотрудницы МФЦ, все ли документы сданы, на что она заверила, что все. Он был уверен, что гражданин К. сдал согласие супруги. Когда он получил документы на квартиру, в выписке имелись сведения об обременении квартиры в виде отсутствия согласия супруги на продажу, сотрудница МФЦ пояснила ему, что квартира принадлежит ему, но он ее не сможет заложить в банк из-за обременения. Просил в иске к нему отказать.

Рассматривая данное дело, суд руководствовался следующими нормами. Согласно с п. 1 ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия; она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

В силу п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В силу п. 1 ст. 35 Семейного кодекса РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, суд пришел выводу о том, что нотариально удостоверенное согласие гражданки А. на совершение сделки купли-продажи не было представлено при государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Суд пришел к выводу о том, что покупатель (гражданин Б.) знал об отсутствии согласия гражданки А. на продажу квартиры. Так, он сам пояснил в судебном заседании, что при подписании договора купли-продажи в МФЦ г сотрудник центра обратила внимание сторон на отсутствие такого согласия. Поэтому отсутствие согласия на свершение супругом договора купли-продажи квартиры, являющейся совместной собственностью супругов, о чем покупателю было известно, влечет недействительность договора купли-продажи. Судом применены последствия недействительности сделки – квартира возвращена в собственность гражданина К., восстановлена в Едином государственном реестре недвижимости запись о его праве собственности и запись о праве собственности на указанную квартиру гражданина Б.

Разрешая исковые требования гражданина К. к гражданину Б., суд пришел к выводу о том, что не представлено доказательств безденежности договора займа, ни заключения его под влиянием насилия или угроз. Поэтому в удовлетворении иска гражданина К. суд отказал.

Проект «Безопасность сделок с жильем» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.