Суд отказался расторгнуть договор купли-продажи жилья, но указал на ничтожность сделки

Важной частью юридических консультаций Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем» является разъяснение правильного способа защиты нарушенных прав при совершении сделок с жильем. Порой именно от этого зависит, будет ли восстановлена справедливость по делу. Расскажем о ситуации, когда неправильно сформулированные исковые требования и их нормативное обоснование привели к отказу в удовлетворении требований.

Гражданин Б. обратился в суд с исковым заявлением к гражданке Ш. о расторжении договора купли-продажи от 2016 года, заключенного между ними в отношении трехкомнатной квартиры, прекращении права собственности гражданки Ш. на указанную квартиру, прекращении обременения, признании за истцом права собственности на указанную квартиру. В обоснование исковых требований он сослался на то, что более 95% стоимости за квартиру ему так и не было выплачено, на претензию о расторжении договора ответчица не ответила.

В январе 2019 года Ленинский районный суда г. Челябинска постановил решение, которым исковые требования гражданина Б. удовлетворил, расторг договор купли-продажи продажи трехкомнатной квартиры, прекратил право собственности гражданки Ш. на спорную квартиру; погасил в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права ее собственности и об ипотеке в силу закона; признал за гражданином Б. право собственности на указанную квартиру.

Гражданка Ш. обжаловала данное решение. В апелляционной жалобе она просила решение суда отменить, утвердить мировое соглашение, прекратить производство по делу. Она указывала, что в ходе судебных заседаний стороной истца было озвучено о намерении заключить мировое соглашение, предъявлены в судебном заседании подписанные сторонами медиативное и мировое соглашения.

В мае 2019 года состоялось рассмотрение дела во второй инстанции. Заслушав пояснения ответчика по доводам апелляционной жалобы, возражения истца на доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда нашла решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Удовлетворяя исковые требования гражданина Б., суд первой инстанции исходил из того, что гражданкой Ш. существенно нарушены условия договора купли-продажи продажи спорной квартиры в части неоплаты приобретенного имущества.

Судебная коллегия указала, что не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции по следующим мотивам.

В силу п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Обязательным условием признания сделки мнимой, является порочность воли каждой из ее сторон. По смыслу названной нормы права мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

В суде апелляционной инстанции граждане Б. и Ш. пояснили, что ранее являлись сожителями, что ни гражданка Ш. не имела намерения приобретать в собственность спорную квартиру, ни гражданин Б. не имел намерения ее отчуждать. Деньги по договору купли-продажи не передавались. Квартира гражданке Ш. не передавалась, в спорную квартиру последняя не заселялась. Целью заключения указанного договора явилась необходимость выселить из квартиры прежних членов семьи гражданина Б., что подтверждено решением Ленинского районного суда г. Челябинска от декабря 2016 года, принятому по иску гражданки Ш. к четырем гражданам о выселении из спорной квартиры.

Таким образом, пояснениями сторон подтверждено, что оформление сделки не имело своей целью достижение ее правовых последствий, вытекающих из ст. 454 ГК РФ.

Исходя из установленных судом апелляционной инстанций обстоятельств спора, договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между сторонами, является ничтожным на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ как мнимая сделка, которая не может быть ни расторгнута в судебном порядке, ни признана расторгнутой, поскольку ее заключение не повлекло какие-либо правовые последствия, за исключением связанных с ее недействительностью.

При таких обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных гражданином Б. требований, отменила решение суда первой инстанции и отказала в иске истца.

Как поясняют юристы ЧРОСПО «Правосознание», истцом в описанной ситуации был выбран неверный способ защиты своих прав.

Мониторинг сайта суда показал, что в августе 2019 года гражданин Б. предъявил новый иск к гражданке Ш. о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности сделки.

Суд, рассмотрев дело в ноябре 2019 года, вынес решение, которым признл договор купли-продажи квартиры, заключенный между сторонами, недействительным, прекратил право собственность гражданки Ш. на указанную квартиру с даты заключения договора купли-продажи, признал за гражданином Б. право собственности на указанную квартиру, погасил запись акта о государственной регистрации права собственности гражданки Ш. на указанную квартиру.

Проект «Безопасность сделок с жильем» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.