Ипотека прекращается, если залогодержатель не оставит предмет ипотеки за собой после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися

Проект «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» позволяет Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» разъяснять гражданам различные аспекты правоотношений, связанных с оборотом жилья. Сегодня на конкретном примере из судебной практики расскажем о достаточно редком, но все же возможном основании прекращения ипотеки.

В Тракторозаводский районный суд г. Челябинска обратился гражданин К. с иском к банку о признании отсутствующим установленного в пользу кредитного учреждения залога (ипотеки) на квартиру. В обосновании иска было указано, что сторонами в 2007 году заключен договор, по которому истец получил кредит, обеспеченный ипотекой квартиры. Решением суда с истца была взыскана задолженность по кредитному договору, а также обращено взыскание на квартиру. Продать квартиру с торгов не получилось, после признания торгов несостоявшимися ответчик квартиру за собой не оставил, в связи с чем залог (ипотека) в отношении нее прекратился.

Суд, выслушав объяснения явившихся лиц и исследовав письменные материалы гражданского дела, пришел  к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. На основании статьи 2 того же Федерального закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору.

В судебном заседании было установлено, что сторонами заключен кредитный договор. В качестве средства обеспечения исполнения обязательств истца по кредитному договору в залог ответчику передана квартира. После получения кредита истец свои обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом надлежащим образом не исполнял, что привело к образованию задолженности.

Изложенные обстоятельства никем в судебном заседании не оспаривались и подтверждаются вступившим в законную силу решением Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 2009 года, которое в силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеет по настоящему гражданскому делу преюдициальное значение.

Указанным решением суда с гражданина К. и его супруги солидарно взыскан долг по кредитному договору, а также обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру.

В целях принудительного исполнения вынесенного решения в Тракторозаводском РОСП г. Челябинска возбуждено исполнительное производство. Из представленных суду материалов исполнительного производства следует, что в апреле 2010 года квартира передана для реализации на торгах в ТУ Росимущества по Челябинской области; торги признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в них. В августе.2010 года взыскателю (банку) передано предложение оставить квартиру за собой, которым он не воспользовался; в сентябре 2010 года квартира передана должнику.

Как указано в пункте 4 статьи 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися (в том числе по причине отсутствия заявок на участие в них), залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. В пункте 5 той же статьи указано, что если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Суд установил, что на момент рассмотрения дела в ЕГРН сохраняется запись о наличии в отношении квартиры обременения в виде ипотеки в пользу банка.

Как указано в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вынесение решения суда о прекращении ипотеки является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке. В силу пункта 3 той же статьи при погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется, аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

На основании изложенного суд решил исковые требования удовлетворить, прекратить установленный в пользу банка залог (ипотеку) на квартиру.

Проект «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.