Признание доли в общей долевой собственности на жилье незначительной и ее выкуп

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» отмечает, что вопрос пользования жилым помещением, когда им владеет несколько человек, которые не являются близкими людьми, может вызывать множество неприятностей. В рамках проекта «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» приведем пример разрешения данного вопроса.

В Озерский городской суд Челябинской области обратилась гражданка Б. с иском к гражданке Д. о признании доли в общей долевой собственности незначительной, прекращении права собственности и выкупе доли в жилом доме. В обоснование иска истец указала, что она и ответчик являются долевыми собственниками указанного жилого дома. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 31 августа 2020 года за гражданкой Д. признано право общей долевой собственности в порядке наследования на 7/50 долей на жилой дом, что соответствует жилой площади 9,74 кв.м, а за истцом признано право общей долевой собственности на 43/50, что соответствует жилой площади 45,32 кв.м. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 31 августа 2020 года установлено, что рыночная стоимость 7/50 долей в праве собственности на жилой дом, признанных за гражданкой Д. равна 77340 рублей. Из заключения специалиста независимой судебной экспертизы «Принцип» следует, что выдел в натуре 7/50 доли противоречит требованиям СП 55.13330.2011 «Дома Жилые одноквартирные», поскольку площади 9,74 кв.м недостаточно даже для использования ее в качестве жилой комнаты (необходимая минимальная площадь для спальни составляет 12 кв.). А кроме жилой комнаты необходимо предусмотреть кухню не менее 6 кв.м. Таким образом, с учетом указанных требований, площадь выделяемой доли в доме не должна быть менее 18 кв.м. Кроме того, согласно техническому паспорту степень износа основного строения жилого дома по состоянию на ноябрь 2019 года составила 40%. Учитывая размер доли, подлежащей выделу в жилом доме, а также фактическое состояние конструкции дома, выдел в натуре 7/50 доли жилого дома технически не представляется возможным. Истец просит признать долю гражданки Д. в общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 69,6 кв.м. незначительной, прекратить право ее собственности на данную долю, возложить на гражданку Б. обязанность по выплате ответчику компенсации в сумме 77340 рублей и признании за гражданкой Б. право собственности на 7/50 долей на жилой дом.

В ходе рассмотрения дела истец дополнительно заявила, что комнаты, соответствующей доле ответчика в жилом доме не имеется, совместное пользование жилым помещением невозможно, так как истец и ответчик не состоят в семейных или родственных отношениях. Более того, между ними сложились стойкие неприязненные и конфликтные отношения. Ответчик существенного интереса в использовании общего имущества не имеет.

Рассматривая дело, суд указал, что, согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании указанной статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С получением компенсации, в соответствии с данной статьей, собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания приведенных положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения - обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

При этом действие пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности при конкретных обстоятельствах. Указанная правовая позиция неоднократно излагалась Верховным Судом Российской Федерации, в том числе отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20 декабря 2016 года.

При решении вопроса о наличии или отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) собственникам.

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Судом были подтверждены обстоятельства, на которые ссылается истец. Суд пришел к выводу о том, что доля ответчика является незначительной. В натуре такую долю выделить нельзя, учитывая, что доля находится в жилом доме, для выдела доли необходимо оборудование отдельного входа, санитарных узлов, независимых коммуникаций. Доказательств возможности такого выдела в материалы дела не представлено, а, напротив, опровергается заключением специалиста. Также судом было установлено, что ответчик не нуждается в спорном жилом доме, поскольку проживает и зарегистрирована в другом жилом помещении.

При таких обстоятельствах, указал суд, совокупность условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеется: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Суд вынес решение, которым исковые требования удовлетворил и отметил, что истец был вправе заявитель требование о выкупе у другого участника долевой собственности доли в общей долевой собственности с выплатой денежной компенсации ее стоимости с последующим прекращением права собственности на долю в имуществе при полной выплате денежной компенсации. Истица, будучи заинтересованной в жилом доме, в целях обеспечения исполнения решения суда перечислила на депозитный счет Управления Судебного департамента в Челябинской области стоимость 7/50 доли, что составляет 77340 рублей, о чем представлена квитанция.

Проект «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.