По доверенности продал квартиру, а полученные денежные средства не передал бывшему собственнику

Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» при реализации проекта «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» не раз отмечала, что сделки с жильем, совершаемые по доверенности, могут быть опасны (причем для обеих сторон). Одно из подобных негативных последствий для продавца – неполучение оплаты за проданное жилое помещение.

В качестве примера приведем недавний судебный спор. Гражданка Л. обратилась в Озерский городской суд Челябинской области с исковым заявлением к ответчику (гражданину Е.) о взыскании денежной суммы в размере 2500000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по составлению искового заявления.

В обоснование исковых требований указано, что она выдала ответчику, являющемуся ее сыном, нотариальную доверенность, которой уполномочила продать в установленном законом порядке принадлежащую ей на праве собственности квартиру, выступая от ее имени. Позднее был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Сделка прошла государственную регистрацию. Однако полученные гражданином Е. по договору купли-продажи денежные средства не были переданы гражданке Л. (истцу).

Решением суда исковые требования были удовлетворены.

Ответчик не согласился с вынесенным решением и обжаловал его. В апелляционной жалобе гражданин Е. просил решение суда первой инстанции изменить, указывая на то, что сделка купли-продажи заключалась с целью признания утратившими права пользования квартирой иного сына истца и ее супруга, денежные средства по договору ответчик не получал, квартира была продана за иную сумму. Также судом не было учтено, что ответчиком были понесены расходы на оплату услуг риэлтора, расходы по оплате коммунальных платежей в течение 8 лет, расходы по ремонту квартиры.

В июне 2022 года Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда рассмотрело данное дело по апелляционной жалобе гражданина Е.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Вынося свое решение, областной суд указал, что, согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 971 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

В силу абзаца 4 статьи 974 Гражданского кодекса Российской Федерации поверенный обязан передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.

В силу положений пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 975 Гражданского кодекса Российской Федерации доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения, за исключением случаев, предусмотренных абзацем 2 пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (пункт 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Апелляционная инстанция согласилась с обстоятельствами, установленными судом первой инстанции, которые подтвердили позицию истца.

Суд отметил, что в заседании ответчик не отрицал, что денежные средства от продажи квартиры, принадлежащей на праве собственности его матери, он до настоящего времени не передал, часть денежных средств, за исключением денежных средств потраченных на ремонт квартиры, оплату коммунальных услуг и услуг риэлтора, хранятся у него дома.

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1106 настоящего Кодекса (пункт 1).

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 182, 209, 971, 973, 974, 1002 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что гражданин Е., совершив сделку от имени гражданки Л. по доверенности, не передал своему доверителю денежные средства, полученные по сделке купли-продажи во исполнение поручения, в связи с чем пришел к выводу о возникновении у ответчика неосновательного обогащения, которое подлежит возврату истцу.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения денежных средств.

Возражения ответчика о том, что он не передал денежные средства истцу за принадлежащую ему квартиру в праве собственности, поскольку опасался, что мать вернется из другого государства и ей необходимо будет жилье, суд счел несостоятельными, указав, что данные обстоятельства не являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку, согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Ссылка ответчика на то, что им были оплачены имеющиеся долги по ЖКУ по спорной квартире, суд не принял во внимание, указав, что данное обстоятельство не имеет правового значения при рассмотрении спора, поскольку указанные расходы не связаны с исполнением договора поручения.

При этом гражданин Е., полагая, что его право нарушено, не лишен возможности обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств, уплаченных за ЖКУ, услуг риэлтора.

Таким образом, указал Челябинский областной суд, при разрешении спора судом первой инстанции правильно определены юридически значимые обстоятельства, исследованы представленные сторонами доказательства, которым дана оценка. Выводы суда основаны на доказательствах в их совокупности, соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона, которым правильно руководствовался суд. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда, не допущено. Решение Озерского городского суда Челябинской области оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Проект «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.