Прекращение права собственности на жилье возможно в судебном порядке при отсутствии оплаты за его приобретение

При реализации проекта «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание», разъясняя правила безопасного совершения сделок с жильем, также призывает исполнять обязательства принятые на основании договора о приобретении недвижимости. Иначе вторая сторона непременно обратится в суд за защитой своих прав.

Гражданка Р. обратилась в Миасский городской суд Челябинской области с иском к гражданке А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности с погашением записи о государственной регистрации права собственности, восстановлении права ее собственности.

В обоснование исковых требований указала, что между ней и гражданкой А. был заключен договор купли-продажи принадлежащих ей земельного участка стоимостью 10000 рублей и жилого дома стоимостью 410000 рублей. Денежные средства в счет исполнения обязательств по договору до момента обращения в суд не исполнены. Срок передачи денежных средств, согласно условиям договора купли-продажи, установлен не позднее 5 банковских дней с момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Истец указывала, что ее обязательства по договору купли-продажи выполнены, государственная регистрация права собственности произведена, однако ответчиком денежные средства не выплачены. Ответчику была направлена досудебная претензия, которая получена и оставлена без удовлетворения.

Выслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачами гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов субъектов гражданских правоотношений. В развитие закрепленной в статье 46 Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина, часть 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Тем самым гражданское процессуальное законодательство исходит из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения.

Как следует из пункта 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, не противоречащих закону.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Основания расторжения договора определены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом при рассмотрении дела было установлено, что, в соответствии с договором купли-продажи, стороны оговорили, что расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: денежная сумма в размере 420000 рублей в счет уплаты за приобретаемое недвижимое имущество выплачивается покупателем за счет собственных и заемных средств, предоставляемых покупателю по договору займа, а именно: сумма в размере 11039,50 рублей: за жилой дом – 1039,50 рублей, за земельный участок – 10000 рублей, уплачена покупателем продавцу за счет собственных средств до подписания договора; заемные средства в размере 408960,50 рублей передаются покупателем продавцу за жилой дом – не позднее 5 банковских дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области перехода права собственности на недвижимое имущество покупателю, при условии возникновения ипотеки в силу закона на недвижимое имущество в пользу займодавца и предоставления займодавцу оригинала выписки из ЕГРН, подтверждающего факт возникновения ипотеки в силу закона в пользу займодавца.

Согласно сведениям Пенсионного Фонда, было установлено, что ответчик, гражданка А., обратилась с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по займу на приобретение спорного жилья. По результатам рассмотрения заявления вынесено решение об его удовлетворении. Средства материнского капитала в размере 408960,50 рублей перечислены в Общество с ограниченной ответственностью, где ответчик брала займ.

Таким образом, ответчик, получив заемные денежные средства, стоимость жилого дома по договору купли-продажи не оплатила, что явилось основанием предъявления искового заявления в суд.

В соответствие с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствие с пунктом 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Суд указал, что неисполнение ответчиком обязанности по оплате товара в срок, установленный договором, является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости и возврата продавцу имущества в силу прямого указания на это в пункте 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичный вывод отразил Верховный суд Российской Федерации в пункте 8 Обзора судебной практики № 5, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года.

Кроме того, в соответствии с пунктом 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что ответчик допустила существенное нарушение условий договора купли-продажи, которое повлекло для гражданки Р. такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, и одновременно с этим нарушила условия по оплате переданного по договору недвижимого имущества, что является основанием для расторжения спорного договора, суд пришел к выводу о расторжении договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиком; прекращении права собственности ответчика на жилой дом и земельный участок; погашении в ЕГРН записи о регистрации права на жилой дом и земельный участок; восстановлении в ЕГРН записи о регистрации права собственности истца, гражданки Р., на жилой дом и земельный участок.

Проект «Правовая помощь: Безопасность сделок с жильем и финансами» реализуется с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.